市民谈以房养老政策：儿女还眼巴巴看着房子

　　刘戈：以房养老还是需要政府出面做中间人

　　(《央视财经评论》评论员)

　　其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种方式，通过一种倒按揭的方式，它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人，如果他的观念比较前卫，或者他根本就没有孩子，那他就可以采取这样的方式。如果现在这样的一个政策，我们纳入到国家支持鼓励的政策里面，就可以提供一些基础性的条目，让这些金融机构有据可查，也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品，让一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把钱留给孩子，或者留给他的继承人，那么他过更体面，或者更好一点儿的退休生活，那么这就可以选择。

　　这里面需要政府出面，为什么叫政府出面？就是在这个过程当中有很大的风险，对银行也有很大的风险。如果房价一直在涨，那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办？比如说日本，如果他在九十年代中期在东京买一套房子，几千万日元，那么后来只能卖到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？那么银行不敢做。另外，那么对于贷款人来说，他也存在着比如利息提升的风险。你利息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好，以房养老也好，说到底它就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门，建立一个机构，如果在这个过程当中，银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候，那么这个机构会出面，作为一个担保人。如果你活了太长的时间，那么最后银行亏大了，那么最后这部分可能政府会给银行一些补贴。另外，如果老人死了以后，房产权在这个政府部门里面，那么他把这个房子变卖了以后，再还银行的那一部分，剩下的钱给他的继承人，那么有一个中间人在里面做保障，银行和其他的金融机构就愿意做这件事。

　　现在来说，对银行来说，风险太大。如果银行有很多的现实业务可做，他为什么要做这样的一个风险很大的生意？而且如果还有法律风险，比如说中国老人死了以后，孩子不履行这个约定怎么办？这个房子他不交给你，怎么办？所以在没有一系列的法律规定出台之前，银行是不会去办这个事情的。

　　马光远：国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上，我们有了基本养老保险以后，你可以去探索过得更好的养老生活。那么以房养老是一个私人产品，私人产品事实上设计关键在细节，银行愿意做，那么老人也愿意做，谁也不要算计谁，但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候，62岁以后的老人才可以，而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世，那么去世以后这个房子肯定有余值，这个余值怎么办？那么他规定，如果有继承人的话，它可以继续继承。不像我们现在有些老人担心的，万一我两年以后就走了，那不把房子留给金融机构了？对金融机构来讲，如果这个老人活得太长了，活到一百岁，一百二十岁，那么对金融机构来讲，它可能不合算，那怎么办？有没有一个专门的机构、中间机构出来，为这个风险做一些分担。如果没有审批问题，那让机构自己去判断。

　　我觉得政府如果这里边涉得太深，这个东西可能会变样。因为银行没风险，老人也没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批，再比如说产权70年的问题，也是独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价，那对金融机构来讲是一个好事，因为它越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办？所以我们去考察国外的以房养老，一般都是建立在一个价格非常稳定的基础上，就是房价相对比较稳定，那么大家都没有涨价或者价格下跌的这种风险。

　　刘戈：以房养老只是让大家有更多的选择

　　(《央视财经评论》评论员)

　　真正的养老，我们还是要靠目前我们基本的养老制度，能够实现大体上每一个人，通过他工作的积累，对自己有一份基本的保障。那么剩下的这一部分，实际上是一种个人化的，有差异的这样一种养老方式。其实以房养老，我们刚才探讨的这种所谓倒按揭式的以房养老，其实还有其他的更广泛意义上的以房养老。比如说，现在国外很流行，美国很多老太太都是这样养老的，在退休之前买一套大房子，把几个房间租给几个学生，那么她就靠着这个房子来养老。或者把大都市的房子卖了，然后搬到郊区，由于有房子的差价，他可以在郊区住一个舒适的房子，又可以拿到一笔钱，这也是叫以房养老。所以多种多样的，对于不同的收入，不同财产的人，适用于这样的一种养老方式，我觉得现在我们通过制度法、法治，然后建立起来养老多样化的这种金融的体系，让大家有更多的选择。

　　以房养老仅仅就是个补充，但这个补充需要政府做一些工作，我们把一些法律上的基础夯实了，这样有助于金融机构来推动一些新的产品的出现。

　　马光远：未来整个养老体系可能不堪重负我们必须寻找别的道路

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我将来应该不会采用以房养老的方式。第一个是不必要，我还是相信政府，到时候我相信他会给我养老的钱，这一点我绝对相信。第二点，我未来因为中国会成为世界上最老的国家，到2030年的时候，可能差不多会到4个亿的老的人口。那么这4个亿的老的人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到最后，我们两到三个劳动力就得养一个老年人，那么整个养老体系不堪重负，一方面就必须寻找别的道路。比如以房养老，比如别的一些社会化的养老道路，必须去探索。

　　在这种情况下，政府应该做两件事，第一是要把基本养老金夯实，让大家不要担心。第二，社会化的养老必须出好的政策，比如说现在讲以房养老，那么以房养老本身是个大政策，在大政策下面具体怎么样去实施。比如你要鼓励金融机构去弄，那么你在担保上有没有政策，在税收方面有没有优惠政策，金融方面有没有优惠政策？这些都需要具体的细节，没有这些优惠政策的话，没人干了。

　　任何一个产品，我们都应该去看，而且都应该把所有的制度细节来做实。过去多年我们在尝试的过程中，之所以没有被大家所接受，是因为以房养老让大家感觉到不合算，如果金融机构感觉合算，老人感觉合算，那这个事就做成了。

　　朱恒鹏：70年产权问题是以房养老不能规避的关键问题

　　(中国社科院公共政策研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　要把它推开，恐怕有些问题必须还是要做。第一就是关于70年产权问题，这个始终是悬在我们头上的一把剑，70年后，这个房子的产权它的价值怎么确定？这个政策应该有个明确，否则大家都对此悬着，那么房屋的价值就会有影响。特别对于老人，住了30年，然后再活30年，这房子70年产权怎么去界定？这个事情我觉得是当务之急。第二个，我们应该有个安全网，就是让每一个人不光是老人，还是老人的子女，都应该有尊严的活着，即使没有房产，没有财产，有尊严的活着就是吃饭、住房、看病都不需要求人，但不是说吃好、喝好、住好……

关键词：以房养老,政策