北京7万套七折房源待入市 将加速市场分化

　　就在国家统计局发布9月70个大中城市房价数据的次日，北京新推7条房地产市场干预措施(京7条)，以期稳定市场预期。

　　10月23日，北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(以下简称《意见》)显示，为有效满足居民刚性自住需求，该市近期将推出多块配建自住型商品住房的项目用地，建筑面积90平方米以下，销售均价比同地段、同品质商品房低30%左右，今年底前形成2万套左右的土地供应，明年预计完成5万套，今后还要根据市场需求进一步加大供地规模。

　　昨日(10月24日)，北京一家房企营销总监对《每日经济新闻》记者表示，“政策的初衷是希望借此分流一部分购房需求，以起到平抑房价的作用，但会不会对土地价格产生推波助澜的作用，不好说。”

　　或进一步推高地价

　　根据国家统计局10月22日发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个；环比价格变动中，最高涨幅为1.9%，最低为下降0.3%。其中，不管是一手房还是二手房，北京的价格涨幅均列居首位，9月北京新建商品房同比涨幅达到20.6%，二手房同比涨幅达17.8%。

　　“一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。”在中原地产市场研究部总监张大伟看来，上述数字的确有点惊人，涨幅较大。

　　照此下去，今年北京的楼市调控成绩单恐怕难及格。就在9月房价数据出炉的第二天(10月23日)，北京连续发布《意见》和被称作升级版房地产调控政策的“京七条”两项楼市调控政策。

　　根据北京住建委网站信息，北京市在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，将重点通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应，着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭。自住型商品住房政策将于近日发布，此类住房面向全市符合限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买。

　　于是，“自住型商品住房”成为北京楼市又一特有产物，虽然在它身上能看见些许经济适用房的影子，但对房企来说，自住型商品住房的出让方式、销售模式并不清晰。

　　“我对这个政策之下的土地流通和房源销售很关注，如果销售没问题，可以考虑拿地，但估计不好拿。”一家全国性房企的北京区域总经理对《每日经济新闻》记者说道。

　　“北京每年的土地供应是有限的，自住型商品住房用地大量增加会压缩商品住宅用地的供应，从而一定程度上会推高地价。”上述营销总监表示。

　　上述房企总经理认为，这并不影响房企拿地的积极性，“现在很多企业的确没地可拿，如果想继续在北京生存下去，再多的限制条件也不会改变他们拿地的决心”。

　　市场分化或加剧

　　“这样造成的结果便是能拿到地的企业更强，中小房企更不好拿地。”上述营销总监无奈地说，其所在的房企此前也参与了北京多块限价房地块的竞拍，但最终都是空手而归。这将成为一种恶性循环，“将加速市场分化”。

　　“一般我们拿地的利润率要在30%左右，但央企或国企可能只需要保持在5%~10%，相差的这20%利润空间，对应到楼面地价上便相差甚远。”上述营销总监说，在其看来，这种用地未来供应的市场更可能是国企或央企这种对利润空间要求不太高的房企，以及一些对成本控制比较好，有一定开发实力的企业。

　　值得注意的是，《意见》中还提到，自住型商品住房的价格要比周边同品质商品房低30%左右；套型以90平方米以下为主，购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

　　“北京推出的这一新事物其实是照顾中低收入人群，收入高于保障房的夹心层。5年内不允许出售，出售缴纳30%的收益，基本合理。”张大伟为记者算了一笔账，如果现在有一套同区位的自住型住房和商品房，户型面积一样，总价分别为200万元与260万元，在5年后如果售价都是400万元，那么自住型住宅就要缴纳差价200万元的30%作为收益补偿。

　　张大伟进一步指出，如果这一政策真能保障7万套的供应，那锁定市场的需求便达到15万套，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的市场重新洗牌，恐慌性购房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　“北京每年的消化量大概是10万套，一下子放出来5万套，这个量很恐怖。”一位北京房企负责人告诉《每日经济新闻》记者，这一政策最大的冲击力还是来自于供应，“但我更关注项目此后的销售渠道”。

　　该房企负责人同样表示，这一政策短期内会影响部分开发商的推货节奏，加速小户型的去化，持有大户型。拿地不会有太多的变化，但产品定位一定会更加谨慎。

　　该负责人进一步指出，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是为了加快销售节奏，获得更高议价利润。但这种项目不会、也不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格也已经确定，不需要等待入市时机。虽然利润率较低，但周转期非常快。

　　一线城市或推广？

　　按照新规定，新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制：家庭资产76万元内，且4人以上年收入低于11万元。

　　“如果买一套总价200万元的自住型住房，首付起码要60万元，贷款140万的话，月供9000元。也就是说，如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑？”张大伟对此提出了疑问。

　　他同时指出，如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到，“如果没有普通人可以申请到的房源，这一政策对市场的影响也就会减弱。”

　　但在其看来，这一政策标志着楼市调控的新思路，从以前的政府做保障房，以外归市场，变成了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口，高端部分市场化运作的模式。

　　“对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。”张大伟预计，北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大。

　　对此，我爱我家副总裁胡景辉表示，“自住型商品房”看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。

　　“要想缓解北京楼市价格上涨的问题，更应该认真贯彻‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’的政策，政府重点在于加大保障房的建设力度，保证中小户型项目的比重，放开高端市场的开发，减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让‘自住型商品房’演变成部分人投机楼市的契机。”胡景辉如是说。

关键词：北京,市场,商品