北京将推7万套“七折房” 平抑房价作用仍待观察

　　北京首批自住型商品房设计方案亮相。

　　16020套！日前，北京市2013年第一批自住型商品房项目规划设计方案展出，首批展出的7个项目分部在海淀、朝阳、昌平、丰台四区，预计明年二季度末能够入住。而在最近一周以来，共有7宗土地出让涉及自住型商品房配建用地。

　　按照北京市计划，今明两年将有7万套自住型商品房入市。地产业内人士表示，这种被外界称为“七折房”的自住型商品房推出，可能加剧刚需人群的观望心态，进而平抑房价。但也有人担心，自住型商品房配建将成本转嫁，反而推高纯商品房的价格。

　　首批预计明年二季度末入市

　　11月11日，北京市2013年第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆展出。记者获悉，首批展出的7个项目分布在海淀区、朝阳区、昌平区、丰台区，可提供自住型商品房16020套。

　　记者注意到，7个项目的户型面积中，主力户型都是75平方米到90平方米之间的两居室，适合三口之家居住。其中，昌平区七家镇定泗路北侧地块配建三室两厅两卫的三居室，共970套，建筑面积为105平方米，套内面积为71.4平方米。

　　而按照目前住宅设计标准，一套建筑面积100平方米的住宅，只要套内面积有70平方米以上就算合格。而此次展出的首批自住型商品房项目的得房率最高可达84%。

　　户型布局上，展出的自住型商品房整体布局与商品房类似。在公示的方案中，7个公示项目涉及16020套自住型商品房，共配备了11818个机动车位和31631个非机动车位，部分地块甚至达到一户一车位的标准。

　　“总体上，这次房源量还是挺大的。”中原地产市场研究部总监张大伟说，第一批自住型商品房预计明年二季度末能够入市。

　　“七折房”占新供应量的五成

　　实际上，从2013年北京市“两会”传达出了关于自住型商品房的消息开始，直到10月份北京市多部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《意见》)，自住型商品房在政策层面勾画出了完整的轮廓。

　　该《意见》指出，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。

　　《意见》明确，北京年底前将完成2万套自住型商品房供应，预计明年5万套的自住型商品住房的供应，将占全部新增供应的50%以上。

　　为了保障自住型商品房用地，近期北京土地市场现多宗集中配建用地。实际上，就在项目案展出的同一天，北京土地市场再次成交三宗经营性用地，其中大兴区孙村组团两地块都含有自住型商品住房用地，建筑面积共计14.36万平米。

　　而在一周前的11月4日，北京集中出让8块土地，其中5宗涉及自住型商品房，这是“京七条”后首次规模供应自住型商品房用地。据统计，成交的8宗土地，共实现自住型商品房供地44.55万平方米，可提供约4950套房源。

　　北京国土局官网表示，近期还有9宗配建自住型商品房地块将要拍卖，年底完成2万套的配建目标将不成问题。

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　　7万套入市后可冲击楼市？

　　那么，这些“七折房”对北京楼市会产生怎样的影响？

　　“目前应该不会产生影响，但后续情况还有待观察。”张大伟向南方日报记者分析，第一批自住型商品房1万套左右，总体量上比较小，难以冲击整体楼市，而待7万套自住型住房都入市后，可能会对楼市产生冲击。他分析，一旦大量自住型商品房入市后，刚需人群会形成观望心态，进而平抑房价。

　　实际上，据亚豪机构提供的数据显示，受北京新政影响，进入11月份，北京商品住宅成交速度将逐渐放缓。

　　那么，7万套自住型商品房是什么概念？“7万套是个比较大的量。”张大伟说，可用来对比的数据是，2012年北京市房地产成交量也仅为8万套左右。

　　更重要的是，张大伟分析，这一政策也标志着北京市有了楼市调控的新思路：政府做保障房保障低端人群居住，自住型商品房低价销售满足中低收入自住型人群，高端部分市场化运作，用三大内容满足三层结构需求。

　　但是在亚太房地产研究院院长谢逸枫看来，自住型商品房对整体房价不会产生影响。虽然在北京的规划中，7万套自住型商品房将在今明两年推出，但真正入市大概需要5年时间，“这7万套在5年时间内逐步消化，其量还是显得非常小。”

　　也有业内人士担心，由于在自住型商品房配建中，其成本转嫁到了纯商品房地块之上，将导致纯商品房土地成本高企，可能对这一类房价产生助推作用。

　　“北京楼市最根本的问题是供小于求。”谢逸枫告诉记者，北京巨大的刚性需求需要通过进一步增加房源供应，来稳定房地产市场。(南方日报)

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