深圳工业楼宇转让政策有新变

　　市规土委昨在官方网站发布《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》(以下简称《通知》)，其中最大的变化、也是社会最为关注的焦点内容是：在工业楼宇及配套设施的受让人资格及转让增值收益收缴事宜上有了新的补充。

　　特殊情形下个人可成为受让人

　　目前，《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(以下简称《办法》)和《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》(以下简称《细则》)两个文件对工业楼宇转让的相关政策进行了解释说明。“但这两个文件在执行过程中，也碰到了一些问题，需要进一步补充和完善，此次《通知》正是在这样的背景下出台。”市规划国土委有关人士解释。

　　备受各界关注的第一个问题是，自然人是否可以成为工业楼宇受让人？按照《办法》规定，工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。但在《细则》又列出了四条例外情形，即因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。

　　于是，在现实操作中，就出现了许多历史问题没法得到解决的情况，特别是一些被公认为居住性质的配套设施，只限定企业为受让人在现实中难以操作。

　　此次《通知》有针对性地提出上述问题的解决办法，比如，对受让人的资格有进一步补充和放开，即具有居住功能(含宿舍、单身公寓、办公式公寓、商务公寓等)的工业楼宇配套设施在《通知》实施前有下列情形之一的，受让人可以为非企业，一、已转让并办理登记的；二、已签订预售合同并备案的；三、经房改部门批准被纳入房改范围的；四、市政府批准的其他情形。

　　市规划国土委有关人士解读称，《通知》中关于工业楼宇转让受让人的规定变化，意味着特殊情形下的工业楼宇配套设施也可以转让给自然人。

　　转让增值收益明确了分配方案

　　工业楼宇转让中备受关注的另一大热点话题是：随着城市的发展，工业区周边配套设施的完善，工业区及其区内配套设施尤其工业楼宇的价值已经今非昔比，现在政策引导让工业楼宇流转起来，其增值收益如何分配？如何杜绝炒作工业楼宇的现象？

　　对此，《通知》中明确规定了收益的分配方式，分为：非城市更新类和城市更新类两种。

　　以非城市更新改造的工业楼宇及配套设施转让为例，首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：一是用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者规定了整体转让而实施整体转让的，免缴增值收益。二是首次转让，发生在竣工验收之日起五年后的，也免缴增值收益；再次转让，即三级市场的流转，发生在五年之后的可免缴增值收益，五年之内再转让的，如因无法提供相关凭证而无法正确计算增值收益的可按成交价或计税参考价(取价高者)的5%缴交。

　　在提到《通知》中规定的工业楼宇转让收益分配方式时，市规划国土委有关人士解释称，相对于当初的土地获取成本，如今工业楼宇在市场上出让，其增值将堪称“暴利”，如不对其增值收益进行部分收缴，势必使得社会公众对新政策的公平性和公益性产生质疑，认为开发商独享了政策变动带来的红利。另外，规定收益分配比例，也有利于规避工业楼宇的炒作。