下半年楼价下降范围将扩大 广州限价限签或松动

　　经历了上半年降价促销的房地产市场，下半年将会有怎样的表现？不少机构近期发布上半年房地产市场总结和下半年预测报告。

　　“近期彻底放开限购政策的可能性较小，预计未来广州高档住宅销售市场将持续放缓，价格下调压力加大。”商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)15日发布的2014年第二季度广州房地产市场回顾分析称，限购政策的持续、住房信贷偏紧以及买家浓厚的观望情绪，仍抑制整体需求。

　　焦点一：限价限签松动豪宅成交增加

　　2014年上半年已经结束，广州楼市接下来走势如何，广大置业者热切关注是否会有更多楼盘降价。据经纬行研究中心监测，6月末广州新建住宅的库存为5.4万套，接近2010年以来最高水平。经纬地产认为，下半年广州房市的以价换量的、降价范围与力度将会加大，将会有更多的楼盘加入降价阵营。开发商将促销力度加大，一来为了完成全年的目标业绩，二是为了去除库存，加速资金回笼。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江撰写的下半年楼市报告则指出，中心六区新增供应量逐年递减，由2007年占全市超过一半，大幅下降至当前仅1/4，中心六区商品住宅供不应求已是市场共识。“从拿地成本及未来竞争两方面考虑，可以判定中心六区楼价难有松动。不过，也不排除个别开发商资金紧而让利发售，即使这样，降价幅度也仅在10%左右。”

　　住宅市场成交持续下滑，价格高企的豪宅面临着巨大的销售压力。世邦魏理仕昨日发布的报告分析，此前为抑制房价上涨，广州市一直实行限价限签政策，该政策执行自本年初起有所放松，这一政策转变令此前积压的高档住宅交易顺利通过网签，导致广州近两个季度有记录的高档住宅成交量较上年末明显增加。“尽管如此，广州住宅限购政策并未松动，银行住房信贷亦持续偏紧，买家观望情绪浓厚，仍抑制整体需求。”

　　报告指出，二季度大部分高档住宅项目价格水平仍保持稳定，甚至有个别项目因为成交盘源较为优质，价格有所上涨。受此带动下，广州全市高档住宅价格环比微涨0.6%至季末的每平方米41167元。“尽管住宅政策有所放松，但鉴于国家鼓励自住需求、抑制投资及投机需求的基本方向并未发生改变，估计近期彻底放开限购政策的可能性较小。受此影响，预计未来广州高档住宅销售市场将持续放缓，价格下调压力加大。”

　　“2014年房地产市场已进入不是房价单边上涨的下半场，未来充满不确定性，需要强强联合。”世联行董事长陈劲松在搜房与世联行战略合作新闻发布会上表示，目前购房客户中85后占了六成，今后卖房模式也将产生剧变，需要网上线下合作。

　　“房地产行业不会就此萎靡，因为房地产的产业链延伸市场很大。线下一手房滞销，我们需要转战阵地，关注线上的购房群体。”陈劲松说。

　　焦点二：优质写字楼空置率降至12%

　　在住宅市场成交乏力的情况下，广州的优质写字楼状况如何？世邦魏理仕的最新报告指出，广州自2010年第二季度以来首个季度未录得新增写字楼市场项目入市。优质写字楼整体需求保持稳定，小面积的扩张及升级需求带动现有空置面积逐步去化，广州全市平均空置率环比下降1个百分点至12%。

　　据分析，二季度内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价，继今年一季度之后，数个知名租户扩张并迁入珠江新城。例如英国领事馆由越秀区迁出，在广州国际金融中心扩租，而花旗银行则进入珠江新城扩张业务，入驻建滔广场。此外，行业的快速发展令科技企业对优质写字楼需求及承租能力均有所提升。如本季度即有位于天河区乙级写字楼的某网络游戏公司正积极寻求同区甲级写字楼可租面积，且面积需求有明显的增加。

　　珠江新城在持续需求的支撑下，租金保持平稳。而越秀区个别楼宇在租户迁出后空置去化趋缓，租金出现松动。广州全市整体租金水平与上季度持平，达到每月每平方米133.8元。

　　世邦魏理仕环球研究部高级经理杨丰宁介绍，2014年下半年广州将有约30万平方米写字楼交付使用，其中约22万平方米位于珠江新城。“鉴于珠江新城四个项目有相当一部分将为业主自用或已成功预租，预计短期内对市场租金的压力有限。尽管未来两年市场将面临供应高峰，但在当期稳定需求的支撑下，预计全市租金水平在年内仍将保持大体平稳。”

　　焦点三：下半年将新增四大购物中心

　　杨丰宁还介绍，在优质零售物业方面，服饰零售商对在广州扩张持谨慎态度，在物业选择上则更偏向成熟购物中心。鉴于目前成熟购物中心可租赁面积有限成交较少，广州全市零售物业整体空置率较上季环比微降0.5个百分点至8.9%。

　　二季度广州的成熟购物中心继续调整定位及租户组合，新兴购物中心主要对知名品牌提供租金优惠以迅速改善人流，但也有个别业主全面下调租金，以加速面积去化。受此带动，全市租金环比小幅下降0.4%，报每日每平方米44元。

　　报告称，未来六个月广州将新增四个购物中心，总建筑面积约为37万平方米。新项目均位于新兴商圈，分布在番禺、白云和珠江新城。“由于当前实体零售环境未有明显改善，新兴购物中心的租金将持续承压。而另一方面运营较好的成熟购物中心继续提升物业整体盈利水平，仍有调升租金意愿。两相作用下，预计未来全市整体零售租金大体仍将趋稳。”

　　在物流设施方面，广州东部物流仓由于受租户青睐，且空置率较低，因此部分项目在二季度租金上调，推动广州全市物流设施平均租金环比小幅上涨0.6%，至季末的每月每平方米30.6元。

　　(南方日报)

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