调控升级楼市年末遇冷成定局 一二线房价还要涨

　　临近年底，各地频出调控新政，引发各界广泛关注。据链家地产市场研究部统计，截至目前，已有长沙、南京、沈阳、厦门等12个城市公布了最新的房地产市场调控工作意见，其中在住房限购政策、住房信贷政策以及土地供应、普通商品住房供应、房地产市场监管、保障房建设等方面做出最新的政策调整。在已有城市出台的新调控措施，除徐州等个别城市外，政策基调均以收紧为主。同时，在北上广深四个城市调控政策出台后，年末的调控潮开始已由一线城市向二线重点城市蔓延。

　　专业人士表示，限购以及限贷政策不同程度的升级，短期内或会对市场出现明显冲击。而在短期政策出台的同时，各城市都对未来的土地供应规模进行了预先披露，以稳定市场长期预期。

　　链家地产张旭认为，年末地方政府密集出台房地产市场调控新政。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注和舆论反弹，地方政府压力较大；而另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控的决心。

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　　记者注意到，与以往不同的是，年末这波地方政府自发的调控潮，并非全部收紧。与其他各城市收紧限购不同的是，徐州在限购的地理范围和限购的住房面积档位中均有所放松。“与调控收紧相比，这种放松政策对其他城市具有明显示范意义。预计未来的楼市调控政策将会以地方政府根据当地的经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多个角度权衡，出现全国范围内一刀切的可能性降低。”业内人士判断，年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。国家统计局数据显示，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。

　　链家地产市场研究部统计，在12个推出楼市新政的城市中，有6个城市限购政策出现实质性加码，9个城市限贷政策收紧，二套首付比例出现不同程度提升。

　　张旭认为，从各个城市限购限贷升级的角度看，基本比照以往调控思路进行。

　　资料显示，2011年2月，外地居民在北京购房纳税和社保年限由两年升级为5年，外地居民购房者占整个北京二手住宅交易中的比例由2月的39.1%下降为3月的8.5%，降幅明显。2013年4月，二套首付比例由六成提高为七成，二套在商贷中的占比由3月的18.5%下降到4月的15.3%。

　　“从北京的数据看，限购和限贷的升级在短期内确实对市场产生了比较明显的影响，而影响程度则与各个城市外地购房群体比例和二套购房者占比的不同有所差异，但整体看，限购限贷的升级将会在短期内抑制购房需求的正常释放，年末市场遇冷几成定局。”张旭认为，限购限贷政策升级除了冲击短期市场外，也会对购房者的短期预期产生影响。而在本次调控潮中，12个城市中有9个城市表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大，因而市场对明年房价上涨预期或会有所降温。

　　“从人口流动的角度看，一二线重点城市的人口规模增长还远未结束，由于这些城市的科学教育文化和医疗等公共服务在全国范围内都有着明显的优势，同时收入水平和生活方式对周边人口甚至全国范围内人口都有着明显的吸引力，所以未来这些城市的住房需求规模依然较大，房价上涨的压力依然存在。”张旭表示，当然，在楼市的长效机制尚无眉目的情况下，限购限贷等政策将会起到稳定市场预期，进而稳定房价走势的目的。但从长期看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。

关键词：房价,调控,城市,政策,市场