楼市表现过于旺盛 购房者可能恐慌性入市

　　在经历了3月的调控后，谁也没有想到今年楼市的“金九银十”来得这么猛烈：北京、上海等一线城市新房、二手房成交量双双创下年内新高，且新房“日光盘”不断，二手房则在20%重税之下依然出现跳涨的情况；销售的持续火爆，给了开发商不惜代价拿地的勇气，于是从北京、上海到杭州、武汉，地王早已不是个别现象。面对不断升温的楼市，万科董事长王石一月内在微博上三度示警：“没有价格永远增长的房地产市场。”更有业内人士判断，伴随着火爆楼市到来的，除了更进一步的调控措施外，还有可能促使房地产长效机制更快出台。

　　楼市金九成色过亮

　　王石“预警”的源头，是全面暴涨的一线城市房地产市场。

　　来自北京中原地产的数据显示，截至本月25日，北京年内楼市住宅总成交已经突破21万套，同比去年同期的17.78万套上涨幅度达到了19%，并创下近3年以来的最高值。其中，9月北京新房签约套数已经达到了10346套，与去年9月整月销售量10971套相差无几。预计今年9月全月签约将超过1.2万套，环比同比均有明显上涨，可能是最近几年成交量最高的一个金九月。

　　二手房方面，住宅签约成交9502套，预计全月也将突破1.2万套。而与去年9月二手房住宅成交量12580套相比，几乎持平。受二手房交易税费等影响，二手房市场持续低迷，今年9月二手房的成交量可谓已经走出政策带来的低谷。

　　从国家统计局发布的8月份全国70个大中城市数据显示，其他69个城市均出现房价同比上涨，其中，一线城市房价领涨。广州8月商品住宅价格指数环比上涨1.7%，全国第一，北京8月商品住宅价格指数同比增长19.3%，全国第一。

　　二手房房价情况跟新房类似，8月二手房与上月相比，北上广深全面上涨，北京环比上涨1.2%、上海环比上涨了0.8%、广州环比上涨了1%、深圳环比上涨了1.6%。值得注意的是，除了1月53个城市房价环比上涨外，今年2-8月，中国房价环比上涨城市数量始终维持在62个以上。

　　房价的持续上涨，北京、上海、广州等一线城市“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，市场需求强劲。土地市场更是呈“井喷”之势，开发商疯狂拿下高价地，频频上演“面粉贵过面包”的戏码，使得外界惊呼：开发商正在豪赌房价上涨。

　　9月以来，北京、上海一线城市相继出现地王。9月4日，刚对外宣称“不盲目冒险拼地”未满一周，孙宏斌便以7.3万元/平方米的价格豪夺北京农展馆地块，成为北京乃至全国名副其实的新科单价地王。时隔一日，9月5日，新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块，如期成为今年全国总价地王，同时也是仅次于广州亚运村地块的国内第二贵地块。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，“一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌，而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。预计‘金九银十’很可能楼市再爆发，房企销售任务完成得非常好，很可能下半年最后几个月开始追求高利润。而且各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，购房者很可能恐慌性入市”。

　　开发商趋势判断明显分化

　　9月4日融创中国以7.3万元/平方米拿下北京农展馆地王后，王石评论：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”9月6日，他又转发了一条《北京三四环房价直逼香港》的新闻，叹道：“1997年亚洲金融风暴，香港楼市崩历历在目……”9月24日，王石再次称，“一线接着二线城市房价上涨的态势同上世纪80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”

　　地产大佬王石频抛房地产危机论，在业内也不乏认同者。

　　中国指数研究院企业研究总监蒋云峰昨日对北京商报记者表示，当下市场确实不太理性，王石“泼冷水”是有道理的。“从以往经验看，现在拿地有很大风险。比如2007年一些开发商在土地市场高点拿地，结果调控一来就马上陷入困境。踩在高点上拿地很危险，虽然不能准确预见高点到底是什么时候，但企业应该尽量去避免，在市场热度反常的时候保持理性。”蒋云峰说。

　　不过，也有人并不相信王石的判断，甚至有人认为王石是惧怕市场过热而引来调控，故唱反调。同在昨日，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)广东公司董事长余英在其个人微博上称，“有些人已经脱离了房地产业的核心多年，近年来却一而再再而三摆出一副教父的姿态大谈房地产，难免贻笑大方！说谁谁知道。”这番言论被认为是暗指王石。

　　而拿下农展馆地王的融创董事长孙宏斌则针对王石“小心了”的提醒，回应说“我对王总的判断和判断依据很惊讶”，同时“感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰、如临深渊态度对待风险”，在对房地产市场未来判断方面，“我们继续看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地块”。

　　知名房地产“春天派”评论人陈宝存昨日也对北京商报记者表示，王石2007年底曾抛出“楼市拐点论”，后证明其预测及数据来源均不确切，导致万科2008年战略失误。“王石不如我们了解市场，万科的成功首先是基于一个优秀的团队，其次是由于大股东华润的把控。”陈宝存说。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，当前对于楼市趋势的判断分化明显，是因为要考虑当前市场、政策走向以及经济周期的影响，因此难以判断。但对企业而言，更重要的并不是预测而是应变，制定应对的预案、同时迅速采取行动，才是最重要的。

　　新调控措施会否加速落地

　　面对房价持续上涨，“日光盘”频现，房地产市场的持续火爆，“金九银十”量价上涨已经成为定局。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，这种现象可能带来正面效应，那就是催促、逼迫房地产长效机制更快出台。在其看来，真正能从根本上遏制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展的，惟有房地产长效机制。

　　国家发改委主任徐绍史也曾于7月底表示，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

　　对此，业内纷纷表示，新一届领导班子开始淡化房地产调控政策，释放积极信号，更多地将着力点聚焦于让房地产行业回归到正常发展上来。认为政府逐渐让短期调控政策退出市场，从长远角度、从基础工作做起，逐步建立、完善长效调控机制更为必要。

　　“金九银十”能否促使长效调控机制的启动呢？

　　中国房地产业协会副会长朱中一在2013博鳌房地产论坛上明确表示“长效机制的草案肯定有了”，让房地产调控市场看到了希望。而最近业内人士称长效机制将会在四季度逐渐出台，似乎给调控市场打了一剂强心针。

　　而事实上，市场已经到了必须出台长效机制的时期。强调房地产调控的长效机制，是对市场手段的注重。当前行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。张大伟分析。

　　多数业内人士认为，长效机制意味着去房地产行政化，而经济手段和市场手段将取而代之。中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，短期调控和长效机制的根本区别在于，政策是短期的即时决策，而长效机制则是制度建设，是保证产业如何发展的问题。

　　随着长效调控机制的呼声越来越高，调控措施也似乎越来越明晰：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。

　　“现有的调控政策暂时难言退出”，同策咨询研究部总监张宏伟表示，如果长效机制在今年年底、明年年初开始出台，那么当财税体制、土地政策、金融体制等露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，楼市调控政策逐步退出之时。

关键词：购房者,长效机制