中国楼市步入最具争议时期深度调整大势确立

　　从北京商品住宅成交套数创下自2006年有网签记录以来的同期最低值，到南京房价近两年来首次出现环比下跌，再到南宁楼市进入买卖博弈的“冰封期”，受调控未见明显放松、银根收紧、行业周期性特点等因素影响，多地楼市现量价齐跌，深度调整大势确立。有业内人士认为，房地产行业在经过高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，处于向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。

　　7月中旬，国家统计局发布1至6月房地产市场相关运行数据，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，住宅销售面积下降7.8%；商品房销售额31133亿元，下降6 .7%，住宅销售额下降9.2%。各项指标显示：房地产投资增速继续回落，新开工面积降幅持续收窄；商品房销售面积降幅放缓，价格同比小幅回落；房企资金增幅继续放缓，销售回款占比出现下滑。总体而言，上半年房地产行业调整态势依旧，市场库存压力持续加大。

　　上半年多地楼市量价齐跌

　　据统计，今年上半年除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势。此外，南京楼市在经历了三、四月份的小幅回升之后，五月“速冻”行情超出许多业内人士预期。而二线城市广西南宁的房价也呈现出明显的“冰冻效应”。

　　亚豪机构统计数据显示，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%；新增供应面积597.64万平方米，与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高。

　　尽管供应量大增，在楼市成交量方面，由于受到中国宏观经济下滑影响，加之银行对购房者信贷支持力度的减弱，今年上半年北京楼市在一片低迷中收场。据亚豪机构统计数据显示，2014年1月至6月北京楼市总成交32964套，与去年同期相比下降89%，总成交面积为345.98万平方米，与去年同期相比下降91%。

　　据统计，今年上半年除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势。尤其春节后随着多个二三线楼市楼盘大量滞销，频繁曝出大幅降价，房价下降预期加深，尽管一线城市房地产依然企稳，但购房者开始有看淡预期。受此影响，此后几个月，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等因素作用下，市场观望情绪进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

　　本报记者了解到，南京楼市在经历了三、四月份的小幅回升之后，五月“速冻”行情超出许多业内人士预期。统计数据显示，5月份南京的新房样本均价为14024元/平方米，环比4月下跌1 .36%。这是自2012年5月南京房价环比连涨以来，近24个月首次出现环比下跌。该跌幅排在全国十大重点城市第一名。

　　二线城市广西南宁的房价也呈现出明显的“冰冻效应”。长年在珠三角一带从事商业地产和住宅地产营销的深圳汇金行副总经理黄平旺告诉记者：“南宁楼市已经进入买卖博弈的‘冰封期’，即便是快环附近，开盘价格超过7000元/平方米的楼盘都卖不动，但开盘价格在6500元/平方米以下的楼盘，一开盘就销售一空。”

　　长沙市房地产开发协会副秘书长、长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海告诉记者，今年以来长沙楼市销售同比下降很多，主要是因为银行贷款收紧，包括购买贷款和开发贷款。去年下半年以来，银行推行贷款利率市场化，银行的贷款更愿意给一些成长性好的企业，而非房地产领域。

　　全国楼市深度调整大势确立

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。在此基础上，房价也出现普遍下调迹象。

　　从国家统计局数据来看，上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。全国性成交均价的下跌主要是受结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致全国均价出现结构性下跌。

　　上半年以来，房地产行业整体增速下降，多个指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。业内分析认为，由于2013年基数过高导致今年上半年增速同比明显下降。另一方面，从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，市场进入调整的大势已经确立。

　　在房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现方面，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，这意味着价格深度调整的步伐已经明显加快，并将会逐渐成为市场趋势。

　　中原地产研究中心统计数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。在此基础上，房价也出现普遍下调迹象。

　　分析人士朱光告诉《经济参考报》记者，今年3月以来，土地购置面积增幅再次进入负增长区间，前6个月土地购置面积增幅较前5月基本平稳。总体上看，在目前行业依旧处于调整态势下，房企对于市场走势仍趋于谨慎，拿地节奏放慢。预计今年下半年随着去年同期基数的上升，土地购置面积同比增幅也将继续呈现平缓的下行态势。

　　从商品房销售面积同比增幅走势看，上半年商品房同比增幅虽然继续处于负增长区间，但开始呈现收窄上行态势，这与去年同期基数下降明显有关。预计今年下半年，随着去年同期基数的逐步下降，商品房销售面积同比跌幅也将继续收窄。

　　张大伟告诉《经济参考报》记者，当前楼市降温趋势已经明确，房价将继续明显下行。他表示，2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。这背后是房地产行业在经过高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，处于向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

　　他还指出，市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州7月初的库存较年初分别上升43%、17%、12%。二、三线城市库存增加更加明显。

　　重庆方面一位房地产业内人士认为，今年市场不景气，是属于“非调控政策”下行，属于市场自身调整，与以往数次宏观调控导致的下行有本质区别。在2013年量价齐升过后，市场有自身的回调压力。如果没有放松限购限贷等强刺激政策出台，今年全年成交量同比会有较大幅度下滑，成交价格下降也将会持续到年底。

　　开发商“以价换量”回笼资金

　　从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的降价方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

　　针对北京市场，亚豪机构副总经理高姗分析表示，去年“亮眼”的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标，而今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。

　　今年上半年，楼市调整步伐首先起始于长三角区域，与此同时“降价”策略也最先在长三角城市发起。5月以来，南京市场的房企纷纷加大了促销力度，目前全市房价出现盘整趋势，近郊部分板块价格下探尤为明显。南京近郊的仙林湖、九龙湖成为率先打响价格战的区域。

　　南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，目前楼市降价多采用明着特价暗着优惠的方式。胡小武称，从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的降价方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

　　此外，今年以来长沙楼市开盘情况普遍冷清，没有以往那么火爆，因此开发商的促销活动也一再升级。当年有滨江“地王”之称、楼面单价接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣传；素有“价格高地”威望的梅溪湖片区，紧邻北岸的振业城也拿出了100套价格在5988元至6988元/平方米之间的特价房。

　　“今年以来，银行按揭贷款迟迟到不了开发商手上，以前银行状况比较好的时候，一般两周就到账了，而现在一拖半年才能到，导致开发商资金紧张”。欧阳学海表示，同时，开发商搞降低首付的方式，这样的目的是为了“以小换大”，尽快从银行拿到资金。

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