从博鳌论坛看地产大佬这一年

　　一年一度的博鳌房地产论坛，从主题到内容，反映的是房地产业内最鲜活的生态。而对比2013年论坛大佬们的谈资和今年的口径，一种从极度喧嚣到极度无奈的过渡，恍如隔世。从“坚持调控不动摇”到“千方百计去库存”，让人再次觉得，所谓预言，是多么不靠谱的事。

　　2013“坚持调控不动摇” 2014“千方百计去库存”

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

　　博鳌小岛依旧，但一年来的中国房地产市场，已经真正从泡沫走向回归。

　　情绪与观点背道而驰

　　去年此时，2013年8月，是中国房地产市场再现成交火爆的牛市高潮期。带着盆满钵满的收成，各路大佬聚会博鳌，那时的议题是：新型城镇化，坚持房地产调控不动摇，呼吁房地产长效调控机制，房产税呼之欲出等。去年全年，中国商品房成交量站上了13亿平方米的历史高位。

　　如今一年过去了，市场面变化令大佬们始料未及。“下行中的房地产”，成为他们最关注的话题。

　　正是这样的市场情况的变化，令房地产业内在一年来出现了情绪与观点的截然不同。

　　中国房地产协会名誉副会长朱中一，是每年为博鳌房地产论坛进行首个主旨演讲的政策专家，他的观点基本涵盖最新政策动向和决策者意志。

　　一年前，朱中一称，在多数地方房价、地价上涨预期不减的情况下，中央政府对房地产市场的调控不能放松。为了支持他的观点，他举例称，2013年7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。

　　有人说，世人总是无法看清眼前事件在历史长河中的真正影响。这话有些道理。正是决策层彼时出台的对房地产专项收紧的金融政策，在短短一年内，重创了当时信心满满的楼市。

　　而一年后的今天，朱中一的观点已从“不能放松”转向“部分放松”。在2014年博鳌房地产论坛上，朱中一开宗名义，称这次调整估计还会延续一段时间，“这主要与不少城市的供大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生变化有关；而调整时间的长短，主要取决于各地存量房的消化速度。”

　　为了做好一些地方过多存量房的消化，除对限购措施适度调整外，他建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。

　　完成销售目标成最大关注

　　在各地不断积压的库存压力下，房企大佬们鲜有人再提及新型城镇化带来的巨大商机。甚至连房产税的尽快推出，也呼声不再。一个非常现实的问题是，各地目前库存最大的滞销产品就是144平方米以上大户型，而这些高端物业正是房产税征收的重点。在已经公布松绑限购令的30余个城市中，除了全面解除限购外，部分解除限购的城市，几乎毫无例外地把大户型先行“解限”。

　　而更多企业需要考虑的现实问题是，怎么千方百计完成去年夸下海口承诺的2014年销售目标。

　　去年年中，富力地产总裁张力在博鳌称，2013年富力将顺利完成400亿销售目标，到2014年销售额可以达到560至570亿。2015年达到700个亿。不过，这个三年目标在2014年初被修改。因为2013年超预期的好收成，富力把2015年实现的700亿销售目标，提前到了2014年。

　　2014已经过半，富力收成如何？

　　上半年，富力地产宣布合约销售总金额约257.63亿元，仅完成全年目标的36.8%。这也是众多大型房企中，完成既定目标最差的企业之一。有数据显示，2013年富力地产采取进取拿地策略，全年斥资400多亿新增二十余项目，并新进入11个城市。而国际评级机构标普则在6月份点名富力地产，指其财务杠杆过于激进。

　　此外，绿地、万达销售压力同样巨大。今年初，两大房企均将年销售额锁定2400亿元，远超过万科2000亿的销售目标。张玉良和王健林，几乎同时把2014年定为抢下地产一哥位置的最佳时机。

　　但从实际情况来看，根据克而瑞机构数据，上半年，绿地卖了830亿，万达卖了507亿，两大房企完成目标率分别为35%和21%。尽管万达官方报出的销售数据略有增加，但王健林也坦言，下半年压力巨大。

　　如此多的大佬下半年要冲出天量销售额，那房价会有上涨可能吗？显然不会。在市场上，“无理由退房”、“零首付”等极端销售策略再现，已经可以说明问题。

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