合理避税手段多税制设计导致土地增值税纠结

　　业界人士表示，房企在土地增值税问题上是避税手段多，真正欠缴少。通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。新京报记者王叔坤摄

　　12月4日，在全联房地产商会2013年年会上，华远地产董事长任志强在谈到企业维权问题时，再次提起近期央视报道房企欠缴土地增值税的事情。

　　一段时间以来，房企土地增值税引起的关注沸沸扬扬。房企喊“躺枪”，业内人士质疑，国税总局也出面澄清。有房地产业内人士表示，从全国范围看，在全国10万亿的税收大池子里，土地增值税也就是3000亿的水平。就房企来看，土地增值税也比营业税、所得税占比要少。土地增值税之所以引起那么大的关注，恰恰因为这是一笔难征的“糊涂账”。加上土地增值税调节房价几无成效，房企“欠缴”土地增值税才引发了强烈关注。

　　全国土地增值税连年增长

　　根据国税总局披露的数据，近年来全国土地增值税收入连年增长。国税总局财产行为税司负责人也在11月26日表示，土地增值税征管力度是逐步加大的。

　　2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元，增长22.2%。

　　就北京房地产项目土地增值税缴纳情况，记者联系市及部分区县有关部门，截至昨天发稿时止，均未得到明确答复。

　　清算难在税制设计

　　在谈到土地增值税征管成绩的同时，国税总局财产行为税司负责人也承认，土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力，主要表现在房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

　　兰德咨询总裁宋延庆等业内人士也表示，土地增值税之所以成为一个“糊涂账”，关键在于税制设计存在问题，特别是清算时点的规定存在很大的弹性。

　　北京市律师协会税法专业委员会主任、王朝晖律师认为，土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高，且征收权在地方，这使得在实际执行中出现了很多变通，比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税，而是以当地规定的按项目销售额的1%-5%预缴为主，而对哪些可计入成本避税等技术环节，各地区税务部门的理解和把握也不一致，造成了“松紧不一”的现状。

　　此外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，根据规定，土地增值税清算有两种情况，一种是房企必须主动清算，如项目竣工或完成销售；另一种是税务机关“可要求清算”的，如竣工项目已销售比例达到85%的，取得销售证满三年仍未销售完毕的。后一种情况并非要求房企主动清算，主动权在地方税务部门。

　　合理避税手段多，真正“欠缴”极少

　　而在房企实操层面，根据记者了解，通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。至于通过做大精装等途径做大成本，合理避税的招数就更多了。

　　“避不掉还不交的情况是极少的。”宋延庆说。任志强也曾表示，大房企没有拖延结算的动力，到节点必须清算，否则房企要被罚。

　　对于此番引起广泛关注的房企土地增值税问题，业内人士认为最初有关“欠缴”的报道及分析，是把概念搞错了。中国房地产业协会副会长朱中一在11月26日的沟通会上就表示，预提和现时缴纳的概念不同，企业在未达到清算条件时预提，不等于欠缴。

　　任志强更直接地认为，没到清算时点，甚至都不能算“应缴”。

　　首创集团董事长刘晓光也表示，按照规定，土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间，才是真正应缴的税金。所以，企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据，与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别，因此不存在欠缴的问题。

　　北京一家房企财务负责人告诉记者，据他了解，北京多个项目都是根据销售回款情况，土地增值税按月预缴。“已经预缴也就谈不上欠缴，也正因为有预缴，征纳双方对于最终复杂的清算都不够积极。”　　

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