税费占房价七成？土地增值税“糊涂账”咋算

　　-本期嘉宾：

　　顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长

　　崔新生CCVI中国价值指数首席研究员

　　宋会雍上海中原研究咨询部总监

　　罗寅申21世纪不动产上海区域分析师

　　现状

　　　“口水仗”升级

　　“反攻”似乎要开始了。最近，市场传来消息称，央视已开始四处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，央视的“反攻”能否取得效果，还不得而知。

　　11月24日下午，央视《每周质量报告》称，“2005年1月1日至2012年12月31日，包括SOHO中国、万科、富力地产在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。报道一出，舆论一片哗然。然而，就当网民们纷纷表达房地产行业“暴利”的时候，市场反应很快逆转——华远地产董事长任志强在新浪微博上连发多篇微博，痛陈央视的“愚蠢无知”。

　　“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。”任志强在微博上称，“正在研究如何公开起诉央视的事宜。”

　　随后，据市场人士对本报透露，任志强和中国房地产协会召开了小型的发布会，解释土地增值税的各种情况。紧接着，万科A、华远地产、招商地产、北京城建等，纷纷在A股市场上发表公告，澄清欠缴土地增值税的事宜。与此同时，国税总局也称，有关人员对土地增值税欠税的巨额推算“是对税收政策和征管方式存在误解、误读”。

　　事实上，对于业内来说，土地增值税是非常古老的话题。记者查阅资料发现，上海易居研究院院长杨红旭早在2010年6月就公开撰文称，与房产税相似，1994年正式实施的土地增值税，也是国务院条例，但“执行效果比房产税还要差”。杨红旭当时称，“土地增值税计税程序非常复杂，部分开发商也会以各种借口躲避清算，于是地方税务部门既无奈、又消极，只对项目按销售金额的0.5%至2%预征，项目结束后大致核定一个纳税金额，绝少严格按四级累进制进行清算。因此，土地增值税基本上就是一笔糊涂账。”

　　那么，对于这个税种的争议，市场到底该如何理解？争议的背后，又凸显出了房地产市场目前存在的什么问题？同时，对于这一“最复杂”、“最容易产生糊涂账”的税种，是不是又该进行一定的改革？

　　话题一

　　为何成“糊涂账”

　　“土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数开发企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。”

　　对于土地增值税，业界专家直言，土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

　　国税总局的官方说法是，“由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。”那么，中国的土地增值税是如何变成“扯皮”税种的？

　　宋会雍：土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数开发企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。这是因为，在土地增值税方面的技术存在问题，即原则上项目整体被结算之后，根据钱回收了多少来算土地增值的比例有多大，以此来判断税金是多少。但在实际操作过程中，却没有按条文来执行。

　　之前也有政策说在项目完成85%时先做清算，等项目完成之后再结算，但随后发现这个比例不太好掌握。因为，有部分公司卡在85%就不卖了。所以，地方政府不得不采取预征，在卖房子时就提前征收。剩下的税费原则上还得在项目结束后清算才知道征多少。

　　顾云昌：其实，有的时候，开发商是被动的。比如，在是否补交土地增值税的问题上，主要还是要由税务部门看结算情况来决定。还有一点，现在规定土地增值税预征，但理论上这是不应该的，不完全符合市场经济的规律。因为土地增值税是要根据增值多少才能计算出来的，开发商刚刚开发还没销售就进行预征并不合理。

　　不过，现状是，税务部门规定进行预征，开发商也不得不这么做。

　　话题二

　　是否存在“欠费”

　　“其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。”

　　据媒体的表述，当前中国的土地增值税对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值率大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值率超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算，这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者表示，“一旦有这样的情况出现，市场不可能不存在欠费的情况。”

　　但“大炮”任志强认为，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。随后，诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么，房产商究竟有没有“欠费”？

　　崔新生：肯定存在。任志强对政策比较了解，所以在打“擦边球”。地方政府也不愿意揭开此事，可能的原因是，地方政府和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题，房地产企业即使欠费，补交的概率也比较小。

　　顾云昌：欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上，房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的独立董事，包括其他外部审计师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。

　　首先，在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未来楼市的销售价格，根据国家税法，计算出大概的税费，在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给政府是等到政府有关部门来结算时，再进行清算的。所以，从预提到结算有一个过程。一般而言，上市公司从项目销售时就开始预提，但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上，在政府税务部门认为时间合适时才进行结算。可以明确，钱是预留在账户中的。

　　总的来说，在交纳土地增值税时，第一部分是预征，第二部分是预提，理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少，税务部门肯定会让相关公司补齐差额。　　

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