合理避税手段多税制设计导致土地增值税纠结

　　　-观察

　　土地增值税怪圈：有法难执

　　此次“房企欠税门”，虽然涉事房企、税务机关纷纷澄清，但也使得20年前制定的土地增值税政策“有法难执”的怪圈曝光。

　　我国在1993年底出台了首部土地增值税暂行条例，目的是为了抑制房企的炒地暴利，但随即1994年房地产行业陷入低潮，该条例就一直未被实际执行。直到2006年底，房价一路走高，国家税务总局才首次专门发文，要求从2007年2月1日起全面清查土地增值税，并列出7条细则。但随后2008年金融危机爆发，清查无疾而终。2010年后，房价数度高涨，国税总局连连发起清查风暴，土地增值税征收口径也日渐严格。

　　对整个房地产行业来说，土地增值税可谓是多年来头顶高悬的“达摩克利斯之剑”，但全国范围内不断掀起新一轮土地增值税清查的风暴，最后似乎都以“雷声大雨点小”告终。

　　“去年国税局又在全国范围内清查了一次土地增值税的征收情况。近几年清查的频率很高，但很难从根本上解决问题。”王朝晖律师如是说。

　　　-第三视角

　　修改土地增值税计算规则呼声高

　　记者从国泰君安了解到，该行测算的房地产行业整体未缴的土地增值税规模在3000亿元以下，而2008年—2012年房地产上市公司都充分计提了土地增值税，年均土地增值税税率为5.7%，如全国市场占有率最高的行业龙头万科2012年预提的土地增值税为58亿元。

　　“房企欠税门”发生后，上海易居房地产研究院副院长杨红旭将矛头直指税务机关，称虽然确有开发商避税、逃税的现象，但土地增值税设计得太复杂、征税成本太高，使地方税务局很难按税法从严清算。

　　国家税务总局此前也公开承认，土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。

　　“各界对调整土地增值税的呼声很大。”王朝晖律师表示，短期内调整立法层面的可能性较小，确立更合理的土地增值税会计计算规则、明确各地区的土地增值税计算方法，或许可以起到改善作用。

　　四级超率累进税率

　　土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率，但在实际操作中一般并未采用，而以预征收房屋销售额的1%-5%为主。具体规定是：

　　1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　　- 名词解释

　　什么是土地增值税？

　　土地增值税是对纳税人转让房地产取得的净增值额征收的税种，由各地政府征收，根据项目增值幅度不同，税率在30%-60%不等。1993年12月底，我国出台了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，首次提出土地增值税这一税种，背景是为了抑制当时房企的炒地暴利；1995年出台了条例的实施细则。

　　本版采写/新京报记者张旭自曾晖

关键词：土地增值 增值税 税务机关 业内人士 30%