购房者绝不是限价商品房的赢家

　　国庆前出让的“限房价竞地价”地块让舆论大跌眼镜，海淀区环保科技园地块，总建筑面积为9.75万平方米，其中部分面积建设限价商品住房，销售限价每平方米1.9万元，单套总价不超过200万元。中国铁建房地产集团有限公司以18.1亿元竞得，成交楼面单价约1.86万元。

　　土地价格与商品住宅销售限价仅差400元，对于这个“面粉”与“面包”几乎差不多的价格，正常情况下的建安成本也要3000元左右，如何赢利呢？细算一下帐后发现，赚钱的可能还是有的。

　　这个地块是住宅与公建的混合功能地块。9.75万平米建面的70%的居住用途商品房限价为每平方米1.9万元； 30%为公建部分，可开发为商业办公用房，不在限价之列。按照这个条件进行拆分，住宅的楼面地价如果按照15000计算，公建分摊后的楼面地价约在27000元。住宅以19000元限价销售基本就是成本价，而且只加上了低品质的建安成本。营销费用基本忽略不计，财务成本由公建部分来背，公建部分的售价要达到35000元以上才能保本。这个价格应该能够实现，或许还有上升空间。

　　这是基本帐面计算。还有几个看不到的可能收益：1、销售对象是否明确规定。如果面向开发商的普通员工销售，变相的成为员工福利房，对于限价开发商就可以一笑了之了，这要比直接盖员工福利房更市场化，舆论压力更小，还能为平抑北京房价做贡献。哪怕只是其中部分给员工，也是无形收益之一。而完全排除开发商普通员工又于法无据。2、地下空间。地下面积不计入容积率，售价也并未限定，未来如何销售现在还很难预料。精装拆分在前，焉知不能地上地下拆分销售？

　　十年调控，房价越调越高。而价高者得的“招拍挂”土地出让模式饱受诟病，只调房价不调地价、“地王”频出也使政府陷于尴尬。今年5月，北京提出调控新思路——“限房价、竞地价”，这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革，日后将在全国范围内全面推广。单就北京一地来说，下半年拟对300多公顷住宅用地试行此土地出让模式，约占全年商品房用地供用总量的45%。

　　表面来看，这种模式可以降低房价，因为出让土地市就确定了房子的售价。但矛盾也来自这里：房子的销售价格已经确定，可土地这个原料却要竞价。政府利益最大化的意图毫无掩饰。我们看看这种“限价房”可能会出现哪几种情况。

　　第一，限价房入市应该如何分配，会否成为权贵阶层又一种敛财手段？

　　限房价楼盘入市时的价格远低于周边同类楼盘。在北京未来不断看涨的大势下，这是大概率事件。对于老百姓来说，这是最愿意出现的局面，似乎看到了拉低房价的曙光。问题不比好处少。比如这房子怎么卖？卖给谁？购房人的资格要不要界定？界定标准是什么？谁来审核？“限价房”是商品房吗？产权有限制吗？土地竞价得来应当属于商品房性质，那么限制客户购买对象的依据是什么？将来再转让有无限制？限制的法规依据是什么？如果采取类似保障房的管理方法，那么当初为什么要“竞地价”？直接用来做保障房岂不更好。

　　说到底还是政府不舍得放弃土地收益。如果不限制对象和再转让，那么限房价只是给很多权贵富豪内部人一次寻租获利的机会，市场法则一定会打破所有的行政管控。当年最严格的外汇管制也没有阻止外汇黑市，从来都是限定卖给低收入人群的保障房也豪车横行。

　　第二，只限房价不限地价对开发商只能起到负向激励的作用。

　　开发商是以赢利为目的的，商品房因为要面对市场竞争，开发商获取更大收益主要通过提高品质，进而提高售价。但“限房价”恰恰使得开发商丧失了通过提高品质获取溢价的动力，既然售价已经确定，品质再高也不会增加利润，反而增加开发成本，开发商只能通过降低成本的方式来增收。当地价和房价过于接近以至于可能导致亏损时，开发商为减亏更不会增加成本投入。

　　现在所提倡的绿色节能环保等各种科技应用，虽然长远能够减少能耗，但当期都需要增加成本，在限定了售价的情况下开发商只能舍弃这些着眼于长远收益的投入。所以这种方式只会降低建筑品质，限价地块上只会出现更多建筑垃圾，从长远来看是更大的资源错配和浪费。

　　限价房入市时和商品房价差不是非常巨大，甚至接近。由于限价房的品质远低于普通商品房，销售可能会受阻。此时开发商会尝到市场的苦果，但政府的土地收益早已经落袋为安。

　　政府在目前的市场火爆氛围下，可能制定此类限价房的销售规定，如只限首次购买或一定收入群体，也可能将保障房的购买群体划为优先购买对象，由于保障房也在大规模建设，假如未来商品房市场价格出现回落，限价房也可能出现和保障房价格接近的情况，由于保障房是政府投入，限价房如果和保障房产生竞争，如何分配这两类客群？

　　还有很多现在难以设想的情况，本来是市场和保障两条线，现在搅在一起，想不打架都难。在媒体和大众看不懂的地价房价关系中，政府是确定的赢家，企业也不会是输家，购房者注定不是赢家。

关键词：限价,房价