北京土地市场整体降温 房企预期分化是主因

　　11月19日，亦庄一宅地进入现场竞价阶段，出乎意料的是，该地只吸引了5家竞标主体参与角逐，而半个月前该区域同类型地块引起了12家企业争抢，于同日出让的自住型商品房地块——丰台王佐地块也仅有两家竞标主体。业内称，受“京七条”以及十八届三中全会的影响，目前房企的预期出现分化，北京的土地市场降温明显。

　　亦庄地块仅5家主体竞标

　　11月19日下午，亦庄和丰台的两宗宅地进行了现场竞价，虽然亦庄地块有5家竞标主体竞争，但和之前的市场热度相比，已经明显的降温，而王佐地块的竞标现场中仅出现了两家竞标主体的身影。

　　根据招标文件，亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-2地块二类居住用地项目建筑规模近11万平米，挂牌起始价为11亿元。该宗地将配建不少于3.1万平方米的“限价商品住房”，房屋销售限价为1.1万元/平方米。在竞配自住型商品房阶段，住总首开联合体以配建3.7万平米的自住型商品住房面积略胜一筹，最终以16.4亿元的价格和配建3.7万平米自住型商品住房的代价摘得此地。即使按照建安成本5000元/平方米计算，北京中原地产市场总监张大伟表示，商品房部分的楼面价也不过2万元/平方米。而11月4日，首开住总联合体拿下的同区域地块，业内计算商品房部分的楼面价已接近5万元。

　　记者在现场看到，参与竞标的企业中，之前一直拿地凶猛的融创谨慎很多，在第一轮的竞价中没有举过牌，在第二轮竞争自住型商品房面积阶段也仅举了3次牌，并且没有跟到最后，融创的举动令现场观摩的开发商内部人士感到惊讶，在竞标之前，他们揣测融创来势很猛，不过，此次的融创却“小心”起来。

　　京土地市场整体降温

　　虽然亦庄地块的竞争激烈程度下降，但是和其他区域地块相比，亦庄地块的“待遇”还算好的，同日出让的丰台王佐地块和11月20日招标出让的密云地块更是大幅度降温。同时，截至记者发稿，于11月21日进入现场竞价的朝阳东坝地块仅有5次报价，而11月4日，该区域地块共引起15家企业的角逐。

　　据了解，丰台区王佐镇魏各庄村A01、A02地块公建混合住宅用地中的居住部分全部为自住型商品房，销售限价为1.7万元/平方米，套型建筑面积全部为105平方米以内。该宗地的热度和之前朝阳东坝等区域出让的同类型地块不可同日而语，现场只有国开东方城镇发展投资有限公司和北京青龙湖国际会展有限公司联合体、万科和住总祥业联合体坐在竞标现场，最终以25.1亿元价格成交，折合平均楼面价约为9509元/平方米。

　　11月20日，密云县水源路南侧土地储备项目A-2地块F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地、R53托幼用地项目(配建自住型商品住房)招标出让，虽然有绿地、山东中建、五矿置业和华润4家参与竞标，但仅有两家的报价高于出让底价。截至记者发稿，朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房)仅有5次报价，而11月4日，该区域的同类型地块吸引中海、懋源、融创-住总联合体等15家房地产企业、联合体参与到该地块的竞拍之中。

　　房企预期分化是主因

　　对于目前的土地市场，业内人士在接受记者采访时普遍认为，十八届三中全会对房企预期产生了比较大的影响，有的企业依旧积极拿地，但有的企业出现了观望。

　　张大伟告诉记者，相比之前同类型地块土地，亦庄新城地块商品房的楼面价出现下滑，主要是因为“京七条”及三中全会后出台的文件对市场的影响逐渐出现，开发商拿地积极性有所抑制。

　　我爱我家研究院经理程浩业也认为，十八届三中全会之后，政策透露出集体土地入市等信息，使得年底房企的拿地策略也得到了相应的变化。就北京目前的情况来看，年底政府将开始新一轮集中供地，数量之大改变了房企原有一地难求的思维，最终使得北京土地市场紧缺的状况将会得到一些缓解，而在未来，“高价地频现的现象可能也会有所改变。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，同一宗地块竞争房企减少的现象标志着年底土地市场开始出现降温，这其中可能受到地块当中具体体态例如住宅商业等分配比例的影响。同时，前期出让的部分含自住型商品房地块利润的降低也使得房企拍地时更加谨慎。另外，临近年底的时间节点也是房企积极性下降的重要原因。

　　东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)营销总监贾玉鹏透露，除了预期以外，房企拿地趋于谨慎和之前拿地太多，占有大量资金也有一定关系。不过，贾玉鹏同时表示，好的地块房企依然会比较热衷。

关键词：土地,市场,地块,商品,竞标