地产调控压力或将减轻 房企高管增持传递积极信号

　　在2014年的政府工作报告中,重点提出“推进以人为核心的城镇化”,“今后一个时期,着重解决好现有三个1亿人问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”“有序推进农业转移人口市民化。”“加大对中西部地区新型城镇化的支持。”“加强城镇化管理创新和机制建设。”

　　报告中提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

　　分析人士认为,政府今年对于房地产行业的监管或将更趋于更市场化,让市场来挤出投机泡沫,从而避免行政手段对市场的较大影响。从中长期看,地产股的主题投资机会仍然存在;短期看,地产股继续大跌的动能已减弱。

　　此外,近期,不少房企大股东都选择在这轮下跌中增持力挺。在利空消息不断的情况下,大股东及上市公司高管相继增持,是在向市场传达相对明确的信号:楼市在相当长一段时间内会无忧。

　　泰信基金则表示,虽然不知道政府目前对房价的真实态度如何,但不久就会有答案,现在只等政府具体的宏观调控政策出台,届时再相机而定。不过,对于当前地产股的估值,仍然存在向上修正的预期。

　　房地产调控压力有所减轻

　　相比去年“坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述,今年的报告中房地产方面的措辞有明显的变化,对调控的严厉程度大为减轻。在过去一年的房地产政策中,分类调控是一个较为明显的特征,除一线以及房价涨幅较大的二线城市以外,其它区域的调控力度明显减轻,2013年下半年的调控政策也主要针对一线城市。华融证券判断今年这一政策趋势仍将继续,总体政策将保持平稳。

　　共有产权住房作为平抑房价的创新方式,今年有望继续扩大规模,且有可能在除京沪外的其它城市试点。政策仍然继续抑制投机投资性需求,预计今年的差别化房贷政策不会发生明显变化。

　　调控压力减轻主要源于去年下半年以来行业基本面发生了明显变化,房价环比涨幅持续收窄,房价上涨压力减小。部分二线以及三四线城市逐步呈现供过于求的态势,部分地方房价开始下跌,市场成交量也较为平稳。我们判断今年调控政策的力度相比去年将有所减轻。

　　房产税将稳步推进

　　报告中提到做好房地产税立法相关工作,今年仍为房产税推出的准备阶段,预计全面推出的可能不大。目前房地产的基本面情况已发生较大变化,除了一线城市以外,部分二线以及三四线城市出现房价下跌的征兆,房产税推出的步伐可能放缓。

　　城镇化看政策力度

　　新型城镇化仍是未来工作的重点,将继续拉动房地产中长期需求。报告中提出加大对中西部城镇化的扶持力度,城镇化的有序推进有望缓解三四线城市的供求矛盾,降低三四线城市房地产市场区域风险。户籍制度改革、养老与社保体制改革都将对房地产行业的持续发展有利,未来城镇化的推进速度还需要政策更多的扶持。

　　总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。

　　房企高管增持股票,传递积极信号

　　3月4日,上市公司保利地产发布公告称,继大股东增持后,公司部分董事和高级管理人员于2月28日增持公司股票。在此之前,深振业A、新湖中宝等上市房企也相继公告大股东增持消息。

　　近期,受部分城市房价下跌、银行停止房地产贷款等消息的影响,地产股跟着一路下挫,不少房企大股东都选择在这轮下跌中增持力挺。在利空消息不断的情况下,大股东及上市公司高管相继增持,是在向市场传达相对明确的信号:楼市在相当长一段时间内会无忧。

　　事实上在两周前,就针对当时市场一些不负责的声音表达过类似意见:在可以预见的三四年时间之内,实在找不出房价要暴跌的理由。同样地,地产大佬任志强在自己的一些意见被误读之后,连发5篇文字痛批楼市暴跌论以澄清当前楼市本来面目。

　　中国房地产市场经历了10多年高速发展之后,需要一个缓冲阶段,政府前些年数次出手调控,其意在于控制近年楼市过快的节奏。但很多人把这种控制,错误地归结在于要把房价往下打。因为无论是从当前的地价成本,还是建安成本和管理成本,都不支持楼市的暴跌。

　　不过,市场也正在进行一场选择:前些年很多房企的野蛮生长,或许不再适应这个市场的需求。当大多数人从“有住房”到“优住房”这个层面迈进之时,那些还按前期游戏规则玩的开发商,如果不转变思路是要被洗出这个市场的。

　　市场在变,需求也在变。楼市在完成了第一个10年高峰期之后,目前正在向精细化转型。也就是说,未来的商品房,将会更精细考虑到业主的需求,潜心在业主需求上下功夫的开发商,必将掌握这个市场的主动权。2月底,龙湖地产重庆区域的价值沟通会上,传达出市场的最新变化:房地产以量跑货的时代已经过去,要领先这个行业,必须让居者“优其屋”。只有看懂并顺应这个变化的开发商,才能看到楼市未来的市场前景。