70年产权是最大纠结

　　刘浩称，完全照国外“倒按揭”模式存在一定难度，须进行一定程度的改良以适应国情

　　理财周报记者冀欣/文

　　“1.67亿老年人，其中80周岁以上的高龄老人1899万人，部分大中城市空巢家庭达到70%。”

　　这组民政部部长李立国透露的最新数据，为日益严峻的养老形势再一次敲响了警钟，“以房养老”这个一直以来都停留在纸面上的老话题，也再一次被重新提起。

　　与此同时，被寄予厚望的金融创新看起来更加举步维艰。10月9日，中信银行迈出了第一步——推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”。有业内人士表示，“因为该产品仍在试水阶段，其实用性还留待市场检验。”

　　首张老年专属借记卡

　　探索倒按揭“中国模式”

　　中信银行(4.02,-0.04,-0.99%)于2011年10月9日在北京正式推出了首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，并率先推出“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户(信福年华卡)，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

　　这种模式虽在中国尚属首例，但在欧美国家早已风靡，国外称为“倒按揭”。

　　所谓“倒按揭”就是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　倒按揭出现于上世纪80年代中期，最早由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，至今已运行二十余年，但因种种原因，始终没能在中国落地。

　　据了解，我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。

　　而倒按揭一旦破茧，能够产生填补缺口的重要作用，随着中国老龄化社会的到来，将老年人的资产通过配置变成养老资源，成为解决未来养老问题的方案中最被看好的一例。

　　中信银行个贷部副总经理刘浩表示，完全参照国外“倒按揭”模式存一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。据刘浩介绍，中信“养老按揭”的具体执行政策规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

　　　“以房养老”中国落地

　　或将遭遇水土不服

　　有很多人会问，这样一种在国外已被证明成功的模式，为什么在诞生20余年之后，才在国内低调试水，且目前来看并未有其他银行跟进？

　　据理财周报记者了解，早在2003年，就有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，北京、上海等城市也相继提出要进行相关探索，至今却未见实质性进展。幸福人寿保险股份有限公司被认为是保监会认可的倒按揭运作实体，从2005年筹建至今，该保险业务依然难觅踪影。而在中信之前，银行业也没有开展此业务的先例。不难看出，“以房养老”的倒按揭模式在中国确实面临重重阻力。

　　首先，作为一种与房地产市场密切相关的贷款品种，目前难以预计的楼市前景和房价波动风险，是金融机构难以吃下“定心丸”的一个重要原因。而且，我国目前住宅的土地使用权最长仅70年，如何续权还是未知数。

　　某股份制银行张姓工作人员表示：“倒按揭在国内运行的状况真的不好说，很大一个阻碍就是70年产权问题。

　　其次，对于金融机构来说，倒按揭的操作层面也非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，另外，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。

　　在此基础上衍生出的另一个问题就是适用人群的狭窄，因为考虑到以上所述难题，银行对于办理倒按揭客户的审核也非常严格。中信银行零售银行部总经理助理王剑告诉理财周报记者：“考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，中信银行‘养老按揭’要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，贷款期限也不得超过10年。”

　　能够满足这样条件的老人是否还需通过办理按揭来养老是一个很有意思的问题。对此王剑表示，该业务的运行都在试点阶段，很多问题都有待市场的检验，中信银行也会逐步对此业务进行完善。

　　当然，这种模式也为监管提出了更高的要求，“以房养老”涉及到包括银监会、保监会、房地产等部门的监管问题，目前政策还不明朗，还需多方联合运作。

　　除此之外，欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”还“留房给子女”之间很容易作出选择，而中国人千百年来的“养儿防老”的传统观念观念也使倒按揭缺少生存的土壤。

关键词：按揭,养老,银行