房企海外投资热背后的五大动因

　　截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。而品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，据相关机构统计，2012年，中国海外总投资额约700亿元；2013年，突破1000亿元。而大宗的投资计划几乎都是在2013年这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元（45.0亿令吉）收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

　　2014年上半年，万科、万达、绿地、碧桂园等品牌房企“出海”投资的趋势更加火爆，据统计，仅仅2014年1-4月中国海外投资额已达600亿元。

　　进入6月份以后，又有几宗中国房企海外投资交易的事件发生。

　　6月6日，万达集团证实，花费2.65亿欧元购买马德里地标性建筑红白相间的西班牙大厦。它是马德里四大楼商业区中的最高建筑之一，也是西班牙20世纪建筑的典范。1953年建成后至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。

　　6月16日，香港投资公司开源控股公告，将斥资3.45亿欧元买入法国巴黎香榭丽舍大街的唯一一家五星级酒店——万豪酒店，押注于中国赴法高端旅游的增长前景。

　　随后，万达集团7月8日晚宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座五星级酒店及公寓项目，建成后将成为芝加哥第三高建筑，这是万达年内第二次出海动作。

　　按照这样的速度，预计2014年下半年品牌房企出海将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场，预计全年中国房企海外投资额或超过1500亿元。

　　就典型龙头房企海外布局计划而言，继收购美国第二大电影院线AMC后，万达集团正计划加大海外扩张步伐。将在海外重点布局文化和旅游业，争取2020年海外市场收入占比达到2-3成；绿地集团在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚等海外国家的一批投资项目顺利推进，年内将全面启动预售，全年海外销售目标由130亿元调增至200亿元。

　　那么，为何近两年国内龙头房企也开始海外投资房产？中国房企频“出海”有哪些原因？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲，中国房企“出海”的原因如下：

　　第一、部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。

　　第二、国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

　　在市场周期复苏阶段，李嘉诚几乎“买下整个英国”，“低买高卖”的资本大挪移已经让企业家赚的盆满钵满。当前国内开发企业积极布局海外市场，其实，也就是看到了国外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段的特征。

　　第三、布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，尝到布局海外投资的甜头，获得初步成功，因此继续加大海外市场布局的力度。

　　比如碧桂园布局马来西亚之后，2013年一举成为马来西亚最大的开发商，随后富力、新华联积极布局马来西亚；2013年绿地韩国项目也获得10亿元的销售业绩，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家，预计2014年将实现海外销售收入200亿元人民币，新增投资50亿-80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

　　第四、从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

　　比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出口。这其中不乏大量的国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求，从这个角度来说，也不难理解这些龙头房企为何频频出海进行投资。

　　此外，涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等，房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域，“做熟人（熟企业）的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

　　第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险。再加上这两年人民币士气大涨持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。(张宏伟同策咨询研究部总监)

关键词：房企,海外,扩张,投资热,旅游