首创置业重兵布局北京市场

　　年初豪斩丽泽商务区三块土地的首创置业(首创禧瑞都芭蕾雨·悦都)在临近年关时并没有交出亮丽的业绩答卷，而且让市场进一步担忧其年度200亿元的目标完成会有一定难度。限购之初，首创置业由于9成以上项目位于一二线城市遭遇限购而饱受市场质疑，而当今年北京楼市大起之时，存粮不足的首创置业再次打出重归北京的旗号。面对调控政策不断加码的北京市场，快马加鞭赶回的首创置业能否分到最后一杯羹还是再次踏空依然是个未知数。

　　200亿元

　　对于首创置业今年200亿元的销售能否完成，首创置业董事长刘晓光最近的一次表态是在首创置业上市10周年的庆典活动上。

　　“一般情况是四季度交房的比较多，而且9月之前和之后的情况不一样，四季度推盘的力度也比较大，而且从市场情况来看，完成销售目标的压力并不大。”刘晓光表示。

　　其实对于首创置业今年业绩能否完成的质疑在其发布中报业绩时就已成为了不少投资者关注的话题。

　　交银国际曾在首创置业发布半年后给予其沽出评级。交银国际认为，即使首创置业在下半年的合约销售进程符合管理层预期，但其负债比率在短期内仍不会见显著改善。下半年的合约销售进程明显落后其他同业，尽管公司将于下半年推出更多项目，对首创置业能否完成全年销售目标仍存疑。

　　纵观首创置业今年的业绩，截至6月30日，首创置业签约销售面积约72.3万平方米，签约销售金额66亿元，同比增长8%；首创置业累计9个月实现签约面积105.6万平方米，签约金额96.4亿元，同比增长8%。

　　也就是说在三季度其他房企赚得盆满钵满之时，首创置业只销售了30.4亿元，即使是加上其认购未换签26亿元，截止到三季度末，首创置业也只有122.4亿元的销售业绩，那么在最后的3个月首创置业仍需销售77.6亿元，这相当于用3个月的时间完成了半年多的业绩。

　　尽管刘晓光对于业绩的完成信心满满，但在一些机构来看这显然是很难完成。交银国际认为，首创置业于其他地区的低利率项目将继续拖累整体毛利率表现，加上其销售执行力低，利润率疲弱，而且杠杆水平响起警号，其基本因素尚未能与同业比较。

　　盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示：“首创置业能否完成年度销售目标，与其最后一个季度的推货量有着直接联系。但是鉴于其在北京市场的项目基本上处于尾盘期，期望二三线城市来完成还是有一定的难度。”

　　北京商报记者了解到，在首创置业交出今年中报时，不仅遭到了交银国际的沽出评级，同时9月16日，基金公司邓普顿场内减持首创置业63.4万股H股，每股平均2.78元，持H股好仓由10.02%降至9.96%。

　　重回北京

　　急于改善自身利润率的首创置业重新把北京市场作为了重点。

　　“从首创集团的角度来讲，我希望未来在北京、上海、广州等一线城市的黄金地段，如果有土地我们还要拿，不要犹豫，因为这涉及到首创的梦想。”刘晓光对于重回北京市场曾这样表示。

　　首创置业的梦想在今年初就得到了落实。在今年计划的80亿元拿地款中，在第一个月就有50.64亿元投向了北京市场。

　　1月18日，首创置业以21.8亿元的总价竞得丽泽金融商务区F02地块；1月21日，首创置业公布，全资附属公司于近日通过招投标方式中标北京市丰台区丽泽金融商务区F-03、05两宗地块，代价为28.84亿元。此外，首创置业在公告中指出，拿下这两宗地块所需要的28.84亿元收购资金将由集团内部资源拨付。

　　如此一来，首创置业在北京金融商务区已经相继拿下三宗地块，总建筑面积约48.93万平方米，总耗资为50.64亿元。

　　之所以如此高调地在北京拿地，与去年首创置业的利润率下滑有着直接关系。

　　2012年，首创置业的毛利率由2011年的33%下跌至27%,其项目平均售价按年下跌18%至7682元/平方米。

　　究其原因,主要是由于首创在北京的项目基本上已经售罄，目前在北京首创可以销售的项目只有6个：新悦都、滟澜山、芭蕾雨、禧瑞都、缘溪堂(楼盘资料业主论坛)以及和平大道。目前只有首创新悦都(楼盘资料业主论坛)有新的推盘计划，而禧瑞都项目目前所剩房源已经不多。即使这样，在首创置业今年上半年住宅部签约的65亿元中，京津区域销售占比49%，较2012年提升8个百分点，其中北京销售额占比29%，较2012年提升12个百分点。

　　“首创置业旗下的项目在北京已经好久没有新开盘的了。”亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。急需在北京有新的项目入市提升利润率成为了首创置业的当务之急，但对于未来首创置业集中布置重兵的丽泽商务区，很多人却觉得只是“水中月”。

　　“丽泽商务区的概念已经提出很多年了，但是一直不见动静，即使十号线二期开通后该区域内的房价也没出现明显涨幅，从目前来看远没有南城的其他区域发展前景明朗。”链家地产市场研究部张旭向记者表示。

　　特别是近期北京市在十八届三中全会之前出台的“京七条”，被认为是楼市更为严格调控的前奏，7万套自住商品住宅的入市将成为政府拉低北京房价的利器，长远来看对于房价的影响势必产生，这样首创置业期望重回北京提高利润率的战略蒙上了阴影。截止记者发稿时首创置业未对此事回复。

　　记者手记

　　首创置业这十年

　　作为京派开发商的代表，首创置业十年前携带着旗下十多个北京项目登陆港交所，到而今再次重新大张旗鼓地重兵布阵北京市场，首创置业十年的轮回却不似从前。

　　用刘晓光的话来说，几年前首创置业在行业中排5、6位，后来降到了20多位，现在只能排到30多位。

　　在刘晓光看来，实力的下降主要是首创置业改变了发展路线，并没有大规模地做住宅地产，这可能从规模上来说，比单一做住宅的企业差一些，但从结构和效益上给首创置业的未来造了一个很好的通道。因为再走大规模拿地、大规模做住宅的老路，这肯定是有问题的，应该走一种轻资产、高收益、结构创新的道路。

　　似乎可以说这话的企业很多，如华远、万通、当代、北辰、华贸等一大批几年前红火一时的房地产企业，现在几乎在南方房企的大举扩张之下败下阵来。

　　回顾几年前，万科王石曾经就下定了决心走住宅单一化的路子，时到现在万科已然在为冲击2000亿元大关蓄积力量，而2009年才完成破百亿目标的首创置业，恐怕迈入200亿元的销售目标还尚需时日。

　　在首创置业上市的十年间是中国房地产企业从百亿向千亿冲击的“大跃进”期，不光万科、保利、中海等老牌企业已经迈过这道门槛，新晋崛起的恒大、碧桂园也触摸到那道门，而它们只用了不过三五年的时间。

　　在迎来首创置业上市十周年之际，我们看到的不是崛起的首创置业，而是连连曝出产品质量存在问题的首创置业，在主业规模尚无匹敌同业之时，首创置业用什么来掌舵你的轻资产、高收益、结构创新的道路呢？

关键词：利润率,首创置业