地产大佬共识：存量房太多 取消限购难起作用

　　昨日，一众地产大佬齐聚海南博鳌，出席观点地产新媒体主办的2014年博鳌房地产论坛。面对7月后大批城市放开限购，越秀地产副总经理朱晨接受南都记者采访时表示，“今年整体供大于求的情况还不会逆转，因此各地积极放松限购，这也会在短期释放一些积压的成交和市场需求，但不会改变供求关系。”

　　不少房地产业内人士昨日均表示，目前不少地方面临存量房过多难以消化的问题，这次房地产调整还会持续一段时间。而调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　存量高成难题

　　昨日不少房地产业内人士探讨认为，目前不少地方面临存量房过多难以消化的问题。目前行业正在为前几年的“大跃进”甚至是盲目开发而“买单”。

　　房地产局部出现泡沫，在不少经济学家看来是长期经济两位数增长带来的过热结果。这次调整主要与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大以及在政策引导下购房者预期发生变化有关。

　　“房地产曾经有两次过热，一次是2004到2007，这是由于整个国际市场的过热，一次是2009到2010年，这次是政府为了应对危机制造的过热。”国民经济研究所所长樊纲总结称长期过热不正常，目前防过热就是要防止产能过剩、银行坏账、金融风险等过热期遗留的问题。

　　不少房企表示做好下行态势下的应对准备，告别“蛮荒生长”进入平稳期。樊纲认为，这个调整除了供求关系、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组。目前部分区域存量高，出现泡沫，但“总体泡沫还不是特别大，没有完全膨胀，政策起到了作用。”

　　“今年整体供大于求的情况还不会逆转，因此各地积极放松限购，这也会在短期释放一些积压的成交和市场需求，但不会改变供求关系，”朱晨接受南都记者采访时表示。

　　由于全行业“压力山大”，花样年集团主席潘军接受南都记者采访时认为，未来3年行业要淘汰50%到60%投机性的地产企业。多位专家认为，这次调整还会持续一段时间。而调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　危机下的机遇：专注经营能力

　　昨日不少房地产企业负责人告诉南都记者，危机之下也意味着机遇，但需要判断行业格局的眼光。协信地产C E O刘爱明建议，现在房企不应该只追求广度而不顾深度，房地产在今天仍然有大把赚钱机会，需要提高经营能力。

　　“我觉得我们面临一种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，政府要逐步放弃行政性的控制手段。”首创置业董事长刘晓光认为，民生置于优先位置，住房的改善型需求在持续放大。

　　数据显示，当前50%的家庭人均住房面积低于30平方米。不少开发商从中发现，全国仍然还有大量购买需求。首创置业就认为，特别是江苏、浙江、上海、北京这样的发达区域，可能改善性需求的量会更大。

　　朱晨也向南都记者表示，当前专注于房企的自身专业化能力。在项目拓展上，“一线很想去，二三线不放弃”，核心区域和精华型的产品必须受青睐。朱中一建议，鼓励有能力的企业将难以出售的商品房改为自己持有的租赁房，或在旅游地的企业将未销售的商品房改为产权式酒店或分时度假酒店。

　　“房地产其实正迎来新的机遇，我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合，包含金融、教育、生活配套等方面。另外，以园区开发为核心业务的产业地产发展前景也是不错的。”首创置业董事长刘晓光认为，未来房地产市场将进入更加细分化的阶段，要挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。

　　具体而言，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置。模式的转化要从线下走到线上。线下平台嫁接互联网资源等等。

　　花样年集团主席潘军建议房企转型要“做熟不做生”，房地产行业存量和增量体量的比重是10亿对比200亿，未来的大机会一定是替存量服务。

　　“现在大好的机会到了，优秀的已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权，在这些公司奄奄一息之前把股权买过来。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平表示认同行业迎来整合机会，这是房地产公司的新生机，“用资本的杠杆来整合企业，买股权比买地便宜多了，比政府拍卖土地的成本低很多。”

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