IMF警告

　　经济危机源自何处？2008年以来，各国似乎都有所领教，认为房价起伏难脱干系。国际货币基金组织(IMF)日前在其报告中指出，全球房价从本已较高的水平继续加速上涨，成为当前最大的威胁之一。IMF警告称，世界必须行动起来，遏制又一场毁灭性房价崩盘的风险。

　　全球房价上扬存隐忧

　　IMF前日公布了基金组织副总裁朱民题为《不应再善意忽视房价高涨现象》的报告。报告指出，2013年全球房价同比涨幅达3.1%。其中，新兴市场国家的住房价格上涨速度最快，菲律宾的房价与去年同期相比已经上涨了10%以上，中国为9%，巴西为7%。朱民指出，上一轮的房价高涨是在十年前，然后房价从2006年开始下跌，首先是在美国，然后是其他国家，这引起了2008-2009年的全球金融危机。

　　朱民在报告中指出，在近年的50次银行业危机中，有2/3以上的危机在爆发前出现了房价的大起大落。“尽管房市的复苏是一种可喜的发展，但我们需要防范另一轮不可持续的房价高涨。”

　　朱民具体分析认为，在长期内，房价、租金和收入应同步变动。可以通过房价/租金比率来判断房价是否偏离经济基本面。对于经合组织国家(OECD)，例如澳大利亚、比利时、加拿大、挪威和瑞典等，多数国家的房价/租金比率仍大大高于历史平均值。

　　在加拿大，房价相对于收入高出长期均值水平33%，相对于房租高出长期均值水平87%。而在英国，房价相对收入高出27%，相对于房租高出38%，最新的5月房价涨幅远高于预期，逼近12年高点。

　　“目前用于控制住房市场相关风险的工具仍在开发中，但这不应当成为不作为的理由。”朱民说道。

　　为有效监控房市变化，报告指出房地产部门应该组建“政策工具箱”，包括微观审慎政策、宏观审慎政策和货币政策。“全球经济衰退爆发后，央行官员们将利率降至历史最低水平，推高了房价。与过去相比，货币政策的确应将更多注意力放到金融稳定以及房地产市场方面。”朱民在报告中建议道。

　　的确，正如朱民上周在德国央行发表演讲时所称，相对于收入与房租而言，目前全球多数国家房价都已经“长期远超历史平均值”。

　　今年未必延续上涨态势

　　中国国际经济交流中心副研究员张茉楠在接受北京商报记者采访时表示，作为一种固定资产投资，在观察房地产投资方面应该更加关注其中长期投资，诸多国家房地产热并不能简单判断为即将导致新轮金融危机的迹象或信号。

　　“金融危机后全球房价普遍呈现出下跌态势，不论是美欧等发达经济体还是印度等新兴经济体，房价都普遍在低位徘徊，而从当前美国等发达经济体消费者信心指数上涨来看，全球房价去年普遍上升也主要是对过去几年长期低位运行态势的一种回补。”张茉楠指出，尽管当前欧美经济在复苏，但其实从一季度数据来看，在上行态势中其实数据是在环比下降的，这表明其内生动力仍旧不足。张茉楠认为，尤其是在中国经济结构调整，日本经济存在诸多不确定性，欧美经济仍需进一步强化复苏后劲的情况下，预计今年全球房地产市场不一定会延续去年继续呈现上涨态势。

　　实体经济将真正拯救危机

　　金融危机以来，炒房等投机性行为被认为是催生资本泡沫导致经济危机的罪魁祸首。20世纪80年代后期，日本中央银行为刺激经济发展进而采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使1990年仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。然而1991年后随着国际资本获利后撤离，日本房地产价格随即暴跌50%，随后开始了长达十余年的经济低迷。日本之后由泰国波及东南亚房地产泡沫也间接催生了后来的亚洲金融危机。

　　不过专家认为，房地产泡沫导致金融危机的发生主要在于经济结构发生了异变，是市场将实体经济与金融领域本末倒置发展的后果。“从美国次贷危机以来，很多舆论认为是房地产泡沫导致金融危机的爆发，但其实不尽然。”张茉楠告诉北京商报记者，如果不是市场投资者看到实体经济没有发展空间，而房地产不仅是重要投资渠道而且资本收效快利润率极高，产生逐利心理，进而导致在金融领域和实体产业之间资本流量的失衡加剧，导致房地产泡沫堆积增多，危机爆发。

　　谈及房市泡沫与金融危机二者之间的关系，张茉楠指出，“如果政府能够意识到经济发展的内生动力主要来自实体经济，而金融领域其实是从属于实体经济的，一方面调整市场发展结构，促进其产业结构升级，提高市场资源配置效率，一方面挤压房地产领域的水分和泡沫，双管齐下提高实体经济的资本回报率，才能够真正摆脱房地产泡沫带来的经济发展怪圈”。北京商报记者刘佳刘玉飞/文

　　郁美静/制表