一手住宅增长近高点 世联地产抢食8千亿资产服务蛋糕

　　继年销售金额超过2000亿元的住宅代理业务之后，资产管理服务被定位为世联地产(002285.SZ)的下一个战略“金矿”。世联地产董事长陈劲松预计，未来5年中国资产管理服务将会有8000亿元的市场规模。

　　不同的是，中国住宅市场的增长率日益逼近历史高位，而资产管理服务市场则刚刚起步，世联地产选择了以并购方式快速抢占市场。

　　10月22日，世联地产收购安信行完成股权交割，这意味着世联地产的资产管理服务有望以安信行模式为基础进行全国扩张。

　　世联地产高管透露，公司有将资产管理服务迅速做大的计划，未来不排除继续收购1至2家资产服务类公司，两年希望能达到10亿元规模。

　　非住宅物管转型

　　安信行，即北京安信行物业管理有限公司，现为国家一级物业管理资质，这是一个在北京市场可比肩世界五大行的区域性物管公司。

　　截至2013年5月，安信行净资产为3562万元。世联地产为收购它支付了7800万元的对价，收购安信行60%股权，拟使用现金支付。

　　拥有成熟而独立的总部高端物管模式，这是世联地产重金收购安信行的重要原因，尤其是安信行在北京品牌地位已经稳固。

　　目前，安信行客户涵盖联想、百度、华为、小米科技、中国移动、中国联通等40多家知名企业，及国家外事管理局、中央保密局等20多家机关型客户。

　　用陈劲松的话说，安信行董事长张大可堪称是中国总部管理的“教父级人物”，安信行在IT行业总部管理领域则为业界标杆。

　　但张大可在股权交割仪式上却坦言，随着客户对资产管理服务需求的不断提升，安信行传统的物业管理业务发展正在遭遇新的瓶颈。

　　这也是目前国内物业管理行业面临的共同命题，伴随着市场的转变，整个中国房地产服务企业的竞争格局都在剧变。

　　虽然市场容量巨大，但数量众多的中小地产服务类企业盘踞市场一隅，并不能很好适应规模化扩张需求，行业整合趋势不断加强。

　　尤其是代理行业，国内四家上市房地产服务企业的代理销售市场份额已经从2009年的4.9%上升到2012年的8%，三年提升了3.1个百分点。

　　正是在这样的变局下，2011年世联地产提出了新的战略地位：服务于中高端机构客户的综合性房地产服务商。

　　这种转型中，物业管理被视为基础性业务，世联地产欲借此成为非住宅领域规模最大、市场化程度最高的资产服务公司。

　　此前的2011年8月，世联地产以2100万元价格收购青岛雅园物业管理有限公司60%的股权，目的是为获得国家物业管理一级资质。

　　收购青岛雅园为世联地产发展全国性物业管理业务奠定了基础，世联地产今年8月又斥资2000万元成立了自己的资产服务有限公司。

　　成立资管公司标志着世联地产正式进军资产服务领域，其资产服务特指房地产资产服务，包括资产咨询、资产管理、资产经营。

　　陈劲松说，收购安信行将使世联资产服务板块今年收入规模接近3亿，进入全国非住宅物管市场第一梯队，为规模扩张打下基础。

　　8000亿资管诱惑

　　在陈劲松看来，进军资产服务领域是事关世联地产企业兴衰的战略选择，既存在现实客观无奈，又起因于行业规律。

　　9月9日，世联地产代理销售金额突破2000亿元大关，截至9月底年内累计代理销售金额同比增长57.15%至2208亿元。

　　在房地产代理销售、顾问策划业务和房地产经纪业务三大板块中，世联地产已成为国内最大的一手代理服务商，和最大的房地产咨询服务商。

　　但世联地产在9月投资者互动平台上提醒，公司目前发展态势良好，但同时需投入人力物力布局全国，否则发展态势无法持续。

　　最直接的原因是，占比最大的房地产代理销售有可能会受制于中国房地产市场的周期性因素而面临增长瓶颈。

　　半年报显示，2013年1至9月，世联地产实现营业收入17.2亿元，比上年同期增长51.11%，其中代理业务占比72.62%，顾问业务、资产服务、金融服务等板块分别占比19.04%、4.39%和2.99%，经纪业务比例下降至0.75%。

　　对房地产代理业务的过度依赖是世联地产的最大危机所在，并直接导致其过往业绩伴随房地产市场不断波动。

　　陈劲松对此并不回避，他直言，一手住宅市场这几年逐步增长，未来仍将继续增长，但增长率已经逼近历史高点。

　　毫无疑问，一手住宅总量增长率不会永远往上走，这也将直接决定着世联地产未来的业绩增长速度和规模。

　　从在中国的业务构成看,目前世邦魏理仕的物管收入占20%，以物管为基础衍生出来的叠加租赁、评估、行政外包和金融业务四项则合计占据八成。

　　世联地产一直把世邦魏理仕作为学习的标杆企业，其提出转型为综合性房地产服务商，亦在很多方面参考了世邦魏理仕模式。

　　根据陈劲松的估算，全球总资产大盘子里面内容众多，其中物业资产占据一半，“我们预计未来中国资产服务5年会有8000亿的规模”。

　　陈劲松进一步细分：“在这8000亿的规模里面，最增值的部分，或者说最值钱的部分是非住宅，我们预计规模将超过1700多亿。”

　　这显然是一个惊人的“蛋糕”，已加盟世联地产的张大可估计，5年后世联地产的资产管理业务可能会超过目前的主营业务。

　　(第一财经日报)

关键词：地产,服务,资产,管理,业务