维权风波

　　近来闹得沸沸扬扬的路劲世界城遭维权事件引起了各方的关注。

　　早在5月份记者就对此事件进行了报道，至今已经快两个月了，维权风波现在情况如何？日前，记者实地走访路劲世界城，对维权风波的后续发展进行了追踪调查。

　　此前维权业主们表示，北京(楼盘)路劲世界城二期项目存在以双合同捆绑销售哄抬房价、虚假宣传、捂盘惜售、欺骗业主等违法违规行为。

　　据记者获悉，7月2日北京市住建委在《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》中对此维权事件进行了详细回复，其中写道“为督促该企业尽快解决信访人员反映的问题，我委暂停了该项目(二期)网上签约”。

　　然而事实上，早在5月20日，北京市住建委给80多名联名上书业主们的书面回复中就提到，“为督促该公司妥善解决信访人反映的问题，我委已暂停了该项目的网上签约。”

　　截至目前，路劲世界城二期项目网上签约已被停两个多月。

　　网签已被停两个多月

　　据维权业主向记者出示的《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》中显示，“针对信访群众反映的问题，5月9日和23日，我委先后约谈了开发企业负责人，组织召开了四方(市住建委、昌平区住建委、企业、业主)见面会议，就信访人反映的相关问题进行了沟通和协商，责令企业成立了专项工程组，明确了具体负责人，为督促该企业尽快解决信访人员反映的问题，我委暂停了该项目(二期)网上签约。”

　　对此，路劲地产的销售总经理李凯告诉记者，“网签是建委给停的，具体因为什么不清楚，停就停吧，开发商也没办法。”他表示肯定会影响销售业绩，但并不会影响全盘。

　　但据记者获悉，早在5月23日，在北京市住建委，开发商和业主代表进行过一次约谈。

　　业主认为，路劲世界城二期工程安装的新风系统不是国家规定民用建筑内必须安装的项目，开发商是借此抬价，要求退还款项。而李凯认为，“不可能只退新风系统的合同，可以选择退房，新风是其中配套的一部分，退就全退。但退房属于业主单方违约。违约赔偿按照签约合同来执行。”

　　李凯表示，“业主可以选择退房，但是要根据合同承担相应的责任。如果不退房，也可以诉诸法律程序，一切听法院的判决。”

　　对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，商品房搭售、捆绑销售目前非常常见。捆绑销售属于霸王条款、不道德条款。按照《合同法》是无效的。但如果签约，在双方买卖中还必须执行，会增加购房者负担和生活成本，捆绑销售还会涉及到虚假宣传等问题。

　　“如果已经签订合同，那么诉诸法律实现维权很难，除非产品出现质量问题或与合同中描述不符。目前相关法律规定不完善，《商品房预售管理办法》有必要修改完善，不合法的如何处理，合法的如何保证质量，都需要进一步地详细界定。”谢逸枫说道。

　　北京市盛峰律师事务所高级合伙人李松律师认为，这种合同肯定是有问题的。但如果已经签合同了，到法院的话可能会对消费者不利。如果要维权，前期对有争议的事实一定要慎重，不要盲目地签字之后再去维权。

　　经营管控能力堪忧

　　事实上，路劲地产公司旗下多个项目都出现过维权事件。记者梳理发现，路劲地产项目的维权事件层出不穷。

　　2011年7月，苏州(楼盘)路劲锦溪苑售楼中心，业主要求开发商更换小区内故障频发的24部电梯；同年11月，济南(楼盘)路劲御景城被指“住宅变公寓”存在欺诈；2013年12月，上海(楼盘)路劲翡丽湾项目曝出发现车库积水、房屋渗水等质量问题；2014年3月，广州(楼盘)路劲隽悦豪庭因“入户花园消失、阳台变露台”引发业主维权等。

　　而此次路劲·世界城(楼盘资料)业主集体维权也并非首次。早在去年7月份，一期业主就已经针对路劲强制代缴税费的“不公平购房合同条款”进行抗议，此次业主的不满则包括“变相涨价”“违规欺诈”和“虚假宣传”。

　　其实，路劲在北京市场经营时间并不长，所占规模也是极为有限，截至目前，路劲在北京市场也仅有两个项目，为何会出现如此问题呢？据记者了解，路劲世界城二期的建设全部外包给江苏南通二建集团有限公司，而销售则一部分外包给北京金岳房地产经纪有限公司。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，项目外包下，容易产生信息不对称的问题。最典型的就是建筑质量问题。

　　“很多建筑项目是由其他外包供应商来完成的，但容易缺乏监督机制。一旦出现纠纷，虽然真正的问题源头在建筑商，但业主的怨言却会因此对准房企。”严跃进说道。

　　“从销售外包的情况看，销售方的目标和房企的目标是有一定偏差的。对于销售方来讲，提高销售数量和销售金额是最主要的、"最功利"的目标。而房企要顾及的内容更多。除了项目销售外，也要维护企业品牌和客户的忠实度。但这两个环节，从目前销售外包的情况看，都还是很难顾及的。”严跃进说道。

　　而李凯回应称，管理方面问题不大，施工建设有监管部门负责验收，销售外包也有具体指标考核，管控难度并不高。

　　但亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，限价令以及利润率的下降等都构成了经营方面的压力。而项目外包后，房企会面临对质量等管控能力不足的压力。经营与管控是未来发展中不容忽视的问题。

　　与此同时，一位不愿具名的业内人士分析认为，路劲在企业扩张、盈利指标上都表现不佳。

　　从扩张情况看，在此前很多房企运用高杠杆模式和频频在土地市场上发力来看，路劲的动作是比较迟缓的。而从盈利指标看，盈利是疲弱的。从近几年看，毛利率总体上呈下滑态势。

　　据2014年一季报显示，路劲地产一季度物业销售额26.75亿元，其中包括签订合同额18.51亿元及协议销售额人民币8.24亿元。

　　而去年一季度，该公司物业销售额为36.3亿元，其中包括签订合同额30亿元及协议销售额6.3亿元。可见，销售额和签订合同额同比均有较大下滑。

　　有业内人士表示，如何提高经营和管控能力，已成为摆在路劲地产面前一个不容回避的问题。

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