“以房养老”：河北人还需迈过“7道坎”

　　“其实我们银行早在2010年就已经推出这个业务了，但是在河北省目前业务量为零，全国也很少有人咨询这个业务。”我省一家股份制银行人士告诉记者。

　　在我省，由于老人观念、金融业务限制等原因，"以房养老"似乎只是看上去很美，落地却很难。“以房养老”现实阻碍到底有哪些？

　　观念坎：“靠儿不靠房”仍是主流观念

　　“但存方寸地，留与子孙耕。传统观念下房产寄托了家庭太多情感和家族传承，尤其我们河北又是农业大省，这种观念更是根深蒂固，很难改变。”我省保险专家贾建波告诉记者，他们之前曾经做过类似调查，9成以上的受访者不能接受“以房养老”的模式。“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。在贾建波看来，这项制度是个好制度，在国外也被证明是成功的，但是在我国尤其是我省，短时间内恐怕观念还是难以改变。

　　贾建波建议，如果这种政策在我省推行，首先需要对响应人群的观念进行引导转变，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”

　　推行坎：银行推出三年“零成交”

　　“其实我们银行早在2010年就已经推出这个业务了，但是在河北省目前业务量为零，全国也很少有人咨询这个业务。”我省一家股份制银行人士告诉记者，按照该行规定，申请“养老按揭”的借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。

　　最为主要的是，这家银行要求老年人或法定赡养人有两套以上房产。“这也是没办法的事，如果只有一套房子，当出现不良贷款时，银行不好处置，出于人文关怀，银行也不可能强制征收客户唯一的房产，因此才有这项规定。”这位银行人士说。

　　此外，此业务贷款期限最多不超过10年，10年后偿还本息。“准确地说，这项业务不是为了最低生活保障，而是让老年人提高生活质量，这只适合一小部分中高端客户。”该银行客户经理解释说。

　　银行人士也坦言，他们向客户介绍这项业务的时候，客户大都会说，“既然我有两套房，我为什么不把第二套租出去，吃租金也能养老啊，干吗非要抵押给银行来‘倒按揭’？”正是目前我国房地产价格以及租金价格持续走高现实，吃租金养老成为了“以房养老”的最好替代业务，所以该业务遇冷也在情理之中。

　　此外，记者还了解到，根据我省的人文观念以及房地产价格较稳定的实际情况，银行也推出了其他类似替代的贷款业务。“我们行就有一款最长30年的住房抵押贷款，可以随借随还，循环首信，多次使用，如果客户有余房，完全可以用这个业务把固定资产盘活用来养老，比一下子处置掉更能让客户接受。”

　　制度坎：70年产权，金融机构有担心

　　“其实在国外，通过遗产信托等方式，可以实现以房养老，但是我国目前房屋的所有权最长只有70年，也成了遗产信托的制度性障碍，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。据我了解，目前我国信托公司基本没有开展遗产信托的。”我省某信托公司人士说。

　　“住宅产权70年大限”就是保险公司的一大担忧。贾建波说，一般住宅产权年限是70年，在这种情况下，保险公司对于抵押房屋使用权剩余年限的估值就很难，“估高了，金融机构吃亏；估低了，房主不愿意。”

　　从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

　　变现坎：需建立变现交易平台

　　“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”贾建波告诉记者，“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”

　　如果这个机制没有建立的话，银行保险公司等金融机构显然是不愿意承担风险。“就是这些房产拿在手里的管理成本都会很高，因此如果推行，就要解决银行保险公司变现的问题，甚至要设置专门的交易平台。”贾建波分析认为。

　　正如贾建波所说，“以房养老”可能会涉及评估、交易、抵押等多个环节才能最终将抵押物变现。记者在采访我省多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”

　　条件坎：符合条件老人少之又少

　　在上述已经开展过房屋“倒按揭”业务的银行处，记者得知，该行要求必须有两套房才能来做这项业务，“一般需要‘以房养老’的人群一定是收入低，子嗣少的人群，这些如果能有二套房的话，基本养老又不成问题。”所以，以现有的“以房养老”业务看，还存在适用人群窄、保障功能有限的缺陷。

　　而从国内外的实践经验来看，适合“以房养老”的人群大致有三类：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要，经济条件过低不具“以房养老”条件。

　　所以很大程度上，“以房养老”并非为了满足基本养老需求，而是要改善养老条件。

　　缺口坎：养老产业跟不上成老人心病

　　“养老产品缺乏，或许会是‘以房养老’推行的最大现实障碍。”贾建波表示，“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉再住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”

　　据了解，目前，我国多家保险公司都推出了“养老社区”的概念，作为一款养老险的附加服务，客户一次性缴费300万元或者年缴20万元缴10年后，客户就可以选择入住的这样的社区，基本的衣食住行由保险公司负责，而费用就是来自于他们所购买的保险。“如果要‘以房养老’成行，恐怕在整个链条中，还需要建立的这样类似的养老社区，解决老人的后顾之忧，老人才会放心地抵押房子。”贾建波分析说。

　　而从民政部数据看，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。

　　房价坎：房价会否报复性上涨？

　　“以房养老”提上日程，许多人担心，这样的政策会对房价形成明显利好，造成房价的报复性上涨。“该政策的出台，短期内将对楼市有明显的利好，很明显‘以房养老’，有房子就等于有了保障，有房子总比没房子好。在住房刚需、改善性需求以及投资需求的推动下，无疑再一次充分的鼓励人们：不要观望，入市买房。”我省一位房产投资顾问人士如此分析说。

　　也有专家认为，以房养老也会盘活存量房价，从这个角度说，可以起到平抑物价的作用。“房子既能保值增值，又能解决退休养老，会刺激市民的购买欲，增加市场需求，增强房价上涨预期。而另一方面，部分老年人住房宽裕后，除了可以向银行抵押外，还可以出租，或者是以大换小，将使得住房存量进入租房市场，盘活存量，也增加有效供给，又能抑制房价上涨。”

　　专家认为，由于国家目前进行试点推行，比重不会很高。加之中国传统观念强烈，受道德意识形态约束，家庭养老仍是中国养老的基本形式。因此，即使进行“以房养老”试点，对房价影响作用也是有限的。

关键词：以房养老,河北