学者驳任志强：你算错了 4898万套空置房仍是低估

　　日前中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁发布报告称，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，城镇空置房为4898万套；而华远地产董事长任志强表示，通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有近5万套或更多的空置房。今日(6月13日)甘犁在其博客上发文，反驳任志强的计算方法，同时甘犁称其报告中的4898万套空置房仍是低估。

　　以下是甘犁博客全文：《城镇新增住房到底有多少——回复任志强先生》

　　自我们6月10日公布中国城镇自有住房空置率以来，引起了社会各界的热烈讨论。其中，任志强先生按照1998年至今新增住房套数7000万套以及新增7000万家庭数，得出中国住房空置不可能超过5000万套的的结论。我对此回复如下：

　　任志强先生推算1998年至2013年间城镇地区新增住房面积106亿平米，拆迁30多亿平米，住房净增面积约为70亿平米。这与各方统计数据不符。根据中国经济信息网数据，1998年，中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米，城镇人口为4.2亿；至2012年，城镇人口为7.1亿，中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米。住建部姜伟新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平米，与中经网数据一致。据此推算，1998年至2012年间，城镇地区净增住房面积为156亿平米。也至少高出任志强先生的净增住房面积80亿平米。

　　那么，到底这80亿平米的差距在哪里？

　　首先，任志强先生的新增住房面积仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积，总量为106亿平米。国家统计局统计的竣工面积来源于辖区内房地产开发企业申报的竣工面积，不包括家庭自建房。城镇地区的自建房一部分是该地区被划为城镇地区之前就已建好的住房，另外，也存在违规修建的现象。我们的数据显示城镇地区1998年以后的自建房占住房存量总量的10.2%，约为2240万套，户均建筑面积为180平米，总面积约40亿平米。

　　其次，非自建房中，也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内，比如小产权房和农村集体土地使用权住房。根据我们的数据，除自建房外，98年之后购买的小产权房占比1.83%，约400万套；农村集体土地使用权住房占比1.89%，约415万套。两者合计815万套，总面积约8.3亿平米。

　　第三，任志强先生高估了拆迁面积。他在计算98年至今的总拆迁面积时，直接按照98年旧房拆迁量2.4亿平米(未能找到该数出处)乘以16年计算。根据我们的数据，98年至2013年经历过拆迁的城镇家庭比例为8.4%，户均拆迁面积为125.5平米。共拆除面积23亿平米，与任志强先生的估算存在显著差异。另外，城镇地区经历过拆迁的家庭中，30%的家庭为农村家庭房屋的拆迁，这些住房的拆迁并不应纳入城镇地区住房净增量的计算。即使以70%任志强先生的38亿平米的总拆迁面积推算，他也高估了11.4亿平米。

　　综合以上三项因素，任志强先生仅用城镇住房竣工面积及简单估算的拆迁面积，低估了城镇住房净增面积60亿平米。虽然这仍然低于前述计算中80亿平米差距，也潜在反映了我们数据仍然有可能低估中国空置住房的总量(空置率应该没有问题)，但是，至少我们可以得出，任志强先生关于我国绝不可能有5000万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的。

　　中国家庭住房数据极为缺乏，尤其是对存量房，国家也缺乏准确的估计。中国家庭金融调查数据为存量房提供一个验证。我们界定空置房的标准简单易懂，就是全国有代表性的28000受访户自述的城镇地区无人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小产权、家庭自建房等可能没有被列入城镇住房竣工面积的住房。在空置率的计算上，我们填补了的空白。

　　中国住房市场的争论激烈，持续久远，但各方均以主观感受为主，一方很难说服另一方。在我们公布空置率的数据以后，任志强先生以数据为基础表达观点，我认为这是住房市场讨论的一个很大进步。希望更多的专家学者业界人士以数据为基础参与讨论，多辩则明。

　　任志强驳空置率22.4%：空置房不可能有5000万套

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。这一报告发布后引发了大量的争议，部分专家认为这个空置率过高。华远地产董事长任志强在昨晚也就此发表意见，称通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。

　　任志强表示，尽管自己手里没有国家统计局的数据，但是可以从住宅竣工数量推算。自1998年开始房改计算，至2013年共竣工住宅95亿多平米。加2013年的11亿，约106亿平米，约1.1亿套住宅。其中房地产开发为6700万套。按1998年旧房拆除量2.4亿平米推算，16年间约拆除30多亿平米。净增约70亿住房面积。按1998年的城镇化率计算，至2013年城镇新增人口约2.2亿人，折算为6000多万个家庭。其间年结婚与离婚新增的家庭量为年800万对结，300万对离到年1300万对结，380万对离。按城乡对半计，城镇新增约7000万个家庭。(当然不一定都有独立住房)可以肯定城镇新增家庭住房户数，要超过新建住房套数。五普与六普调查数据中一代人单独居住的比例从27%上升到38%，提高了11%。仅此就增加3000多万户家庭。从1998年计，增量就更高了。根据统计局的数据，即使计算上约非成套住房(住房成套率10年六普数力76%)户套比为1：1.01。因此绝不可能有5000万套或更多的空置。如果说小城镇中有较长期无人居住的住房，或许是全家外出打工，但这是他们的根，不可能放弃的根。任志强的意思是这个不应该算为空置。

　　此外，任志强还补充称，许多人认为每年新增住房很多，住房自有化率应年年上升。但实际上是年年下降。因为家庭分裂速度大于住房自有化速度。即每年新增的家庭数大于商品房供应数。分子，分母的变化导致住房自有化比例下降。尤其是城市之间的差别巨大。原有分配制时的基础不同。保障的情况也不同。

　　任志强还表示，当无法查清完全空置的情况时，我们用拥有第二套住房并偶尔居住的情况类比空置。因此用了个词叫“空屋率”。也由此可以推算出全国城镇中的空屋情况并不严重。他还分享了一份《2012年存量住房中偶尔居住住房比例最高和最低的十个城市》的资料，资料显示，比例最高的前三名为南京的11%、天津的9.8%、福州的7.6%，比例最低的为太原的0.6%、兰州的0.7%、郑州的0.8%，而前段时间网上盛传的空置率高达85%的深圳，在任志强出示的资料中的数据是2.6%，排在最低城市列表的第十名。不过任志强没有标明这份资料的出处。

关键词：空置,住房,城镇,面积,平米