限购放开明确利好销售、缓释风险,中型反弹继续

　　46个城市限购,28个放开是实质性利好且利好并未出尽:不同于市场很多人认为限购放开并无实质性作用,我们认为限购放开是实质性的利好,能明显促进销售、缓释风险:1)限购城市成交量巨大,其销售改善可能影响全局:以13年为例,46城共计成交约3.4亿方,占全国总成交26%,体量巨大,如果因限购放开而销售改善则将产生全局影响;2)限购压抑的部分本地改善和外地自住需求将集中释放:46个限购城市74%是一二线城市,也是区域中心城市,大都具备产业竞争力和人口吸引力,有大量合理的外地户籍居民就业自住和投资购房需求被抑制,同时也抑制了部分本地居民进行改善的需求;3)限购放开具备明显的去库存效应,可缓释风险:虽然仍有部分购房者处于观望期,但可以明确的是对于很多城市,由于限购多年,一经放开短期应能去化一部分库存,适当的缓释高库存的压力;4)限购放开的利好并未出尽:目前放开的城市有28个,仍有18个没有放开,且其中最重要的4个一线城市均没有放开,虽然我们认为一线城市的放开需要相对谨慎,但限购作为非常手段终究是要退出的。

　　本轮限购放开有明显的效果,环比改善的16个,同比改善的14个,均改善的有14个:1)环比改善的有16个,其中明显改善(幅度大于30%,下同)的有9个,平均改善幅度56%:环比明显改善的有福州(89%)、济南(84%)、杭州(72%)、成都(59%)、石家庄(56%)、呼和浩特(51%)、海口(33%)、南昌(31%)、青岛(31%)。2)同比改善的有14个,其中明显改善的有9个,平均改善幅度67%:同比明显改善的有舟山(115%)、济南(111%)、佛山(102%)、呼和浩特(55%)、福州(53%)、徐州(52%)、石家庄(48%)、绍兴(39%)、杭州(30%);3)同比环比均改善的有14个,其中明显改善的有9个:同比环比均明显改善的城市为舟山、济南、佛山、呼和浩特、福州、徐州、石家庄、绍兴、杭州。

　　逻辑得到进一步验证,维持板块中型反弹的判断:我们自5月16号起提示板块中型反弹,其中8篇报告以标题提示,逻辑很简单也得到了一步步的验证和强化:1)上半年基本面迅速下滑利好行业长期发展:上半年的悲观预期反映充分,基本面的迅速下滑有利于行业更长期的健康发展,让开发商冷静不盲目以及思考转型了;2)地产行业总量风险不会立即到来:地产行业长期增长中枢逐步下移比较明确,但大家担忧的总量风险并不会立刻到来,我们测算未来十年仍有133亿方的开发机会,目前的过剩主要是结构性的过剩;3)资金的定向宽松、按揭贷款额度和利率的支持、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复:开工、销售将筑底回升,投资小幅下滑。

　　投资建议:限购政策的放松取得明显效果,我们认为资金的定向宽松、按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复,维持板块中型反弹判断,建议关注“龙头房企+跨界转型+新型成长”。我们认为下半年按揭执行利率下行是大概率事件,且沪港通的效应仍在,建议关注1)龙头房企:万科、保利、招商;2)跨界转型:阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建、华侨城;3)新型成长:华夏幸福、世联行。

关键词：利好,环比,风险,板块,利率