新型城镇化：房地产商如何“变脸”

　　今年3月国务院公布《国家新型城镇化规划》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右，并对生态环境、公共配套等提出更高的要求。

　　新型城镇化规划对房地产市场构成哪些挑战？给房地产商转型又带来怎样的机遇？日前举行的中信地产2014年度论坛以“协同带来增长——中国城市之路”为主题，邀请各界人士，共同把脉中国新型城市之路的走向与路径。

　　“各行各业投房地产，千家万户买房子”盛景将难再现

　　近来，一些地方商品房价格松动，房地产市场是否迎来“拐点”、未来又将何去何从、开发商如何转身等话题引发各方强烈关注。

　　住建部政策研究中心秦虹提出，房地产业经过了十几年高速增长之后，必将进入一个新的发展阶段。她的判断是，房地产市场的趋势性机会即将过去，未来迎来的主要是结构性机会。

　　秦虹说，在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子，是没有错的，而在结构性机会中，只有专业化能力强的企业才能在房地产行业中找到新的结构性机会，无论个人还是房地产企业，要作好选择与判断，“否则未来的投资将会面临很大的风险”。

　　秦虹分析，未来房地产市场格局将会呈现三个新的特征：

　　第一，房地产行业高速增长时期已经过去，未来房地产业的增长将从过去的低基数高增长，变成高基数低增长。

　　第二，以新房交易为主的时期即将过去，进入二手房市场和新房市场并存的格局。40个重点城市在2013年二手住房的交易量同比增长了60%，二手房的交易占到整个房屋交易总量的40%。“即使未来总需求量仍保持很大，但对新房需求有可能降低。”

　　第三，过去以住宅开发为绝对主体的房地产开发模式会过去，代之以城市所承载的第二和第三产业发展为主体，特别是服务业发展为主体的产业调整必然会到来，在这种情势下，要特别关注以产业支撑为核心的产业地产开发。

　　秦虹说，未来的房地产业发展，必然伴随城镇化的转型发展，实现房地产业的转型发展。“这意味着房地产行业的竞争会越来越激烈，企业整合在所难免，房地产企业的转型发展更是迫在眉睫。”

　　新型城镇化不能只造空城，没有人气

　　在原建设部副部长、中国房地产业协会名誉会长宋春华看来，新型城镇化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城，没有人气”。宋春华走过看过一些城市，深深感慨，一些城市的开发区“又好又新，但就是没有人气”。

　　宋春华认为，农村人口转移的动力源是产业的升级转移和集聚，“如果没有产业支撑，你不能提供就业，不管你造出多么好的新城，不会吸引人，吸引人也留不住，只能是空城。”他提醒，“必须要摒弃那种没有产业支撑，只靠房地产开发的城镇化。”

　　“中国未来的城镇化，要避免过去所形成的一些弊端，比如说鬼城现象，没有产业支撑，单纯建楼房的城镇化，只是以建筑为中心，不是以人和产业为中心。”秦虹说，下一步新型城镇化转型发展的核心内容之一，就是要产城融合。

　　过去的房地产开发模式，建完住房以后，配套一点医院、商场等来解决居住需求。“这已经远远不够，在住房总量已经不短缺、城镇化进程加快发展的背景下，要结合消费升级以及产业结构的升级，大力发展服务性的文化、休闲、养生的产业为中心配套住宅。”秦虹说。

　　未来房地产业的发展机会在哪里？秦虹认为：“如果说过去是建住宅配套商业服务业，今后可能是以新型产业为主体，来配套住宅，这种以产业支撑为核心的产业发展模式，是风险小的、健康的，也更加考验产业发展能力。”

　　房地产商如何让城市运营成为可能

　　河北的燕郊，近来成为媒体聚焦的中心。因为比邻北京，不少外来人口在燕郊买房安家，而由于缺少配套资源，当地教育、医疗、交通，甚至治安管理都捉襟见肘，不少老人要凌晨四五点起来给孩子到公交车站排队候车，三四岁幼儿则要穿城上幼儿园。楼房盖起来了，房价上去了，这种种窘境，令人不由得发问，这是宜居的、人的城市化吗？

　　新型城镇化时代背景下，走中国城市发展之路，房地产商应该扮演怎样的角色？正如华夏时报总编辑水皮笑问：今后的房地产商还是“挖个坑，盖座楼，拍拍屁股走人”吗？

　　中信地产给出的答案是“城市运营商”的定位与选择。中信集团副董事长兼总经理王炯的认识与上述专家不谋而合。他说，过去以土地升值为核心的经营方式，已经造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今，房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长，向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向转变。中信地产已在成都、汕头等地进行了探索，其实现的路径是创新引入PPP(公共私营合作制)模式。

　　房地产商能否成为城市运营商？安邦咨询创始人陈功讲起他在英国利物浦的见闻：当地城市的垃圾清运、水、电、路灯、绿化等市政维护管理都交由公司打理，政府从城市运营管理中退出，大大减轻了政府财力负担，政府、企业、居民三方受益。

　　财政部财政科学研究所所长贾康称，过去只能由政府运用财政资金来做的一些公共基础设施、公共工程、公共服务项目，在PPP模式下，可转变为由非政府的企业主体、民间资本、社会资金进入实施，从而更充分、更有质量地满足公众需要。“应更多发挥PPP模式在改革创新中的正面效应。”他评价道。