京津周边现亚洲最大空城：10年开发入住率仅1成

　　从北京四惠出发，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个半小时，就来到了京津新城。这个被外界贴上“鬼城”标签的“亚洲最大别墅区”。

　　刚下高速，就可以看到如同凯旋门一般的京津新城大门，如同城堡一般的凯悦酒店，以及鳞次栉比的欧式别墅，不过与庞大的建筑群形成鲜明反差的是这里较低的人口密度。

　　21世纪网了解到，目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%。

　　以京津新城建设最早建成的桃园一区为例，临近马路的几栋别墅外观显得颇为陈旧，屋上横梁已有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已一人高。据介绍，桃园一区有七十多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。而当地的地产中介介绍，目前京津新城房屋常住率大约1成，有3成二手房有出售意向。

　　由此看来，“鬼城”或者“空城”之说，也并非完全毫无根据。

　　由于常住户非常少，京津新城里商业配套很不健全，大多数底商经营难以为继，纷纷选择关门。仅存的几家超市和小饭馆，最常见的客人是园区内的保安以及周边工作的建筑工人。

　　此外，在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时；不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。

　　京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。

　　而根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较去年同期减少4.40%。

　　而根据中国房地产信息集团发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元。其中，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍；排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。

　　对此，业界有观点认为，合生创展从2003年成为国内房地产龙头到现在失去“领跑”地位，这与京津新城开发的拖累不无关系。

　　商业荒凉配套残缺

　　京津新城距离北京一个半小时车程，距离天津市内50分钟车程，这片位于天津宝坻的别墅区，2005年由合生创展与珠江投资两大地产商联手开发，投资过百亿，占地2.5万亩。

　　2.5万亩是怎样的概念？回答是：相当于33个天安门广场、5个颐和园。

　　在合生创展董事局主席朱孟依的规划里，利用京津沿线的地理位置，这里将屹立起8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内。

　　然而，京津新城并未随着中国房地产市场的兴起而火爆，而是呈现出一副“住户难觅、价格难涨”的情景。

　　驶入京津新城的大门，是类似于凯旋门的设计，向南行驶，便到达新城最早建设的项目——凯悦酒店，这间拥有900个房间、投资6亿的酒店外观如城堡，门口停着零星的轿车与酒店的占地显得不成正比。向远眺望，京津新城内还有类似英国大本钟的建筑。

　　尽管处处透露出“洋气”，然而如中国许多楼盘的模仿一样，这种“刻意为之”始终被自然流露出的“土生土长”所打败。沿着京津新城的路一直行驶，道路两旁杂草丛生，有的地方已经种上了庄家，道路两旁成为了晒谷场。而新城内的篮球场看样子已经许久没人光顾，很多护栏已经坍塌。

　　桃园一区是京津新城所建的最早的别墅，靠近马路的别墅看上去已经许久没有人居住了，房子外观颇为陈旧，屋上横梁也有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已经长到了一人高。

　　21世纪网在桃园一区蹲守半个小时，仅有三四个行人与一辆车经过大门，查看保安的记录本，9月12日全天有9辆车进入小区的记录。

　　京津新城给人“萧条感”的还有这里纷纷关闭着的商户。

　　园区内众底商多数都大门紧锁，只有饱经风雨的招牌孤零零的挂在门上，从玻璃门往里张望，屋内一堆堆的建筑材料，似乎控诉着岁月的无情以及独处的荒凉。

　　园区内众底商多数都大门紧锁

　　仅存的几家生意是饭馆和小铺，21世纪网观察到，前来消费的人多数是这里的保安和物业以及在此处工作的建筑工人，因为附近没有菜市场，小铺为了满足需求，也会卖一些蔬菜水果。

　　小铺老板就是当地人，谈起这里的生意，他表现的很无奈。

　　“也没有办法，园子里没有人嘛。现在这里有200多名保安，只有他们会过来买点菜和零七八碎的。”小铺老板表示。

　　京津新城的一位保安告诉21世纪网，现在新城园区内最多的生意是网吧，园子东边有两所大学，相对而言那边的商铺会多一些。

　　21世纪网在京津新城东部区域找到了保安所说的天津财经大学分校以及北京科技大学分校这两所高校。或许是因为学生较多的原因，这一区域内商业配套明显比京津新城其他区域要完善的多，即便如此，这里的商业配套也显得颇为单一。

　　21世纪网看到，学校周边的商铺大多经营网吧、旅馆、台球厅，而大型超市、购物中心、甚至农贸市场都难觅踪影；整个新城地域较广，但没有公共交通穿梭。新城与外界联系的唯一公共交通来自两所大学的对面是汽车站。“有通往天津市内和宝坻的中巴，想去北京，就到宝坻再转大巴到四惠。”汽车站工作人员表示。

　　此外，京津新城内的医疗、幼儿园、小学和初中等基础设施配套也极为缺乏。当地人介绍，要想上学只有去天津市内。

　　常住率不足一成

　　京津新城被外界打上了“鬼城”的标签，从而引起了各界的关注，那么“鬼城”到底是视觉想象还是销售现象？

　　京津新城的一位地产中介表示，京津新城的房产销售还是不错的。例如桃园一区，已经基本都卖掉了。实际上现在新城剩下的只有位置不好的房子或者六栋联排的别墅，出售率没有网上说的那么低。

　　据这位地产中介介绍，目前，整个京津新城的园区共有3000栋房子，卖出的在2000套左右。

　　而京津新城售楼处提供的数据更为乐观，先前开发的房屋基本已经售完，仅有熙园有少量几套在售。

　　“进入今年9月以来，这里的房子以一天一套的速度成交。”售楼小姐告诉21世纪网：“你看，我们的电瓶车都没有了，十多个售楼人员都已经带客人去看房了，就剩下我们三四个人。”

　　21世纪网翻阅售楼处向客户展示的房屋出售情况的表格，发现此前的桃园、康园等确实基本销售完毕，仅有几套在售，熙园仍有不少房屋在售。

　　对此售楼处工作人员表示，这些已经很久没有更换了。

　　不过上述地产中介也坦承，卖是卖掉了，但是真正长期居住的并不多。“现在整个京津新城常住户约10%左右。”

　　当地的保安的介绍也印证了这位地产中介提供的数据：“以最早建设的桃园一区为例，共有70多户，但是只有3户常住。”

　　当谈及京津新城显得“人烟稀少”时，中介解释表示，来这里都是休闲度假用的，基本都是第二、第三住所，只是每星期来一次或者放长假时过来，所以平时显得人比较少。

　　上述保安也介绍说，很多业主每隔一两周回来过个周末。

　　十年房价涨一倍

　　由于交通不便加上商业配套不完善，不少先期的买房的业主开始选择将房屋挂牌出售。

　　上述地产中介介绍说：“目前整个新城的二手房，有出售意愿的占30%。”这也意味着，京津新城约有六百户二手房有意向出售。

　　而上述地产中介表示，一个月他们能成交4-5套二手房，销售火爆的时候一个月有十套。

　　据了解，目前来京津新城购房的消费者可以分为：投资、养老或者度假。而更多的人是因为在北京没有购房资格，所以只能“退而求其次”。

　　事实上，天津对非本市户口的人购房也有限购政策，需要出具连续12个月以上的完税证明。

　　“这个我们可以帮忙弄，起码能够保证你买到一套。而且，天津目前还没有20%的房产税。”

　　中介指的3月北京刚刚出台的房地产调控“国五条”，其中规定，如不是家庭已购5年、唯一住房的，出售二手房时须按照售价差额的20%缴纳个人所得税。这条政策也让更多人的目光转向临近的城市。

　　不过当地的商户向21世纪网表示：“要买房可以去其他地方的小区看看，那里可以买房可以送蓝本(天津蓝印户口)。”

　　不过，想要在这里实现买房增值，从过往的经验看，显然不是太好的主意。

　　京津新城建设的约十年时间，中国房地产市场呈现出了前所未有的火爆，可谓黄金十年。国内楼价几乎以几何似的增长速度。以同样临近北京的燕郊为例，2004年时候，当地的房价仅2000多元，而今燕郊的房产超九成楼盘单价破万，最高竟达15000元/平米。10年时间，涨幅超5倍。

　　再看京津新城。

　　据地产中介告诉21世纪网，2004年年底时，这里的房价在每平米4000元，而目前二手房价格集中在7000-8000元。

　　将近十年，房价仅仅翻了一倍。这与中国整体房价的上涨速度难以匹配。

　　据了解，目前京津新城的地区指导价就为每平米7000元，也就是说，即使低于7000元，税费也要按照7000元来交。

　　“以地区指导价来看，这里的房子现在买起码能够保值，其实如果地区指导价在7000元，实际买到10000出头才比较合适。”中介对21世纪网称。

　　根据21世纪网查询，天津最新二手房均价为15363元/平米，而位于津南的康桥别墅为25000元/平米。

　　而当21世纪网以投资购房者身份询问保安，能否在这里买房时，保安含蓄的表示：“投资需谨慎”。

　　新房建设3年未完工

　　在京津新城的东部，新别墅的建设仍在继续。

　　据了解，京津新城共分为6个园区，桃园、顺园、和园为一期，熙园为二、三期，康园为四期，正在建设的是雍园。

　　“其他园区的房子剩的都不多了，现在主要卖的是康园，雍园预计十月开盘”。售楼小姐对21世纪网表示。

　　21世纪网在现场看到，雍园施工地区的管理并不严格，外部人员可以随意进入，从第一排到最后一排大约有600米的距离。

　　别墅的施工人员对21世纪网表示，这些别墅2011年开始建设，2012年完成主体结构。目前部分别墅正在做外墙和内部装饰工作，快的话今年年底能完成，慢的话话要到明年了。

　　21世纪网看到，除了路边的几十栋别墅正在进行收尾建设外，雍园内部的数十栋别墅主体结构完成后，目前仍未见任何进一步动工迹象。别墅周边以及别墅内部都长满了野草。

　　价格方面，目前京津新城的房价都已过万，其中，康园的房价在每平米12000左右，而十月开盘的雍园价格还会再涨一些。

　　不过地产中介告诉21世纪网的情况，这些价格都是可以砍价的，当问到售楼小姐价格可不可以便宜时，她表示，每个别墅的价格都不一样，具体再商量。

　　她同时对21世纪网强调表示，这里马上就通高铁，京津塘高铁这里有一站，不过她并不知道何时才能通车。而在售楼处门口，也贴着各类报纸刊登的各种高铁的朦胧利好。

　　实际上，京津新城通高铁从其开发之初就被频频提及，然后却多次上演“狼来了”的故事。

　　据了解，目前京津新城土地已经开发了约60%，约3000栋别墅。这也意味着，还有近半的土地仍处于睡眠状态。相对于其他动作快的开发商，从拿地到推出产品仅需一年，京津新城的周转速度显得较慢。

　　对此有报道指出，合生创展之所以错失“领跑”地位，与京津新城的拖累不无关系。其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”的名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。

　　《第一财经日报》则在文章中写道：“假如朱孟依当初不是固执地在京津新城上不断投入，而是将资金投入到其他大城市，那么合生创展在过去若干年内的周转率将远远高于实际水平。从某个层面上看，正是天津宝坻的这场豪赌，葬送了合生创展继续领跑行业的机会。”

　　而根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，截至2013年6月底，合生创展的营业额为49.67亿港元，同比降3%；股东应占溢利为21.24亿港元，同比下降19.3%；扣除投资物业重估及相关税项后，核心盈利6.78亿港元，比上年同期减少17.4%。

　　同时，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较去年同期减少4.40%。

　　在中国房地产信息集团最新发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元，万科、绿地、保利、中海等都突破600亿元销售额大关，排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。

　　2013年上半年，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍。

关键词：京津,新城,别墅