开发自住型商品房，赔本赚吆喝?

　　豆各庄乡B地块是2013年北京推出的首个自住型商品房项目，也是恒大在北京拿下的第二个项目。

　　海淀环保科技园地块周边项目已初成规模。中铁建拿下的该地块被业内评价为“面粉价格比肩面包”。

　　连续出让的限价地块，和尚未面世的自住型商品房产品，在重燃购房人期待的同时，也让业内外人士争论不休，自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝？

　　商品房价“背”地价

　　“自住型房实际上是商品房的隐含成本，企业在拿地的时候，可能已经做好这部分就不打算挣钱的准备，但是，可以计入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否会亏本的问题，要看后面商品房的价格设定。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

　　而接受记者采访的多个业内人士都表示，自住型商品房实际上和两限房没有太多不同，操作模式大体也差不多，既要让保障房的部分不赔，又要让商品房挣到钱。

　　一位不愿具名的房企人士向记者表示，自住商品房定价在20000元/平米以上的，肯定是能够覆盖建安成本的，尽管地价较高，但仍可以通过后期的商品房售价来背地价，应该不会赔本。

　　业内人士还认为，目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房，只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。

　　房源抢手不愁卖

　　接受记者采访的多位业内人士表示，开发商之所以出手自住型商品房项目，也有一部分原因是因为这类项目销路好，都是大批的购房人排队，不愁卖。

　　“目前已经有针对自住型商品房购买资格公开叫价，30万-50万元可以买到一个购房资格。”一位业内人士向记者透露，距离自住商品房登陆北京土地市场尚不足半年，最早的一批地块仍尚未听闻动工消息，个别项目已经开始操作购房的程序。

　　一业内人士介绍，东坝地块周边二手房价约为35000元/平米，地块限价仅22000元/平米，“且不论后期价格如何，眼前明摆着万元的价差，谁不想买呢？”

　　建设成本面临压缩

　　接受记者采访的多数业内人士都认为，由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同，在未来项目的打造中，压缩建设成本是企业必然的选择。

　　“盖商品房是利润导向，有一个拼品质和性价比的过程，为了吸引客户，做好一点可以卖贵一点；但对于自住型商品房这种产品，更多的是成本导向。”某业内人士分析说，在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再赠送面积，也不可能再使用一些高级的产品配置。

　　而中原地产北京公司副总经理任莉也认为，自住型商品房肯定会考虑到造价，压缩成本，同时，企业也会在普通商品房部分通过增加装修品质，科技手段等内容来保证项目卖出高价。

　　-样本

　　恒大豆各庄项目业内称地价或占销售收入近七成

　　样本特征：2013年北京首个自住型商品房项目

　　建筑面积：29.46万平米，其中自住型商品房24.31万平米

　　楼面价：1.66万元/平米(刨除公租房)

　　自住型商品房最高限价：22000元/平米

　　9月4日，经过43轮竞拍，最终恒大以40.4亿元配建51500平米公租房，从参与竞拍的融创、中海、住总首开联合体、富力、招商、葛洲坝等9家知名房企手中，抢摘得朝阳区豆各庄乡B地块。

　　该地块建设用地面积11.80万平米，建筑控制规模29.46万平米，其中5.15万平米用于公租房配建，建设完成后由政府回购，回购单价为9500元/平米。除公租房建设面积之外的24.31万平米则建设限价商品住房，销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　一位不愿具名的业内人士指出，由于公租房回购价格为9500元/平米，限价商品房销售最高限价为22000元/平米，可以初步计算未来该项目的销售收入将不超过58.4亿元。“但项目的地价已经达到40.4亿元，占了销售收入近七成，恒大必须将所有的建筑成本，包括所有的销售和税收成本都控制在18亿元以内，才能基本保持盈亏平衡。”该人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，对于企业来说是个考验。

　　然而，对于上述观点，以及地块未来的运营预期，在采访中，恒大方面一如既往地保持沉默。

　　但另一位房企人士则认为，恒大向来主打“民生地产”，对于价格及成本控制能力向来不乏经验。

　　此外也有业内人士指出，豆各庄地块除了限价部分，还包括了车位和社区商业，这些不限价的产品都能够对销售业绩形成有效的补充。

　　中铁建海淀环保科技园项目开发商称非限价部分平衡利润

　　样本特征：楼面价直逼限定房价

　　建筑面积：9.75万平米，其中自住型商品房占70%

　　楼面价：18562元/平米

　　自住型商品房最高限价：19000元/平米

　　中铁建海淀环保科技园地块位于西北五环外，海淀区温泉镇板块。环保科技园目前已有光大环保、华为等大型公司和科研机构进驻。记者在地块所在地看到，该地块东部紧邻北京实创环保发展有限公司3-3-263地块加速器项目，西部与环保园内公租房一渠之隔。地面整理工作已经基本完成，但仍处于待开发状态。

　　据挂牌出让公告显示，该地块商品住房销售限价为19000元/平米，单套住房总价不得超过200万元。

　　尽管商品房价格受到限制，但自挂出后依旧受到房企关注，截至竞价前，已收到8次网上报价。9月26日，在竞拍现场，更是吸引了万科首开联合体、北京华远地产(华远九都汇)、北京住总等8家房企或联合体参与竞价。

　　最终海淀区环保科技园地块花落中铁建。中铁建以18.1亿元成交，折合楼面价18562元/平米。结果一出，业内不禁惊呼，楼面价直逼限定房价，并纷纷质疑该项目盈利的可能性。对此，中铁建方面回应，在海淀环保科技园地块70%的居住用途商品房限价为1.9万元/平米，另外30%为公建部分，可开发为商业办公用房，不在限价之列，对利润有一定平衡作用。目前，项目正处在前期立项阶段，具体规划方案尚未确定。据了解，该地块商业部分或将开发为类似企业独栋产品。

　　“该地块的限价住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限价部分利润来弥补限价住宅缺口。”亚豪机构市场总监郭毅表示，该部分产品定位和定价有很大难度。定价低，难以实现利润平衡。定价过高，又会延长项目销售周期，影响整个项目成本控制。

　　还有业内人士表示，此次中铁建摘得地块地价溢价高达88.54%，仅凭非限价地块平衡利润，开发后续风险仍存。

　　首开保利东坝项目业内称区位优越体量偏小

　　样本特征：有自住型商品房，

　　又有预期打造高端商品房

　　建筑面积：约93534平米，其中自住型商品房5万平米

　　楼面价：-

　　限价商品房最高限价：22000元/平米

　　11月3日，首开保利联合体以21亿元加配建5万平米自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块，自住型商品房限价为2.2万元/平米，该地块同时需配建不少于8500平米的限价房，限价9900元/平米。

　　当即就有人为该地块拉出账本，据中原地产市场研究部测算，该地块在刨除限价商品住房和自住型商品房面积后，实际商品房建设面积为35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米计算，35000平米商品房承担的土地成本达到13亿，楼面价高达37000元/平米。

　　在接受采访的业内人士中，东坝地块被认为是目前已知的自住型商品房地块中，区位优势最明显的地块之一。

　　或许是前期凝聚了太多关注，首开保利对于刚刚收入囊中的朝阳区东坝地块，并没有太多消息向外释放。

　　11月13日，记者在地块现场看到，未来项目将紧邻五环，东侧即是首开常青藤(楼盘资料业主论坛)和北京奥林匹克花园(楼盘资料业主论坛)，以主打低密度产品的两个大盘。两项目均有教育及部分商业配套，前期在市场的口碑也较好。据记者了解，目前北京奥林匹克花园二手房挂牌价已达到4万元/平米，首开常青藤二手房单价约在35000-38000元/平米。值得一提的是，首开常青藤原本计划在年内推出新一期产品，目前也因该地块的出让而暂缓入市。

　　“东坝周边商品房已经成规模，而且区域的整体规划也比较完整，预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。据悉，东坝区域内未来还规划有多条地铁线和第四使馆区。

　　虽然无论从地段、配套还是价值，该地块都具备了未来成为高端项目的潜质。但也有业内人士认为该地块仍具有局限性。“地块面积较小，能够让企业发挥的空间其实很小。”一位不愿具名的业内人士分析称。而年内东坝仍有两地块计划出让，保利首开联合体或将继续锁定东坝，来平衡前期的地价。“如果仅凭这一块地，即使做高端产品，想要盈利，压力很大。”该人士如是说。

　　旭辉平谷地块“最快明年年中可以面市”

　　样本特征：商品住宅全部

　　竞成自住型商品房

　　建筑面积：约15万平米，其中自住型商品房建筑面积约11万平米

　　楼面价：约6000元/平米

　　自住型商品房最高限价：1.1万元/平米

　　11月4日，平谷大兴庄镇A04-02、A04-05地块出让。最终，经过激烈竞争，旭辉集团以总价7.2亿元、现场投报自住型商品房11.0299万平米的条件摘得该地块。

　　商品住宅全部竞成自住型商品房，旭辉还能赚钱吗？

　　对此，旭辉北京事业部总经理孔鹏在拿地当天对记者表示，要“算大账”。拿地成本7.2个亿，限价房、商业用房、自住商品房总货值达14.17亿元。综合各种成本在内，“依然能做过来”。

　　孔鹏表示，自住商品房市场空间大，有利于企业规模性增长。拿下平谷地块也有响应政策号召的考虑，同时旭辉集团70%的产品本也是自住刚需类产品。平谷地块最快明年年中就可以面市。

　　不过多位房企人士对记者表示，旭辉的估计偏于乐观，“能不亏就算很不错。”

　　一家企业拿地部门人士给记者算了一笔细账，在开发成本中，除了拿地费用，首先还有一项大头是建安成本，综合考虑基本接近4000元/平米，推算旭辉平谷地块建安费用总计约6个亿；此外还有营业税、城市维护建设税等开发期间税费，该地块所需以上费用大致应在7000万；拿地7.2亿，建安6个亿，开发期间税费7000万，整个开发成本就要13.9个亿。再加上管理和财务费用，这位业内人士表示，旭辉平谷项目更大的可能是亏损。

　　多家开发企业拿地人士透露，平谷地块竞价前，有关方面曾通知更换出让文件，新出让文件增加了商业用房回购的要求，但“旭辉似乎不知道商业用房要3500元/平米回购。”记者也就此向旭辉北京事业部有关人士求证，但截稿前尚未收到回复。

　　-业内声音

　　房企综合能力遭遇考验

　　7万套的自住型商品房对楼市将形成不小冲击，对房企而言也是挑战重重，首先就是开发自住房如何盈利的问题，记者了解到，一些房企在拿地后陷入“算账难”的局面。

　　“还没想好怎么做”，11月刚拿下一块配建自住型商品房的民营开发商高管坦言道，公司此前没有碰过限价房，对此块业务如何操作还在讨论中，但他认为在新形势下房企只能去面对调整，因为从公司土地储备上讲，年底前在北京拿地是必须完成的任务。

　　11月11日，华远地产拿下大兴孙村配建自住房地块时，华远董事长任志强就在微博上公开表示高价拿地是“被逼无奈”。

　　“房企各家算各家的账本”，陈志表示，在竞争自住型地块配建时，有的房企即使不赚钱也愿意做，只要能以此为契机打入北京的市场；而另一些房企算账下来稍有盈利也愿意操作，还有一些房企在当地区域还有其他的考虑，才会出现楼面价和政府限定的售价几乎相当的局面。

　　在盈利的压力下，业界对自住房建筑质量的担忧也随之而来。但上述民营开发商则表示，拿地的多是上市公司，不会冒伤害品牌的风险偷工减料，工程的主体质量无需担心。此外，朱中一也认为政府部门会对这类型住宅出台较为严格的验收标准，消费者不需要担心质量问题。

　　“更大的影响是市场分化后，一些开发商的产品会不上不下很尴尬，但房企是否具备调整产品的能力？”陈志表示，7万套自住型商品房入市将冲击到目前的普通商品房市场，也会使得一些项目由于区位等因素，出现价格较高但品质一般的“伪高端”项目，此时如果房企没有调整产品的素质，只能在定价上折让，这对房企来说是更大的挑战。

关键词：商品,商品房,自住,自住型,地块