2014年楼市"拐点"尚远"分化"已现 一线城市难降温

　　法制晚报讯(记者杨予诺) 2014年楼市并不被大多数人看好。

　　万科董事会主席王石在接受媒体采访时用“非常不妙”来表达他对今年楼市的判断，并称“我不改变我的观点”。

　　王石所谓“不改变”的观点，是基于去年9月香港首富李嘉诚抛售内地410亿港元资产的消息。当时王石在微博表示，“精明的李嘉诚先生在卖广州、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

　　无独有偶，上月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元。斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了。这不由得让人再一次对2014年楼市捏了一把汗。

　　楼市当真冷到“拐点”了么？

　　业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。

　　而房企层面，从政策环境来看，推迟开盘并不见得是好事。理性的开发商应该是根据市场和政策的变化，及时调整销售产品价格和销售节奏，以“小步快跑”的方式来推动今年的销售。

　　数据

　　二三四线城市抛售

　　最大的恐慌来自二三四线城市的降价抛售。

　　近期，杭州房企个别楼盘降15%-20%，如此大幅的降价揭开了全国楼市调整的序幕。

　　引发此次大规模降价的是居高不下的库存。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平米，可售周期近20个月。市场竞争环境加剧，推动项目之间价格战开启。

　　事实上，杭州北海公园项目尾盘降价并非新鲜，在此之前，杭州各个板块楼价已阴跌三年。而这种现象在长三角多个城市都存在：温州、常州、苏州、宁波……

　　另据了解，因严重供大于求而导致的房地产泡沫，使得众多二三四线城市多了一个名字——“鬼城”，其中最出名的应该是内蒙古鄂尔多斯。值得一提的是，鄂尔多斯“鬼城”现象在内蒙古仅是一个缩影。目前，在国内蔓延之势愈演愈烈。据了解，在“鬼城”排行榜中，除内蒙古占有多席之外，江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示，仅去年，国内就出现了12座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房都是空置率极高，很少有人。

　　房贷持续紧缩

　　与之同期发生的另一件引起市场慌乱的事件则是某银行暂停购房贷款。

　　受此影响，2月25日房地产板块承压拖累沪深大盘双双跳水，上证指数盘中跌幅一度超过2%，不仅沪指跌穿了2100点，多方多条主要均线更是宣告失守。截至收盘，格力地产等6股跌停，招商地产、保利地产、万科A和金地集团跌幅也超6%。

　　尽管众银行均火速发文澄清停贷传闻，但一叶知秋，各方普遍感受到房地产贷款市场的寒意。以北京为例，2014年春节前后各大银行便悉数上调首套房贷款利率，以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。

　　一家国有大行相关负责人告诉记者，银行已经观察到房地产贷款的风险了。房地产贷款此前一直被银行视作优质资产，但在经济下行、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，银行对房地产贷款的理解已经发生了变化。“虽然各家银行依然受理房贷申请，但并不好批，房贷按揭压单现象严重。”

　　二手房量价齐跌

　　除上述两点之外，二手房市场的供需双降也给楼市的走向蒙上一层阴影。连续两月成交量下滑、统计均价环比下跌、挂牌量增加挂牌期却无限延长……去年底以来，北京市二手住宅市场成交低迷，买卖双方持续僵持，陷入观望。

　　来自国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，房价环比上涨和同比上涨的幅度都有所下降。其中，北京1月二手房价格环比下降0.1%，这也是19个月以来北京二手房价格首次出现环比下降。

　　二手房市场成交价格的下滑，意味着自去年开始卖方涨价的心理坚冰正在消解，在房主长期扛价、无人问津、无法达成交易的情况下，卖方坚挺的房价有所松动，买方议价能力加强，因此更多房源低于报价成交。而坊间传来的“北京二手房大量抛售、价格出现跳水”消息，虽然只是极个别的现象，但依旧影响着买卖双方的心中的天平。

　　对比

　　“拐点论”

　　言过其实

　　实际上，要说拐点，那就必须提到2008年和2011年。2008和2011年确实是楼市的两个“拐点”。

　　2008年全球遭遇金融危机，在经济不景气的情况下，房地产市场也出现了萧条景象，全市商品住宅的成交量出现了大幅下跌的情况。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2008年全市商品住宅的成交量为878万平方米，比2007年下跌56.4%。

　　同样，2010年随着房地产市场的复苏，全市楼市表现出了“量价齐升”的局面，房价大幅上涨，使得2011年政府不得不下定决心对楼市进行调控，也随即产生了“限购令”。2011年全市商品住宅的成交量为723万平方米，比2010年下跌25.5%。

　　而2014年和2008、2011年的情况都不同。德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，虽然今年目前的成交量有些低迷，但大部分是受季节性因素的影响。今年1、2月份的成交量相较于2013年是有很大幅度上涨，“拐点论”言过其实。

　　1月销售业绩普涨

　　与上述形成鲜明对比的是飘红的房企数据。根据统计，今年1月份典型房企业绩同比普遍上涨，实现开门红。

　　从同比增幅看，中骏置业和碧桂园最高，两家房企均出现翻番增长，同比增速分别高达142%和141%；其后是旭辉和恒大，同比增长均超过50%；再接下来，万科、绿地的同比增长也都超过40%。从成交金额看，万科、碧桂园分别实现277亿元和177亿元，双双创下本企业单月销售最高纪录，比去年单月最高成交额分别高出86亿元和7亿元；恒大实现110亿元，比去年单月最高成交额低56.2亿元……

　　有分析人士认为，在整个房地产市场年初遇冷之际，品牌房企的销售业绩却逆势增加，主要原因在于品牌房企拥有比较完善的销售体系，客户群体也较为稳定和可靠。而这种情况或进一步拉大大小房企之间的差距。

　　专家楼市分化局面加剧

　　“由于宏观经济层面的减速，加上社会上很多人唱衰中国的经济和房地产，很容易出现楼市‘崩盘’的舆论。几年前就有关于楼市崩盘的说法，但到现在还没有崩盘。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前表示。

　　那么，类似杭州等地的房价大幅调整又说明了什么？对此，顾云昌认为，不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整，并非舆论反映的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。“谨慎很需要，悲观没必要。”

　　易居中国执行总裁丁祖昱对今年的市场也持谨慎乐观的态度。不过他还是建议开发商今年不要再拿地王了。“首先单价地王不能再拿，单价地王意味着又要超越行情、继续高看一线。

　　另外总价地王也不能拿，这与企业现金流相关，当前银根收缩、资金紧张，资金成本很高。”丁祖昱认为，地王一拿小则影响业绩、利润，大则会给企业整体运行带来不确定性风险。特别对上市公司，今年如果拿了地王绝对是负面事件。

　　房企“小步快跑”巧布局

　　“我们现在是抓紧出房，北京这样的城市根本不缺需求。”上周末，北京三盘齐发，其中一个项目的负责人告诉记者。据统计，三个项目在一个周末内累计卖掉了约1400套新房，北京楼市的“拐点论”遭到了现实的反驳，而上述负责人的话一方面表现出对楼市的信心，另一方面也证明了其销售速度的提高。

　　事实上，与北京楼市去年年底“大手笔”推盘相比，目前开发商们已经悄悄转变了销售战术。万科、方兴等众多著名房企逐渐开始多频率，小幅度推盘。而以大兴区天宫院板块为例，市场数据已经肯定了这种“少量多次”的推盘策略。

　　北京龙湖营销总监王锰表示，今年各个房企将围绕一个“快”字做文章。快销剩余库存，迅速回笼资金，紧密布局拿地，年内新盘销售。

　　其实，自2012年以来“高周转”成为房地产行业的关键词。而可以预测的是，今后将有越来越多的企业加入到快速销售的阵营中。目前从市场的表现，以及政策环境来看，推迟开盘并不见得是好事。理性的开发商应该是根据市场和政策的变化，及时调整销售产品价格和销售节奏，以“小步快跑”的方式来推动今年的销售。

　　文/记者杨予诺

　　制图/周建文