回击楼市崩盘论 北京市场不悲观

　　近段时间，伴随着杭州楼盘降价、香港楼市大跌，以及王石、任志强等房企大佬对今年楼市“不容乐观”言论的抛出，关于中国楼市即将再次面临“拐点”，甚至“崩盘”的言论甚嚣尘上。不过，王健林则炮轰了房产崩盘论，称“不是别有用心，就是智商太低”。

　　那么，今年楼市的走向将如何？本期《新楼市》特地邀请了龙湖、和裕、旭辉等在北京市场比较活跃、销售业绩突出的房企的营销总监，一起就当前北京楼市的现状，以及2014年市场走向进行了交流和探讨。

　　论坛实录

　　话题一：杭州降价风会不会波及北京？

　　主持人：自从杭州部分楼盘大幅降价这一消息传出之后，便在市场上引起了不小的恐慌，人们纷纷在议论中国楼市即将崩盘。那么，事实究竟如何？北京楼市今年将会呈现出怎样的发展状况？

　　王骞：北京房价仍有上涨空间

　　目前，整个亦庄河西区、路东区，包括把马驹桥那一带的楼盘体量都加起来，也不到130万平米，可能只有80万平米左右。随着这些项目目前都已经陆续开盘销售，所剩的货量，实际上并不多，大约只有3000多套房源。由此可以看出，目前北京市场上的存量依然较少，仍处于供不应求的状况。

　　虽然现在杭州的部分楼盘开始降价，但这对北京的房价基本上没有影响。为什么这么说呢？因为1997年左右，受亚洲金融危机的影响，香港的房价就已经降到了最低点，但是仅仅过了四五年之后，香港的房价就涨到了历史最高点，甚至超过了这一水平。目前，香港的房价已经达到了十几万元/平方米。而北京在国际上的地位，要远远超过香港，但是北京目前的房价比香港还便宜。即便用近期刚成交的一些高价地的地价，来推算北京未来的房价，也仅仅是和香港持平，甚至比香港还便宜，所以说，北京的房价未来仍有较大的上涨空间。

　　杭州的房价其实并不是从现在才开始下降，早在近一两年，杭州的房价就已经在暗降了。这是因为杭州房子的供应量确实太大，而且，近年来，江浙一带的出口型企业的业绩都不太好，而在杭州置业的人并不是杭州当地人，而是这部分企业主。现在，这些企业的资金状况不好，企业盈利不太好，因此，这部分企业主暂缓买房，这导致杭州出现了大量的空置房，房价一直在暗降。只不过往年都是一个台阶一个台阶的降，每年降5%至10%左右，而今年一下子就降了3个台阶。

　　据媒体统计，杭州每年新房的空置房大约有十一二万套，纯投资性的空置房大约也有十几万套，两者加起来就二十多万套了，如果再加上一些普通购房者用于投资的房子，大约有几十万套的存量房，而杭州一年正常消化的房子的数量也就是四五万套左右，这种情况下房价不降是很难的。

　　作为一线城市，北京与很多三四线城市的情况不太一样。北京每年消化的房子就可以达到十二三万套，但是现在北京所有在售的房源，都不到三四万套，仍然处于供需倒挂的状况，所以，北京的房价，没有下降的理由。

　　而且，现在北京市场上又出现了“面粉比面包贵(地价贵过房价)”的情况。以前，在出现“面粉比面包贵”这一情况时，很多专家就推断房价肯定要涨，因为这批比面包还贵的面粉，制成面包之后，面包肯定会涨价。事实证明，当这些“面粉比面包贵”的项目上市之后，房价确实出现了大幅上涨。而现在，北京市又出现了一波“面粉贵过面包”的情况，等到今年年底或者明年年初，这些高地价的地块入市之后，北京的房价一定还会有大幅上涨的空间。

　　综合来看，现在所谓的高价拿地，其实并不是高价拿地。如果开发商现在拿地，现在就卖，那么拿地成本是够高的。但是，一般情况下，开发商现在拿地，明年或者后年才开始卖房子，到那时，房价很可能已经自然而然地涨到了能与地价相匹配的阶段。所以，现在只要在售的不是以前高价拿地的项目，购房者都可以出手去买，会有很大的升值空间。

　　戴磊：杭州事件对北京基本没影响

　　目前北京的需求量比较大。杭州事件对北京的市场没有太大影响，旭辉地产在香港上市后一直讲求快，三高一低，也就是轻资产，包括如辉E天地等多个项目都是能卖的就卖。例如，旭辉E天地春节前几天开盘，马上就卖完了，那时北京人最多的四个地方——北京站、南站、西站和旭辉E天地，很多客户为了买房都推迟回老家。

　　就北京市场而言，北京每年出售的商品房在10万套以上，目前在售的期房近六万套，现房近五万套，北京房地产市场供不应求的现象未出现改变。

　　但目前，北京市场面临着周期性低迷。自2012年6月以来，北京市场持续走高。一般的房地产销售周期九个月，从数据图上看这个条上扬的曲线攀登了近一年半的时间，这么长时间的消化，已经消化了大部分客户的购买需求。其实今年1月、2月份房企推盘数量很少，购房者置业的欲望也不是很足，市场相对平缓。此外，购房人在接连受到几轮房价的上涨后，高价地对购房人的影响降低，购房人可能以自身需求为第一位。

　　未来北京市场，普通商品房价格普遍超过3万元，自住房2万元以上，低端需求可能会被逼入自住房队伍中。中端项目将承接大量刚改、改善需求，只要产品做得好，价格相对合理，就会得到购房者的认可。高端产品就要靠产品本身及地段是否会让顾客觉得符合终极居所的标准。

　　话题二：银行钱荒将会影响房企资金链？

　　主持人：伴随着杭州的降价风波，近期关于兴业银行、交行、招行等银行相继停发房地产贷款的消息被人们传得沸沸扬扬。尽管后来兴业银行等银行均发文澄清停贷传闻不实，但这仍让目前房企的资金链状况究竟如何成为了人们关注的焦点。那么，目前房企的资金链究竟处于什么状况？是否如外界传言的那样紧张？

　　王骞：目前房企不差钱

　　近期，一些媒体在炒作银行收紧房贷，房企很可能会遭遇资金困局。其实，今年房企在资金上应该没有什么问题，因为去年很多房企都“吃撑了”，手上有大把的现金。为什么现在地价这么高，开发商还去抢地，因为房企手里有钱。

　　可以说，现在拿地的开发商，基本上都不是现去融资，而是去年就有大把的资金回笼。去年一年，北京的房企没有一家的销售情况是不好的，没有一家是没有超过心理预期的。楼盘开一个被抢一个，想放缓销售节奏都难。基本上从去年6月份之后，北京的楼市就开始变火了。房价基本上是一天一价，到9月、10月份，就已经处于峰值了。此时，房企已经回笼了大把的资金。

　　目前，整个中国的宏观经济可能不是太乐观，部分行业可能会遭遇资金困局，但是房地产行业，起码是北京的房地产行业，应该不差钱。

　　王勐：银行对地产的兴趣在下降

　　目前，银行实际上不是钱少，主要是对地产的兴趣在降低，比如微信、支付宝等金融产品的出现，对银行有一定威胁，银行的危机感还是挺强的。

　　其次，房地产对于银行来说已经不是最赚钱的点了，银行和房企的合作意愿在下降。之前都是银行求着开发商贷款，现在是开发商去找银行，关系在变化，这个与银行业自身调整有很大关系。

　　今年银行的钱还是趋紧，去年6月份就出现了一波银行钱荒，这个效应不会在短期内一下子就没有了，一定是相对比较缓慢的一个过程，去消化之前的这一部分。我相信由于新的类金融的介入，比如微信，其实给银行的冲击会更大，所以说这个趋势肯定对银行有一些影响，因此我觉得这可能是未来银行所面临的一个风险点。

　　至于说开发商目前手里还有没有钱去投资，这个其实还好。去年各开发商在北京拿地的量其实不太多，在全国的市场上，其实开发商的拿地量还是挺多的，只有中海等为数不多的几个公司没有大规模地拿地。所以我觉得今年开发商在拿地的时候，肯定会考虑银行的问题，再加上手里资金的问题，会相对谨慎。

　　戴磊：银行不再是地产主要资金来源

　　对于外界的质疑，其实大型房企处乱不惊是有道理的。万科总裁郁亮就明言，“在房地产行业，钱最多的就是我们，因为我们始终对银行不太放心，所以持有很多现金。”那么，为什么过去总闹钱荒的房地产业，现在反而不差钱？一个很好的解释是，自2012年年中以来，楼市由冷转热，房企销售飘红，钱来运转已不可同日而语。

　　根据各大上市房企公布的销售简报，2012年及2013年上半年业绩普遍大幅增长。预收款项，历来是房企开发资金来源的重要一脉，销售额大增，无疑对增强房企体格太有裨益，也为房企抵御金融危局提供了重要支持。

　　但房企淡然对待银行缺钱现实，更根本性的原因可能是，银行贷款早已不是房企最主要的资金来源。如今占据大头的是自筹资金，自筹资金在资金来源中所占比重达40%。房地产信托的繁荣、地产基金的发展，大大增强了房企的融资能力，不再完全倚重银行。今年，更刮起海外融资风潮，上市房企纷纷在海外发债，进一步降低了对银行贷款的依赖。正因如此，房企才能在银行钱荒风波中保持淡定。

　　一商一住将是

　　龙湖在北京的发展方向

　　据王勐介绍，去年，龙湖提出未来集团发展的战略，即扩纵深、近城区、控规模、持商业。就目前，全国房地产的市场战略就是抢占21个年销售总额超过400亿的城市。

　　其次，城市核心区域的土地更加稀缺，一般的城市核心区域以刚需、刚改人群为主，一般偏1.5或2居，相对来说在限购下，此类产品更加安全。

　　第三，此前房企倾向做大盘，以产品溢价保证利润。龙湖在未来发展中，将控制单个项目规模，保持企业一贯的高周转的销售模式；最后自持商业地产，如长楹天街结合交通枢纽，处于地铁上盖。

　　从产品类型看，龙湖在北京以低密度别墅类项目为主以龙湖刚刚拿下的西局地块为例，别墅的价格还是有很大向上的空间，这种城市型别墅把地段、产品属性结合，更符合未来市场的需求，同时增加了产品保值。

　　在“限购”政策下，做这种与市场需求差异性的高端产品需要房企具有前瞻性，包括对取证资格的要求、客源的选定。可以想象，由于面粉贵了，未来北京市场将是价格更高的“面包”在竞争。

　　为此，龙湖都是率先进入一个区域，把这个区域做起来，等这个区域成熟后，发展下一个区域。如顺义马坡、大兴天宫院、朝阳孙河、昌平、丰台西局，在这些项目中都或多或少有些低密度产品的身影，后期我们会加大对高端低密产品的投入，做城市别墅专家。

　　与之相配合的是龙湖将继续在北京做“天街”，这一商一住两条线将是未来龙湖在北京市场发展的方向。

　　企业动向

　　京津冀一盘棋是发展趋势和裕密切关注

　　未来，和裕地产的战略布局仍以北京为主，并时刻关注津冀两地的市场变化。王骞告诉记者，实际上“北京”这个概念现在已经很大了，现在要把北京进一步跟河北融通，也就是资源共享，整个京津冀一盘棋的情况下，很多资源可以共享。特别是燕郊，多年前我们在燕郊买房，就说可以划到北京，但现在燕郊都已经快到百万人口了，形成了严重的睡城，形成了钟摆式的生活模式，让燕郊不堪重负了，导致睡城的模式是因为过度的开发，把开发区新城全都建成房子了。

　　京津冀一盘棋肯定是一个趋势。和裕的战略布局以北京为主，在这个政策形成气候的时候，我们才有机会去做战略布局，我们现在进行全面关注，根据政府的政策进行调整，这样才能够与时俱进。如果现在就盲目冒进，我想风险是非常大的。

　　这个政策对开发商的整体战略节奏影响不大，起码未来几年对开发企业不会有什么影响。只有在这个政策落地并形成气候的时候，房企才会去做战略布局，我们现在进行全面关注，根据政府的政策进行调整，这样才能够与时俱进。如果现在就盲目冒进，我想风险是非常大的。

　　轻资产高周转旭辉深耕北京市场

　　据戴磊介绍，按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审，如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企，通常仅需要三四个月，到第八九个月就可以开盘销售，而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

　　在开发成本越来越高的时代，“快”成为制胜法宝。假设项目获取费用是10亿元，按照11%行业平均负债利率计算，每天的资金成本就是30万元，150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。

　　开发商现在不能等，不会说像以前去等土地升值，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽最大努力加快速度开发。

　　对于旭辉地产未来在北京的发展模式，戴磊用“高周转、轻资产”两词来概括，未来旭辉不会过多持有商业地产，对于库存房源都会把它销售出去。今年，旭辉发展将采取7：2：1式布局，即70%的刚性、刚改类住房，20%的商业办公类地产，10%的改善性商品房，迅速清空库存、快速回笼资金、加紧布局这是旭辉式高周转的核心。关于资金，旭辉上市之后会有更多融资的渠道，去年地区各公司销售情况较好。其实对于房企来说，永远没有钱够的时候，因为只要有钱就可以多拿地多开发，在运营上加强效率减少损耗。

　　文/记者李路斌崔陆鹏张东妮

　　摄/实习生陈建博

　　制图/周建文