严跃进：定向降准触动了房企心弦

　　严跃进

　　目前整个楼市处于“是否救市”的争议之中，而各类宏观政策的调整，都容易将其和楼市进行挂钩。近日央行宣布，自6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行，下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此类定向下调存款准备金率的做法，并非针对房地产市场。那么，缘何会在楼市中再次引起争议呢？

　　这不由让人联想到一古语：不是风动，不是幡动，仁者心动。此次定向降准，并没有改变整个货币政策的走势。在“三农”和小微企业内部，也没有表露出明显的市场活跃。反倒在楼市出现了各类解读，似乎定向的流动性释放是为楼市而来的。定向降准政策之所以能触动房企心弦，在于楼市太寂寞了。持续收紧的货币环境让房企感觉不自在，其对流动性的注入有比较高的企盼。

　　2000年至2009年，作为楼市高速增长的10年，恰也是流动性“泛滥”的10年。整体上看，无论是开发贷还是个人按揭贷，都处于一个相对宽松的环境。房企、地方政府和购房者，习惯在此类环境下谋求各自的利益。“金融刺激楼市发展”的做法成为理所当然。

　　如今楼市资金比较饥渴，降低存款准备金率的做法自然让房企欣喜若狂。从今年初开始，商业银行银根收紧，惜贷心理很重。楼市降温下，部分房企却并不慌张，原因是他们认为地方政府会率先进行救市。果不其然，部分高库存的城市纷纷进行了各类政策松绑。从这个角度看，房企预料当地金融机构也会进行大规模的流动性注入，从而进行救市。

　　不过，此次定向降准，可能要让房企失望了。从政策波及的领域看，和房地产行业并无关联，而是围绕“三农”和小微企业领域展开。从流动性的规模看，也并不高。即便考虑到货币乘数效应、部分资金有望流向楼市等因素，能给房地产进行资金补给的规模还是不够。目前的流动性注入领域和规模，和房企所期待的有很大落差，这是风马牛不相及的两个范畴。

　　此前央行约谈商业银行，要求加快信贷审批节奏、提高信贷规模，所以房企认为，这是央行释放大规模流动资金的前兆。但实际上，从央行此次降准的做法可以看出，央行并没有任何强刺激的意图。此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，但很明显，此类刺激政策刻意躲避了房地产领域。

　　房企失落的心弦就是这样被触动的。房企显然不习惯资金紧张的格局，信贷环境越紧，房企的资金饥渴症就会越严重。虽然很多地方进行了救市，但从央行的层面看，还是一个比较“麻木”的心态，并不会刻意创造积极宽松的货币环境。所以，当定向降准的政策出台后，并不能发挥望梅止渴的功效，房企终究感觉此类政策不解渴。

　　不过，当房企再次冷静思考此类政策时，就会发现，看似毫不相关的政策，实际上还是能触动房企多个层面的心弦。房企恰有机会来进行反思和感悟。

　　农村市场的发展空间大。过去房企都围绕城市房地产而展开，对于农村房地产的发展显然是忽略的。农村房地产市场随着目前农地入市政策的实施，面临较好的发展机遇。从定向降准的政策看，其对农村市场提供了规格较大的礼遇，这是过去农村市场从没享受过的。随着新型城镇化进程的加快，农村的房地产发展将面临新机遇。目前的金融资源注入可以说是一个良好开端。

　　刚需住房市场依然是后续政策保护的重点。此前央行约谈商业银行，本身就说明对刚需住房需求的重视和保护。央行愿意进行各类刺激，但必须保障资金流入刚需购房群体中。全面降准的做法，容易让很多投资投机需求钻空子。所以，央行才会采取定向降准的迂回战略。

　　实体经济将比虚拟经济面临更多金融支持。房地产市场泡沫化一个重要表现就是实体经济特征在消退，而被各类投资投机因素所困扰。从此次降准可以看出，如果楼市能够加大实体经济的成分，那么依然能享受到政策和资金的眷顾。而如果不积极转型，那么各类金融刺激政策将会继续疏远楼市，各类投资型资本甚至会面临金融政策严苛的监管。

　　中小企业依然能受到保护。在房地产市场强者恒强的马太效应下，房企产生了一个幻觉：中小房企注定是政策的靶心，将面临被淘汰的各种可能。但很明显，定向降准依然对小微企业进行了金融保护。这对于部分中小房企来说，如何在目前市场环境中谋求转型，并积极迎合地方政府的需求，将是保有市场份额的关键。

　　楼市不能一直被捧着。今年以来，整个宏观经济面不算很好，所以房企有幻想：新一轮刺激计划即将到来，而且会以楼市作为注水口。但是，在产业结构的调整下，各级政府显然不再愿意借助楼市来进行各类刺激，原因是这容易把此前限购限贷政策的本意给抹杀了。所以，央行目前进行的定向降准的微刺激策略，就是防范楼市再次被追捧的风险。让楼市成为宏观经济中一个普通的角色，将是各类政策出发前必须考虑的前提。

　　可以预计，从目前定向降准的做法看，房企对流动性高规模的注入幻想会破灭，进而在经营策略上做出调整。可以预计，未来房企将在以下领域做新的探索：积极下乡，投身到新一轮的农地建设和农村住房改革大潮中；各类产品开发重视刚性需求，对于高端物业的开发规模会自觉进行压缩；房地产投资开发将加大去虚拟经济色彩的力度，不断还原楼市原始本质；部分中小房企会积极谋求转型，从而争取各类政策的眷顾；房企发展楼市的傲慢姿态会降低，并真正将其置于国民经济发展体系中。

　　此次定向降准，若从房企对流动性注入的企盼角度看，可能意义不大。不过，恰是这样一个政策，给房企真正上了一堂课。房企失落的心弦被触动，但学会了反思。彷徨的楼市泛起涟漪，将比注入流动性的简单做法更有价值。

　　(作者为上海易居房地产研究院研究员)

关键词：流动性,商业银行,农村市场