松绑传闻促高端住宅成交

　　近期，各地限购政策开始出现定向宽松的措施，其中，4个城市中高端市场开放限购，中小户型(论坛)自住需求为主的普通商品住宅市场依然未松绑，成为这些城市限购政策调整的一个比较重要的特征。日前，上海限购松绑消息被上海官方否认。目前，上海的普通购房者仍然受限，但以高端楼盘为购买目标的客群却可通过多种渠道避开限购。再加上近期上海松绑对豪宅限价，这是否也是对限购政策的差别化执行，令楼市浮想联翩。

　　限购政策“差别化”执行趋势

　　同策张宏伟表示：从苏州限购政策调整特点来看，苏州限购政策调整最大的特征是90平方米以上中高端市场放开限购。从近期限购变化特征来看，与苏州政策较为相似的还有武汉限购政策的调整。据媒体报道，自7月19日起，武汉140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。

　　此外，4月18日，江苏无锡购买60平米以上住宅即可落户；5月29日，海南海口本省人海口购房120平以上可落户海口。无锡、海口两个城市通过户籍制度改革，推行“买房落户”侧面突破了中高端住宅市场限购政策。

　　上海高端楼盘逆市上涨限价解禁迎合市场需求

　　在普通住宅成交面积下滑的背景下，上海部分高端项目的成交量却出现逆市增长。德佑地产研究部数据显示：2014年上半年，总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。

　　7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅(论坛)或高端公寓。同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1-5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%-19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例为12%-13%。

　　“高端住宅用一个简单的价格线进行入市门槛的限制，在一定程度上违背市场定价的规律。”上海地产评论员严跃进表示，高端盘“限价”解禁，迎合了上海高端物业的市场需求。

　　上海严格执行限购政策高端楼盘频现避限

　　据每日经济新闻，事实上，尽管上海严格执行限购措施，但根据房地产中介人士的介绍，仍有购房者通过注册公司买房绕开限购令限制。与此同时，假离婚、假结婚甚至移民海外，以境外国籍在境内买房以突破限购令的现象屡见不鲜。

　　以公司的名义买房。在购买的环节，以公司名义买房需要付出更高成本，但不受限购政策的影响。而在出售房产的时候，这些投资(论坛)客通过股权转让的方式，又可以省去很多税费。“所要付出的成本也就是股权转让的登记费而已。”张剑东说。

　　虽然相对于上海全市成交总量来说，公司名义购房的比例并不大，但一直很平稳，而且一个显著特点是：在高端楼盘中出现的频率更高。

　　专家观点：上海已有松绑限购意味

　　上海地产评论员严跃进向记者表示：目前部分地方政府在限购松绑方面，主要是从政治层面考虑而不敢轻易放开。实际上，从市场供求的角度分析，是完全可以进行限购政策的松绑。如从上海市场来看，虽然没有明确对高端市场进行松绑，但从最近一些项目的预售价格看，其实地方政府已经放开了口子。从这个角度看，其实已经有了松绑的意味了。这样做的好处有几个。第一、能够利好此类物业开发商项目库存的去化，进而利好资金链的稳健。第二、从需求端看，上海部分购房者有比较好的支付能力，而且也有改善住房需求的愿望，此类物业入市利好相应需求的释放。

　　通过对中低端和高端物业的预售进行差异化对待，将促使不同的置业者调整置业策略，进而一方面规范投资投机需求，另一方面也最大化地保障了刚需(论坛)者的置业需求。

　　当然，这样一种差别化的调整思路，建议未来通过在市区和郊区两个市场上进行细化。比如郊区的高端物业完全可以放宽限购政策。应鼓励市区很多小户型业主能够卖掉原有的老房子，进而到郊区高端物业置业。而此类市区的二手房源增加，也能够为刚需购房者提供更多的选择面。

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