京高端市场持续推盘升温 三环豪宅单价冲20万

　　如果供量保持相对充沛，今年第四季度豪宅市场销量保持相对高位运行概率也将增大

　　理财周报房地产实验室研究员王岚清/文

　　今年以来，北京豪宅市场表现抢眼。统计显示，第三季度北京高端商品住宅市场成交面积为246379.79平方米，环比上涨3.14%；成交均价为49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增长16.1%。

　　业内分析，豪宅热卖与楼市整体升温息息相关，但一些优质地段的高品质项目加大市场供应也是豪宅市场升温的重要原因之一。同时，随着豪宅市场细分趋势日渐明朗，具备第一居所功能，低密度属性、个性化定制以及健康居住系统的豪宅优势已经尽显。

　　高端市场持续升温

　　随着今年市场行情向好，不少高端项目改变推盘策略，加大单次项目推盘量。统计数据显示，目前尚有11个豪宅项目计划于今年底开盘，其中，鸿坤·花语墅、望京金茂府(楼盘资料业主论坛)、胜古誉园(楼盘资料)、五矿万科·如园、西山壹号院等项目都表示近期将有推盘计划。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，如果供量保持相对充沛，四季度豪宅市场销量保持相对高位运行的概率也将增大。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，受到调控政策的影响，目前别墅市场当中的购买主力为自住型客群。这部分高端置业人群的置业成本增加，一定程度上促使“一步到位”诉求增多。对于这部分中坚客群来说，远郊区县的别墅项目交通成本较高，虽然售价相对低廉，但多不会作为第一居所的选择，而部分城区别墅或超大户型产品，由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。而城市核心区一些交通便利、配套成熟、低容积率而且具备特色功能设计的豪宅产品则成为他们的首选。

　　此外，土地市场的升温，尤其是地王项目的诞生也是豪宅市场升温的重要原因。9月4日，随着拍卖师一锤定音，融创中国力挫群雄斩获备受关注的农展馆地块，折合楼面价7.31万元/平方米，成为北京乃至全国名副其实的新科单价地王。而北京新科单价地王的诞生距离之前孙河地王出让才一个多月的时间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：“如果按照7.3万的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本。成本则起码高达10万，如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万以上。这一价格已经全面超过北京在售的所有物业。

　　另一位豪宅项目负责人则表示，“目前东三环周边二手房，如枣营北里等20世纪八九十年代建造的老房子，售价在每平方米4.2万-4.5万元，农展馆地王剔除10%的公建，其实这块地的楼面价已经达到8万/平方米，要入市绝对不会低于16万元/平方米，未来3环内的豪宅房价涨到20万元/平方米指日可待。

　　据了解，东三环附近一些豪宅中的楼王项目，已经开始冲击这个价格，霄云路8号卖出一套单价超过15万元/平方米的房子。融创中国董事长孙宏斌已明确表示，农展馆项目入市后单价至少为15万元/平方米，楼王产品单价将卖到30万元的天价。

　　核心区豪宅升值空间大

　　不过，近日记者了解到，同样坐落于三环附近的豪宅项目——鸿坤·花语墅，拥有着与农展馆地块相似的绝版地段优势，如今成交价却停留在10万/m2以内。

　　项目紧邻西大望路，南瞰北京工业大学；转瞬直抵新光天地、国贸等世界一线品牌购物中心；咫尺银泰中心、华贸中心等国贸商务地标，JW万豪、丽思卡尔顿等国际五星级酒店环伺周边；近距离尊享奥运体育场馆及配套设施。这样的“国贸豪宅”也绝非简单的“东三环住宅”可比。

　　专家指出，按照北京市土地供应计划，北京东三环区域，未来土地供应几乎为零，稀缺性极强，高端住宅项目的升值空间还非常大。东三环周边紧邻CBD，周边高端配套云集，堪称打造北京顶级豪宅的天然板块。由此看来鸿坤·花语墅后市升值空间巨大。

　　据了解，身处CBD核心的鸿坤·花语墅被市场关注，不仅凭借得天独厚的地段优势，作为城市核心绝无仅有的院子产品，其独有的“院子”设计更是让其成为区域内的罕见“异类”。

　　其“御院”系产品的独特设计，让业主在国贸核心区内拥有了一方有天有地的独立院子。极大地满足了京城层峰人群的“院子”情结。50—100平方米私享院落，为居者提供一个充满花草清池的自然世界，与周边大环境的繁华与喧嚣形成巨大反差。

　　专家分析，城市高层豪宅一枝独秀的局面正在发生明显变化。这与高端人士的生活需求变化紧密相关，他们不再一味追求超大尺度和奢侈华丽，同时，舒适性、健康型以及私密性也成为最为核心的价值元素。高层豪宅压倒性优势正在被强调功能性的低密度精致小社区打破。

　　“鸿坤·花语墅宣传的口号就是"别了，传统高层豪宅"”，鸿坤集团营销策划中心总经理彭艳表示，“以往十几年间，北京豪宅都是高层、高密度、高容积率产品垄断市场，也就是大平层，别墅都基本上在五环外、六环外。而花语墅项目位于国贸核心地段，但却是罕见的低密度规划。"院子"的价值毋庸置疑，城市别墅的资源优势和产品价值更是其最重要的特质。”

　　另外，项目引入针对北京雾霾问题的空气洁净系统，针对客户对豪宅项目的健康系统关注，鸿坤·花语墅从健康住宅角度全面提升项目品质。其中，地下室空间作为重点关注区域，全面配备恒温、恒湿系统，对下跃空间的气味、环境、温度都做到健康，跟室外的绿色空间呼应。

　　专家指出，在当前地王不断涌现的当下，北京豪宅市场不断走高已成定局。以鸿坤·花语墅为代表的城市核心地段豪宅产品，凭借区域内罕见的低密度“院子”设计，和健康科技系统的引入，必然成为豪宅产品的新典范。

关键词：东三环,北京