观察：人口持续净流出楼市必现拐点

　　最近，央视财经频道《经济半小时》栏目聚焦温州楼市，《温州豪宅降价6万房产商低价售楼只为全身而退》的报道在网上被广泛转载，舆论普感震惊：温州楼市到底怎么了？在全国楼市持续下滑的当下，温州楼市又会带来怎样的警示与反思？

　　三年前，中国经济时报记者去位于温州一个城乡结合部的村子采访了解到：原本有7000多人的行政村，将近4000人选择去了国外，能走出去的基本都走了，留下来的居民不到一半。因此，记者在看到央视报道温州楼市无人问津并不感到奇怪。

　　鹿城广场是温州标志性的豪宅项目，几乎每个温州人都知道关于它的故事，该项目开盘均价在每平方米4万元左右。2011年楼市火爆时，鹿城广场在炒房客手里的房价曾被炒到每平方米8万元—10万元，而今它的价格却跌到了4万元左右，相当于被打回原形。

　　据当地业内人士介绍，温州楼市经过32个月的连续下跌，市区内商品房平均价格已从3.2万元跌至2万元，下跌超40%。温州楼市在中国一直有风向标之称，从这里走出去的炒房团甚至影响到全国，但不得不承认温州楼市早已出现拐点，有的城市(如鄂尔多斯(7.38,0.00, 0.00%))也已步温州后尘。

　　当前，对温州楼市崩盘的原因，业界也做过很多分析，认为供应量、库存大增，银根收紧、开发商资金链断裂是主因。但在记者看来，无论是温州还是鄂尔多斯，房价暴跌背后都有一个共同特点——人口的净流出值得关注。

　　温州人是改革开放后勇于闯荡的国人，在国内外到处都有他们的身影。改革开放初期，温州人就率先勇敢地到全国各地去发展、经商、创办企业，后来发展到全国各地炒房，在相当长一段时期内确实反哺了当地经济的发展。但是，随着温州模式和竞争力日趋减弱，炒房失败，当地产业空心化、土地成本高及人口大量流出，温州楼市也面临不小的考验。

　　根据记者掌握的情况，近几年温州市的人口每年都要减少十万人左右，但进入温州的人口，数量并没有显著增加，而这也让开发商的投资意愿降至低点。加上留在当地的温州人住房需求基本都已解决，温州楼市出现拐点可以说是意料之内、情理之中的事情。

　　以人口的净流出来看鄂尔多斯楼市，也是如此。从鄂尔多斯官方数据看，截至2011年年底，鄂尔多斯常住人口130万，流失3万。从房价走势来看，随着鄂尔多斯人口的流失，房价暴跌严重。鄂尔多斯的房价从最高时的每平方米1.5万元—2万元，一路下跌，最低跌至3千元。

　　事实上，在中国，像温州和鄂尔多斯这样的人口净流出的城市绝非个案，只是媒体没有重点关注，这些市场也不愿承认罢了。除了北、上、广、深一线城市和一些大城市外，相当数量的中小城市都面临着人口增长停滞甚至大量流失的风险。随着经济下滑，记者关注的这类典型城市房价都出现了较大幅度的下跌。房子是供人居住的，人口持续净流出的城市楼市注定必现拐点，这只是早晚的事情。

　　从全国来看，同样不容乐观。联合国[微博]去年9月公布了世界移民报告，改革开放以来，截至2013年，中国海外移民存量已达到934.3万人，自1990年以来23年就增长了128.6%。有机构对3300名净值至少在1000万元可投资资产的富人进行了调查，三分之二的中国大陆富人正在寻找海外投资移民的机会，三分之一的富人已经在海外拥有资产。这种现象不容忽视，先富起来的人不断流失不仅带走了资产，也带走了国内的需求。

　　可以说，温州是中国的一个缩影，整个国家资产和购买力在流失，这种趋势发展下去，楼市前景不容乐观。

关键词：楼市,拐点