沈阳限购背后：松绑易救市难

　　6月10日以来，有关沈阳松绑“限购令”的消息可谓一波三折。最新消息显示，沈阳市政府部门否认全面取消限购。业内人士认为，上述松绑政策应属“口头通知”，虽未发布文件，但实际上已在执行。沈阳楼市供大于求情况明显，且房价收入比合理，限购政策无存在的必要。对于很多类似的二三线城市来说，即便真的取消限购，也难以真正激活市场。

　　住宅库存压力大

　　沈阳松绑限购仍然显得扑朔迷离。6月10日，有消息称，沈阳已取消限购政策，本地人和外地人可购多套住宅。媒体报道称，沈阳市住建系统一位官员证实，沈阳正在调整限购政策，对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款。对于已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房政策依然不变。11日，又有消息表示，沈阳自即日起恢复限购。

　　业内人士表示，据了解，沈阳此前确曾召集房地产企业开会，口头通知限购政策调整。但对于该项政策，沈阳不会出台文件予以明确。这种做法与此前福建省颇有类似之处，即仅作内部通报，但并不以红头文件的形式发布。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从沈阳市政府的角度看，有四个理由对限购政策做出调整。

　　一是住宅库存压力大。根据上海易居房地产研究院的数据，截至今年5月底，沈阳新建住宅库存为1828万平方米,远超京沪，仅次于全国库存最高的天津。按过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化完毕。

　　二是房价收入比合理。该机构的数据还显示，沈阳市的房价收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，该趋势与全国大部分城市相反。说明沈阳并无任何房价泡沫，不需要限购。

　　三是沈阳的限购范围较小，仅限二环以内，实际效果有限。

　　四是沈阳松绑限购的举措，暗合监管层关于“分类调控”的要求。

　　市场短期难激活

　　事实上，在沈阳之前，已有多个城市调整限购政策，如南宁、铜陵、天津、芜湖等。另有一些城市通过调整普通住房认定标准、购房落户、税费减免等其他方式救市。根据中原地产不完全统计，从去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中，长三角地区最密集。

　　分析人士认为，上述松绑调控的城市与沈阳有着诸多类似之处，如库存庞大、房价维持平稳乃至下调、地方财政收入受到影响等。

　　杨红旭认为，限购本身属于短期政策，其目的是通过抑制住宅需求，进而防范房价过快上涨，或使房价趋稳。而当前的形势是，全国主要城市成交量明显萎缩，全国房价已经面临短周期性质的小拐点(并非长周期性质的大跌和崩盘)。因此，限购也就没有存在的必要了。

　　同时，今年经济稳增长的压力很大，而近几个月，房地产已经开始拖经济的后腿。地方政府不希望房地产“大落”。因此，松绑调控就成为必然选择。国家统计局数据显示，今年1-4月，全国全社会固定资产投资增幅为17.3%，同期房地产开发投资增幅为16.4%。

　　值得注意的是，频繁松绑限购对市场预期带来不利影响。近期住建部工作组已奔赴各地进行督导，防止楼市政策的微调演变成大范围松绑。分析人士指出，按照监管层的口径，在调整政策的过程中，仍有红线不可逾越：一线城市限购政策不得调整、最低首付比例等信贷政策不得擅自调整。

　　中原地产认为，在上述红线范围内，未来仍可能有城市跟风进行松绑。这些城市的主要特征在于：库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、土地出让金过低、购地销售比过高、有实质性降价楼盘、人口净流出、新区面积过大等。取消限购虽属中长期的大趋势，但其短期作用或不理想。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的微调难以拉动市场成交。

　　杨红旭也指出，当前市场处于下行通道，从制约购房需求的因素分析，货币政策和房贷执行的松紧程度，远比限购放松、取消与否更重要。不过，取消限购对于地产股是一个短期利好。