珠三角多地置业成本或增加

　　入户花园、阳台送一半、飘窗全送……目前各大楼盘为了吸引购房者，在营销上都不约而同在赠送面积上大做文章。但今后这样拼赠送面积的营销或许会成为历史，根据国家住建部在去年12月发布的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，从今年7月1日起，新版《规范》在建筑面积的计算更加严格，对凸(飘)窗、阳台、门廊等11项内容进行了修改。至于该新版《规范》与旧版相比到底有哪些主要的变化，这些变化对于购房者而言，又有哪些值得注意的地方呢？本报记者近日展开了采访。

　　变化：

　　飘窗、内阳台

　　统统都要算面积

　　去年12月19日，住建部发布了国家标准《规范》，编号为GB/T50353-2013，当时的公告表示，《规范》自2014年7月1日起实施，原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止。

　　据了解，该新版《规范》有11项修订的主要技术内容，其中最受关注的是新版的《规范》中增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求，修订了阳台的面积计算规定等。据悉，今后窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。这意味着今后开发商将无法再以“飘窗全送”的方式进行营销。今后开发商若在屋内设置阳台，再难以向购房者表示“面积赠一半”，而要全部纳入建筑面积内。

　　目前国内有部分城市对国家住建部的新版《规范》做了细化条例。

　　调查：

　　以为捡了便宜却掉入陷阱

　　本报记者在珠三角多地走访时发现，全赠送的部分有飘窗、结构连板等，半赠送的部分包括了阳台、入户花园、挑高露台等。但有多位专业人士表示，这些大赠送产品由于没有法律保障，购买之后也许会遇到意想不到的麻烦事。

　　案例一：赠送花园突然就没了

　　李先生五年前在东莞某楼盘购买一套130平方米的房子，购房时开发商承诺购买一楼，可无偿获得门前五十多平方米的私家花园。由于当时花园归属权没有写进合同，只是口头承诺，物管处后来还强行征用了他的花园。

　　点评：有业内人士表示，口头承诺大多没有法律效果，因此，如果是赠送面积，一定要在合同附加条款里特别注明。另外，这类没有写入房产证的赠送面积，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，都存在法律障碍。

　　案例二：多送部分是结构连板

　　目前有些90平方米以内的户型，虽然面积不大却拥有双阳台+小三房的设置，还有一些楼盘开发的产品额外多赠送一间房间，有业内人士透露，其实赠送的区域有些是楼宇的结构连板。

　　点评：专业人士介绍，结构连板是指两个钢结构连在一起，再在上面搭建房间或者是阳台，如果钢结构在连接方向不受力的话，那么结构连板就不受力，在上面搭建房间是非常危险的。据介绍，结构连板一般不会登记在房产证上，因此，如果在使用或者改建结构连板时发生问题，使用者需要自负相关责任。

　　案例三：

　　质量纠纷维权难

　　业主陈先生在某花园购买了一楼的房产，开发商把户外的花园送给了住户使用。但是，业主却发现在开发商赠送的庭院地面、围墙甚至商品房周围的走廊、过道均开始出现不同程度的沉降，最大处甚至达到了50厘米以上，下水道也断了。业主不敢入住并把开发商告上了法庭。在答辩中，开发商一口咬定，赠送庭院不影响商品房的交付和使用，并辩解称庭院是公司赠与该业主的，开发商对赠送的庭院不负有维修义务。

　　点评：广东宝慧律师事务所蔺存宝律师认为，严格来说没有写入房产证的赠送面积又赠送给私人使用是违法的，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些共有地方出现了质量问题，开发商应根据保修合同履行保修义务。

　　业界观点：

　　置业成本将增加

　　有业内人士分析认为，“《规范》的主要目的是控制开发商避税。”他认为，新版的《规范》是一把双刃剑，对于国家税收是好事，但对于开发商以及购房者来说，则意味着开发成本以及购房成本都加大了。某业内人士也预计，开发商在销售上会转变营销政策，不排除房屋的单价会拉高。

　　业内人士指出，一些楼盘打着赠送面积的名义来吸引买家，但有些赠送的面积在设置上是否科学合理有待观察。此外，赠送的面积有可能改变地块原有的容积率，也会加大装修成本，而由于赠送的面积没计算入房产证，缺少法律保障。她认为，新版的《规范》对于“偷面积”有制止的效用，将有利于开发商公平竞争。有部分本土开发商表示，今后新建造的房屋将进行户型优化，避免违规。

关键词：珠三角,阳台,成本,面积,开发商