房价分化：楼市进入深度调整期

　　▲著名经济学家亚太城市房地产研究院院长

　　谢逸枫

　　法制晚报讯2014年，中国房地产市场注定是充满想像力的不平凡一年，开年楼市正式步入区域房价分化，深度调整期。前2月房地产市场整体面呈现“房市冷地市热”走势，可谓冰火两重天。一边是一二线房价涨幅回落，部分二三线个别楼盘房价下降。一边是一二线地价疯涨，部分三四线商品房供大于求。

　　受到地产大佬看空悲观心理预期，杭州、常州、襄阳个盘降价促销与香港两盘降价，银行贷停传言，“崩盘、暴跌、拐点论”的讨论之后，楼市低迷加重，观望情绪越来越浓。供大于求的三四线楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情。

　　毫无疑问，当下楼市“房市冷地市热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求。二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期。三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”。四是房价上涨动力增加，意味着未来调控进一步的升级。

　　当前中国楼市“房冷地热”仅仅是暂时性的，个别城市房企楼盘打折促销也是市场分化与调整的个案表现。杭州、常州、襄阳出现楼盘“以价换量”的降价现象，属于房企个案的市场行为，被夸大了，不值得大惊小怪。一是银行房地产不断收缩，部分中小房企资金链颇为吃紧；二是商品房库存量超过2008年，局部城市面临市场供大于求，去库存量仍是房企回收资金最大的杀手锏；三是楼市调控与宏观经济政策走势不明的情况下，现金为王符合部分中小房企发展与生存的现实需要。

　　可以说，即使杭州爆发个别房企楼盘的业主打砸售楼部的违法事件，依然不会逆转中国楼市上行预期，更加不会导致楼市崩盘、房价暴跌50%的可怕危机。因此，中国楼市总体发展虽好，但局部与区域风险加大，不利于楼市发展。一旦继续全国蔓延与扩散，就无法控制局面。在一个不确定性的投资环境中，傻瓜都能赚钱的时代已经结束。

　　实际上，不能把“杭州、常州、襄阳个盘中一批房源的房价下降现象解读为“降价潮”，只能说是局部城市的部分楼盘价格开始松动。根据三个城市的个盘降价原因看，基本有四个共同点，第一，个别房企资金链面临破裂，扛不住了；第二，银行贷款收紧，融资困难。民间资本成本过高，吃不消；第三，商品房库存量积压大量资金，现金流短缺；第四，楼市调控抑制大量的投资与改善需求，刚需观望心理情绪逐渐上升。

　　因此，考虑到房贷与调控及房企自身的因素，不排除其他城市有部分中小房企加入降价的队伍之中。但绝对不会出现全国性大规模的“降价潮”。

　　相对2013年大幅度的上涨，2014年房价总体上仍稳中有涨。一方面是房市升值超过股市；另外一方面是地价上涨的势头不改，房企不缺钱，下降动力不足；三是一二线城市供不应求局面未彻底改变，难言下降。综上所述，在调控不放松与房贷收紧及市场总体供应加大等经济环境不利的背景下，2014年房价会告别暴涨，进入合理的稳定上涨区间。