石家庄物业新规落地或遭遇难题楼市潜规则盛行

　　搜狐焦点独家专栏《焦点第一线》：政策牵动买房梦（一）

　　编者按：政策变动的一丝一毫都将会对房地产市场产生影响，进而改变消费者的买房行为。2014年石家庄出台了多项新的政策法规，涉及到物业服务、学校配建、城乡规划等方面。搜狐焦点特推出系列报道《政策牵动买房梦》，为购房者梳理影响房地产市场的政策法规。

　　2014年9月1日起，《河北省物业服务收费管理实施办法》将正式实施，同时已经执行了10年的2004版《河北省物业服务收费管理实施办法》废止。

　　对于即将执行的新法，购房者和业主希望收费更加合理，期待质价相符的服务；而提供服务的物业公司，则期待着尽快调整基价，促进双方关系的和谐。

　　在存在着太多不规范之处的石家庄楼市，此前物业服务方面的问题可以说是细枝末节。但是在经历了两轮严厉的官方整顿之后，潜规则盛行的物业服务领域，问题变得显眼起来。在越来越多的业主维权事件中，与物业的矛盾往往是主要矛盾之一。

　　同时，2014年的楼市已经处在一个转折点上，“阿猫阿狗买块地就能赚钱”的时代已经过去。未来楼市的竞争将是品牌和服务的竞争，优质贴心的物业服务将成为未来楼盘项目的竞争着力点之一。

　　整顿规范市场 物业服务潜规则成重灾区

　　石家庄楼市在2013年和2014年经历了两轮轰轰烈烈的整顿。在整顿之初，石家庄300余个在建在售的楼盘中，仅有5个五证齐全。在经历了半年的整顿之后，石家庄仍有半数楼盘证件不齐。

　　尽管楼市整顿对各个项目的销售造成了一定的负面影响，但是石家庄房地产业内人士普遍对楼市整顿持欢迎态度，其原因则是希望通过整顿，规范石家庄房地产市场，让楼市走上良性发展道路。

　　先上车后买票，交房几年都拿不到房产证，这些现象一度是石家庄楼市普遍存在的现场，石家庄周边城市的业内人士对这样不规范的市场还能得到购房者认可无不感到惊诧莫名。而两轮轰轰烈烈的楼市整顿，则恰恰唤醒了购房者的证件意识，让无证项目感受到了市场的压力。

　　整顿规范了石家庄楼市“无证运行”这样的大问题，但却无法杜绝物业服务领域潜规则盛行这样的小问题，而且让小问题变得更加尖锐。8月初，石家庄一主流楼盘交房，征收高额物业费，引发业主维权。有业主表示，开发商补证缴纳大量费用，反过来通过天价物业费等手段转嫁给业主。在7月底、8月初，据搜狐焦点不完全统计，有5个楼盘引发业主维权，均涉及物业方面的问题，物业服务已经成为后楼市整顿时代石家庄楼市不规范的重灾区。

　　物业管理新政得民心 但落地实施或遭遇难题

　　新版的物业管理办法深得的民心，购房者和业主希望收费更加合理，期待质价相符的服务；提供服务的物业公司，则期待着尽快调整基价，促进双方关系的和谐。可以说，新版的物业管理办法戳中了物业潜规则的“七寸”。

　　搜狐焦点梳理目前物业服务方面存在的潜规则，其中最重要的也最为购房者和业主诟病的就是“天价物业费”，交房楼盘物业费的定价往往高于政府定价，引发购房者的强烈抗议。其次，物业服务方面还存在预交一年物业费、装修服务费、电视使用费，以及物业服务人员的“强势”等问题。

　　此次新版的物业管理办法规定，业主装修物业不得收取装修押金；小区停车，共有道路占用费业主决定，“门卡”物业可按成本收取工本费；物业费标准与当地平均工资联动；共用部位搞经营业主有权说话等。这些规定，可以说充分尊重了业主的权力，照顾了业主的权益。

　　但是，对于新版物业管理办法，多位购房者告诉搜狐焦点，最担心的就是管理办法无法落地实施。此前，《石家庄市物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅区的物业费在基准价基础上可以上下浮动10%，12层以下带电梯的最高不得超过1.27元/平方米，12层以上带电梯的不得超过1.21元/平方米，而石家庄不少楼盘在交房时定出的物业费都远远超过上述规定。

　　此次，新版的物业管理办法规定，业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价。对比此前政府指导价并不被业内遵守，外界担忧新版物业管理办法也无法得到执行。同时，也有舆论指出，新版的物业管理办法的许多规定都有一定的操作空间，如何落地实施是一大难题。

　　楼市下行时代 提升服务品质或是致胜法宝

　　2014年，楼市整体处在下滑状态中。此前，住建部政策研究中心主任秦虹曾向搜狐焦点表示，2014年楼市处在调整中，政策变得简单化，而市场正在变复杂。

　　中国社科院经济学教授樊纲也在博鳌地产论坛上告诉搜狐焦点，中国楼市“阿猫阿狗都能挣钱”的时代已经过去了，未来的楼市将像互联网公司一样，“需要如履薄冰，要时刻担心竞争对手靠新技术打你打垮。”

　　石家庄房地产知名业内人士、北京海投国际投资有限公司副总经理苏风彦在接受搜狐焦点采访时也表示，在当前的市场背景下，市场规律将主导行业发展，未来的竞争靠的是过硬的产品和服务，产品过硬的开发企业将不愁销量，而产品服务不过关的企业，能否适应市场规律，则很难说。

　　汇君城营销总监任奇伟也曾向搜狐焦点表示，汇君城2014年倾力准备首批交房，在物业服务方面投入了大量精力，有业主曾为此赠送锦旗。优质的服务为汇君城创造了口碑，在一定程度上带动了2014年的销售。

关键词：楼市,物业,服务,公司,管理