海南土地产权制度改革低调前行 多项试点在探索中

　　一块“全国农村土地产权制度改革与建设试点”的牌照，高高地立在力村村口。这是三亚市天涯镇文门村委会的一个村民小组，它的另外一个身份是，国土资源部批准的、三亚市政府主导实施的“全国农村土地产权制度改革与建设试点”单位。

　　《每日经济新闻》记者在海南历时一周的调查发现，包括力村在内，海南省土地改革的多个试点探索都在推进中，比如集体土地交易平台建设、旅游景区周边农村集体土地流转和利用等，但这些探索大多处于早期阶段，还未有真正的“模式”出现。

　　土地产权改革先行者

　　2009年2月，海南省国土环境资源厅发出通知称，根据《国土资源部办公厅关于请配合开展农村土地产权制度改革与建设调查研究的函》要求，拟在三亚市开展农村土地产权制度改革与建设试点，力村即在试点区域内。

　　《通知》提出的试点任务与内容是：第一，探索研究进一步细化权利、显化主体、明确权能，建立集体土地所有权和使用权分离的农村土地产权制度，强化农户、农民个人的土地权利主体地位。第二，探索在新型土地产权制度基础上，规范完善农村土地管理制度。包括建立集体土地流转制度，在国家、集体和农户之间合理分配土地流转收益，规范完善农村土地市场，促进城乡土地市场的统一。改革完善征地制度，调整征地补偿的分配关系，切实保障被征地农民的合法权益。

　　2011年4月，国土资源部和海南省人民政府在海口联合召开新闻发布会，宣布国土资源部出台20项政策措施，支持海南国际旅游岛建设，破解征地、集体土地流转、旅游用地管理以及用海用地管理衔接等方面的难题。将海南作为土地权利立法试点，推进土地管理制度改革。

　　具体而言，包括支持海南积极推进征地制度改革，按同地同价原则完善征地补偿机制；支持海南规范推进农村集体建设用地流转。将海南省作为土地权利立法试点，在海口、三亚、陵水等市县开展全国农村集体土地产权制度改革试点等多方面内容。

　　改革成果尚未显现

　　力村距离著名的天涯海角景点大约10公里路程，是个只有50多户人家，不到300口人的村民小组。

　　2009年，国土资源部批准三亚市作为农村集体土地产权制度改革试点，而三亚市则选择力村为试点单位先行先试。

　　力村相关负责人介绍说，农村集体土地产权制度改革试点工作开始以后，村里开始了土地的丈量、确权工作。《每日经济新闻》记者在村口的几栋房子上看到，“已丈”的字样仍然还被保留在墙壁上，村里的宣传栏上，还展示了力村集体农用地使用权证的样本。

　　力村土地产权制度改革的重点之一，是在“同地同价”方面进行了探索。《每日经济新闻》记者在力村一栋墙壁上发现了一份盖有三亚市国土环境资源局公章的名为《力村集体建设用地价格评估结果一览表》的文件。该表显示，不同地块及不同用途的土地，评估价格不同。这份文件最特殊的地方在于，其对土地价格的评估参照了国有建设用地价格。以其中的B1-01号地块为例，规划的用地性质为旅馆用地，面积为4719平方米，参照国有建设用地的评估价格是90万元/亩，这样土地总价值为63.6万元，而力村这块土地的最终价格为44.5万元，约为国有建设用地价格的70%左右。

　　不仅这一个地块，记者对表中其他地块进行估算后发现，其折算比例也大致如此。

　　上述力村相关人士告诉记者，“跟外面最大的不同是，外面的农村集体土地被征收后就没有了，而力村的土地在40年以后，还是归村里。”不过对于这一说法，记者尚未看到相关文件予以证实。

　　熟知力村土地产权制度改革的人士告诉《每日经济新闻》记者，目前力村的各项改革都还在探索中，可能要过些时间才会有最终成果。

　　后续发展问题成关键

　　海南岛另外一端的海口市，主要探索的是集体土地交易平台建设与宅基地管理。海口市土地交易中心相关人士告诉记者，目前这一工作主要在海口市云龙镇做试点，集体土地交易平台的场地、硬件都在云龙镇。

　　该人士说，其实硬件的准备工作已经完成，但“软件”还未准备就绪。他口中的软件主要是指具体的交易政策、制度建设等。据他透露，当地国土部门也曾前往广东、重庆等地进行过考察，因为最终的交易模式尚未确定，所以到现在海口并未有实质性的集体土地交易的案例。

　　陵水除了大墩村外，陵水国土环境资源局副局长吴定国介绍说，该地的港尾村也探索了换地安置方式。

　　对于海南省国土环境资源厅原副厅长杨冠雄而言，他更关心的是农民住上新房之后的发展问题。他去过海南不少地方，也发现了一些需要改进的地方，比如有些地方新建的安置房没有储物间，农具没地方摆放，还有的一家分到一栋新房后，没有了其他土地，等孩子长大后可能存在房子不够住的问题。

　　还让杨冠雄担忧的是，一些靠土地补偿富起来的农民，并不太善于经营其他的项目，有时图一时痛快，花钱开始大手大脚，缺乏长远发展的考虑。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，其实土地流转过程中的利益分配也要考虑，以前农地不能入市，现在探索农地流转以后，收益到底多少留在农村集体，多少真正回到农民手中，也需要关注。

　　(每日经济新闻)

关键词：产权,制度,土地,地产,改革