广州两次表态楼市限购：退出与执行的博弈

　　圣诞节的广州非常热闹，特别是从12月24日到25日，当地连续对楼市当下调控政策的限购和限价出现了两次表述。

　　12月24日召开的广州市十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市国土房管局局长李俊夫向广州市人大常委会做了落实《政府工作报告》目标任务情况的报告。在提到明年工作的打算时，李俊夫表示，明年要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。

　　而当天住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。”北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　广州的表述明显引起了市场的充分关注，很多媒体解读为广州与住建部出现分歧，结果在12月25日在广州市国土房管局网站发布了《关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》，通告表示，其目的是为贯彻落实11月18日发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，“严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　后续市场调控将依然维持加码与松动博弈，对于地方政府来说，松动调控的意愿充足，对于中央政府来说，经济转型的需求迫切。从24小时广州对调控政策的不同表述其实可以看到两点

　　首先：2014年楼市调控政策将逐渐回归市场化，限购限价将逐渐退出

　　虽然在24小时后，广州发布通知继续执行调控，但从之前的表述和十八大三中全会针对房地产的内容可以看到，限购、限价等短期政策在未来肯定是会退出市场的。

　　从三中全会以来，各地调控已经存在了明显的差异，广州作为2012年以来这一轮房价上涨的领涨城市，在11月出台的当地调控升级措施中，成为了调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明，事实上也的确导致了11月开始广州楼市出现了涨幅放缓的趋势。

　　在住建部会议上也明确提及了城市调控的差异化，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，一方面对房价快速上涨的城市展开针对性约谈，另一方面将调控的决策权下放至地方政府。2013年10月起四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

　　地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。可以预见的是在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，2014年各地将因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调。在2014年整体楼市的调控趋势将是逐渐去行政化，限购、限贷的措施将逐渐被增加供应、房产税等长效机制取代。

　　其次：市场对调控依然敏感，限购等措施不会完全退出。

　　从广州24日表态后的市场反应可以看到，整体市场的投机心里依然浓郁，一旦有被解读为利好消息的出台就有可能导致新一轮房价暴涨，这种情况下，限购等短效机制的全面退出可能性很小。

　　中原地产统计数据显示：一线城市土地出让金暴涨，4个一线城市土地出让金均创历史记录，其中上海更是历史性的创造2000亿的单一城市土地出让金记录。

　　四个一线城市合计土地出让金已经突破5000亿，达到了5014亿，同比2012年全年的2005亿上涨幅度达到了150%。地方对土地财政的依赖依然巨大。房地产行业的调控改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种、长短效机制的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰，任重道远。

　　十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。从2013年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生分化。另外，与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。2013年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。2013年部分热点城市房价持续上涨，在长效机制尚未确立前，2014年楼市宏观调控仍将进行。(腾讯房产独家稿件作者：中原地产研究部总监张大伟)

关键词：房地产,楼市限购