保障类产品拉高商品房成本 住宅迈入“高端”时代

　　2012年9月，龙湖以14.7亿元竞得朝阳区孙河乡二类居住用地，折合楼面价20158元/平方米，溢价率仅为8.7%。孙河，对于当时的楼市还是个陌生的区域。今年1月，泰禾高调大举拿地，在京的首战就选在孙河，以18.5亿元总价，2.86万元/平方米的单价拿下容积率为1.1的孙河地块。业内不少人质疑泰禾的疯狂，不过2.86万元/平方米的楼面价也成功为龙湖孙河项目托了底。

　　6月，龙湖双珑原著首期开盘，龙湖也选择将其最高端的别墅产品线——“原著系”落户孙河。在限价令的背景下，双珑原著获得的5万至10万元的预售价格给泰禾也吃了一颗定心丸。不过7月，中粮拍下的孙河地块楼面价让泰禾更加安心，近5万元/平方米的楼面价让人对孙河未来的房价有了更多遐想。有业内人士预言，未来孙河区域别墅售价将超10万元/平方米，孙河将成为北京最顶级的别墅区。

　　延续“运河岸上的院子”在豪宅市场的地位，泰禾将其孙河板块项目命名为泰禾·北京院子，打造传统的中式豪宅。在北京院子的发布会上，泰禾集团董事长黄其森表示，泰禾目前采取高周转的开发模式，一个项目拿地之后7到8个月必须开盘销售，北京院子要在开盘半年内回笼大部分资金，争取一年半清盘。不过年底突如其来的限价“潜规则”打乱了北京院子的开盘节奏，停批4万元/平方米以上项目预售许可证的要求让北京院子年内入市的计划泡汤。最新消息，北京院子的开盘时间已经推迟至2014年。

　　可以预见的是，虽然龙湖双珑原著和泰禾·北京院子的市场表现良好，但中粮孙河地块过高的楼面价对于中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)是个不小的考验。12月2日，中粮地产发布公告称，中粮将与中信信诚资产管理有限公司合作开发北京孙河项目。

　　台湖商住项目拉开序幕未来豪宅突破三万元大关

　　从去年起，台湖就一跃成为土地市场最热的区域之一。进入2013年，台湖板块依旧是土地市场的大热门。截至目前，台湖板块已出让土地达7块，楼面价也从2400元/平方米到15000元/平方米不等。万科、首开、泰禾、东亚等品牌房企纷纷进驻台湖，共同为台湖发展蓄势。

　　在这轮台湖土地热潮出现前，台湖仅有东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛)一个新盘在售，最初的售价为13000-14000元/平方米，尚比不上台湖最高的楼面价，而目前东亚印象台湖的办公产品价格在20000元/平方米左右。

　　由于区域的定位，台湖出让的土地多为多功能用地，商业办公用地占据了较大的比例。在台湖抢地大战中表现最活跃的泰禾集团，选择率先推出其商业地块上的产品——泰禾一号街区，该项目主打40-80平方米的商住两用产品，目前正在申请预售证，年底前有望开盘。据了解，销售单价要超过3万元/平方米。

　　台湖板块的另一个大地主则是北京万科，截至目前，万科联合首开等各家房企在台湖的拿地面积约为60万平方米。万科企业有限公司副总经理肖劲在接受媒体采访时表示，台湖板块万科项目的整体命名为台湖新城，是北京万科目前最大体量的纯新盘项目，也将是未来几年北京万科的发展重心。

　　据了解，万科台湖新城的首个住宅项目首开万科·公园里(楼盘资料)将在春节后入市，而售价同样会站上3万元大关。

　　亦庄改善型产品唱主角意欲东南再造望京

　　12月14日，亦庄·金茂悦(楼盘资料)首次开盘，推出的184套房源吸引了超过2000人到场，当天售罄。这是今年成交的土地中首个入市的项目。亦庄·金茂悦所在地块是1月31日，方兴地产以近1.7万/平方米的楼面价拿下的，彼时比4个月前北京城建1.11万元/平方米的楼面价已经高了5700元/平方米，创下区域新高。

　　不过，1.7万元的楼面价对于亦庄新城只是个开始。8月，融创葛洲坝联合体以2.8万元左右的楼面价在亦庄拿地，楼面价已经接近当时亦庄在售项目的价格。在人们还在感慨融创创下的亦庄楼面价新纪录时，首开住总联合体则再次刷新了这一纪录。11月4日，首开和住总联合体拿下的河西区X13R2地块，纯商品房楼面价已近6万元/平方米。不到一年的时间，亦庄的土地价格完成了三级跳。

　　土地价格节节攀升的同时，亦庄区域的开发商打造的产品也在不断升级，项目也不约而同地把中高端改善型人群定为主要客群。从目前亦庄区域在售的项目看，除金第万科·金域东郡(楼盘资料)外，最小户型基本都超过90平方米，三居、四居户型成为亦庄的主力军。

　　对于融创中国8月在亦庄拿下的地块将打造哪类产品，融创中国相关负责人表示，目前产品都没有最终确定，暂时还不方便透露。但该地块未来的产品形态从融创中国董事长孙宏斌此前接受媒体采访时的表态可见一斑。在他看来，亦庄是一个特别明显的价格洼地，将会是下一个望京。孙宏斌表示，该地块剔除限价房后，融创可开发商品房地块的容积率分别是0.8和0.9左右，可规划成低密度项目，在他看来，1.0以下的低密度项目在北京很稀有，地块应该会有很好的回报。

　　近日，一个名为《北京2013年拿地一览表》的帖子在微信朋友圈中走红，帖子中截取了2013年具有代表性意义的土地成交数据，指出楼面价乘以二就是未来该地块的房价。由此判断，这些地块上的项目预售价将在3.5万/平方米至30万/平方米。事实虽然不会如帖子那样绝对，但可以肯定的是，高端产品，已经是部分地块未来不得不做出的选择。

　　夏家胡同西南三环将起城市豪宅

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从今年市场供地的特征来看，已基本形成了传统保障房(经济适用房、两限房、公租房)、自住型商品房以及纯商品住宅用地三线并行的局面，有的地块甚至同时存在三种住宅类型用地并存的现象。保障性部分的挤压使得纯商品住宅部分的成本进一步提高，未来甚至可能会出现纯商品住宅全部“豪宅化”的倾向。

　　今年年内成交的地块目前已经开始逐步入市，亦庄、台湖、孙河、夏家胡同、农展馆、东坝……这些区域也因土地市场的火热而备受关注，多数土地出让时的楼面单价已超过在售项目单价，“面粉贵过面包”的现象在今年变得见怪不怪，为了赶上“面粉”的价格，原有的地块和项目也因此搭上了“高端”的班车，几大热门板块也因为区域土地的集中出让贴上了自己的标签。

　　夏家胡同地块是今年年内唯一一块位于三环内的住宅用地，名不见经传的懋源置业战胜了中粮、恒大、保利首开联合体等品牌房企后，最终以17.7亿加3.8万平方米公租房摘得该地块，纯商品住宅部分的楼面均价约在4.5万/平方米。业内人士预测，该地块未来售价至少将在7万至8万元/平方米。

　　与今年大热的几个区域不同，夏家胡同地块具备唯一性，而三环内的位置让该地块上的项目成为豪宅变得理所当然。

　　据懋源置业相关负责人介绍，夏家胡同地块预计明年年底能够正式入市，具体的产品形态尚未确定。不过可以确定的是，懋源置业会在自己开发的北三环豪宅红玺台的基础上，将夏家胡同地块打造为纯粹的高端大户型社区，并采用精装修设计。该地块将被打造成西南三环标杆性的城市豪宅。据了解，红玺台目前已经全现房销售，最新的售价为8万至9万元/平方米。

　　目前，夏家胡同周边基本无新房在售，夏家胡同地块的出现帮助了地块周边的二手房中介，4.5万元/平方米的楼面价是他们向客户推销房源时最常被使用的说辞。而该区域内最大的商品房项目万年花城二手房的挂牌价格从年初的30000元/平方米左右已涨至40000元/平方米，部分位置、户型较好的房源售价也已站上45000元/平方米大关，“面包”终于快马加鞭地追上了“面粉”。

　　东坝限价、自住、高端三线并行豪宅开发没有参照物

　　如果说上半年土地市场最热的板块是台湖，那么下半年最热的板块无疑是东坝。11月4日，保利首开联合体以21亿元的总价拿下东坝地块，这也是一块混合了限价商品房、自住商品房和普通商品房的地块，其中限价商品房限价9900元/平方米，自住型商品房22000元/平方米，普通商品房楼面价已超过37000元/平方米。随后，恒大又以51.35亿元的总价拿下东坝南区地块，配建11.2万平方米自住型商品房和1.69万平方米的限价房，而商品房楼面价已超5万元。11月28日，首城置业又以21.45亿元拿下一宗混合了三种产品线的地块。限价商品房、自住型商品房、高端住宅三线并行的开发模式将成为东坝区域的主流。

　　业内人士指出，三线混合的开发模式对于开发商是个不小的考验，无论在规划还是销售方面，目前市面上还没有成熟的可参考经验。由于22000元/平方米自住型商品房的限制，东坝未来普通商品房的定价很难上得去，如果没有过硬的产品，购房者很难接受三倍、甚至四倍于自住型商品房的销售价格。据接近恒大地产的人士透露，恒大将在东坝开发其在京的首个高端项目，这也是恒大在京的首个带有普通商品住宅的地块。

　　目前，东坝地区有两个新盘在售，都是老项目的后期。首开常青藤(楼盘资料业主论坛)四期预计2014年年初将开盘入市，户型为90-100平方米的小三居，具体价格未定。北京奥林匹克花园(楼盘资料业主论坛)现房在售，主要以大户型为主，售价为37000元/平方米。

　　农展馆每平方米15万至30万或成北京豪宅价格标杆

　　东三环绝版地块农展馆甲8号是2013年度北京土地市场名副其实的“地王”，73099元/平方米的楼面价创下北京住宅用地的新高，而它也成为北京今年疯狂的土地市场代名词之一。

　　其优越的地理位置、超高的楼面价注定该地块上未来的项目与普通购房人无法发生关联，但它对于购房人的心理造成巨大的影响。

　　对于农展馆地块何时能够正式入市，产品形态如何，融创中国相关负责人表示目前还不方便透露。不过10月融创中国董事长孙宏斌在媒体的公开见面会中透露的讯息，已经为农展馆地块未来的开发勾勒了一个模糊的样子。

　　对于农展馆地块，孙宏斌给出的定位是“皇冠上的明珠”。他也在自己的微博中写道，“我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。”孙宏斌透露，农展馆地块未来的售价在15万元/平方米以上，临湖的两栋最高单价将超30万元/平方米。

　　融创中国北京团队的相关负责人也表示，融创将会把这块地打造成世界级的豪宅，向世界一流作品看齐。业内人士指出，农展馆地块首先具备天然的地理优势，以融创的营销能力再加上融创从绿城汲取的产品打造经验，未来或称为北京顶级豪宅的标杆产品。

　　(北京青年报)

关键词：商品,商品房,平方米,地块