石家庄楼市下半年熄火降温

　　近日，上市房企相继披露中报。在已经公布的中报中，万科、碧桂园、中海等十余家房企，中报业绩大都取得两位数以上增长。绝大部分房企上半年任务均超额完成，开发商业绩继续节节攀升。而在已经披露上半年业绩预告的61家上市房企中，有29家上市房企中报“预喜”，20家中报业绩“预亏”。

　　中报业绩“预喜”的是由“招保金万”等大型房企领衔的上市房企第一梯队，而“预亏”的房企多是中小型房企。

　　由此看来，上市房企的分化态势似乎更加明显，那么其背后是什么原因在推动呢？省会本地的房地产企业上半年是否也盆满钵满？房企的分化情况严重吗？

　　业内分析：未来一二线城市聚集效应明显

　　——北京大学房地产专家委员会研究员、副主任陈仁科

　　语录：如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

　　部分上市房企中报很漂亮，是因为今年上半年一二线城市楼市回暖。今年开年后，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，四月份之前出现了爆发性过户浪潮，五月和六月新房出现了抢购现象，“地王”也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。

　　而未来城镇化提升过程中，一二线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长带来强劲的刚性需求带动新增住房需求。长三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度将继续提高，中心城市的快速发展促进其周边逐渐形成经济区、都市圈等城市群，房地产市场潜力凸显。

　　未来我国房地产市场的发展向好是不言而喻的，但是未来我国经济增长放缓也将越来越明显。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

　　而目前房地产市场还面临着一个尴尬：一二线城市时常出现彻夜排队抢号的场面，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，市场分化明显。继鄂尔多斯、温州、海南、广东惠东这样的区域之后，缺乏刚性需求，住宅无人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越来越层出不穷。市场的分化也带来房企的分化。有能力到一二线城市拿地的房企销售将越来越好。

　　但是，我国的房地产市场是非常大的，大房企有大房企的活法，小房企也有小房企的路数。尤其是在我国进行城镇化建设的背景下，小房企也是有发展空间的。至少五年内，小房企还不会完全退出市场。

　　调控对于大房企来说反而是机遇

　　——全国房地产商会理事、全经联上海副主席李骁

　　语录：我国的房地产行业正处于行业整合中，分化必然是主线。

　　我国的房地产行业正处于行业整合中，分化必然是主线。在调控持续的背景下，认清形势的房企巨头业绩飙升势头不减。对于这些实力较强的大型房企来说，调控反而成了发展机遇。实力房企的产品结构面较广、分布也较广，因此调控对他们的影响是比较小的。

　　从近年来的市场状况看，一个调控政策的出台，对市场的影响基本1～2年就消化了。就算在2011年，房地产调控比较严厉的时期，龙头房企的表现依然不错。也可以说，行业整合是趋势性的东西，而调控加速了房地产行业的整合、分化，对房企进行了优胜劣汰。我们掌握的资料显示，2009年，十强房企占全国房地产市场的6%多，而到了去年，十强房企占全国房地产的份额超过15%。我国房地产行业的“千亿俱乐部”正在不断扩容，已经不再是万科一家独大，保利、绿地等也都加入了千亿阵营。

　　对于下半年的房地产市场，我认为全国很难统一步骤。各个经济带的房地产市场依托自己的经济、人口等特点，发展将各不相同。总的来说，一线城市稳中有升，二线城市开始分化，而三线城市也将企稳。

　　身边观点：省会市场整体环境不错

　　——甲乙堂营销策划有限公司总经理邱添

　　语录：上半年，石家庄房地产市场整体环境不错，房企的分化现象还不是特别严重。

　　上半年，我国多家上市大型房企都超额完成了任务，业绩出现了增长。其实，在省会石家庄，今年上半年房地产市场的情况也是非常好的。

　　大型开发商依据自己雄厚的实力，依然保持着强劲的生命力。虽然大型房企的产品价格，在整个市场中属于偏高的，但是由于产品的设计比较先进，配套齐全，品牌附加值等因素，还是受到了省会市场的认可。

　　在上半年，省会的小开发商日子过得也不错，小开发商的产品往往是以价格取胜，吸引了一批经济实力不是很强的购房群体。总体来看，上半年，石家庄房地产市场整体环境不错，房企的分化现象还不是特别严重。

　　小房企或出现危机

　　——全国工商联房地产商会、全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙

　　语录：对于房地产行业，政策面的导向应该是平稳、健康。

　　从政策层面来看，下半年房地产市场将继续高唱“稳”调。7月底中央政治局召开会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控，这在很大程度上表明了高层对房地产市场的新态度。

　　仅从“促进房地产市场平稳健康发展”的表述可以看出，对于房地产行业，政策面的导向应该是平稳、健康。所谓“平稳”，是指房价、成交量等都要稳定、稳步上升，而不能出现暴涨、暴跌；所谓“健康”，是指利润合理，开发商要把利润控制在合理的区间范围内。

　　今后，至少在短期内，房地产政策将以维持现状为主。石家庄楼盘众多，市场竞争激烈。在此背景下，大小房企分化态势将更加明显。下半年省会楼价将继续保持在高位运行，但成交量可能会有所萎缩。石家庄作为二线城市，缺乏充足的市场支撑力，会使房地产市场熄火降温，这会致使中小房企首先受到影响；再次，受来自金融领域的影响，下半年省会房企“资金链”将面临严峻考验。大房企“财大气粗”，无惧风险，而中小房企则易出现资金链断裂危机，甚至濒临破产。

　　记者观察：省会房企洗牌将不可避免

　　上半年，省会的大小房企表现都不错。

　　来自中国不动产研究中心河北分中心的统计显示，2013年1月至6月石家庄商品房累计完成投资51.3274亿元，商品房开工面积为401.7751万平方米。与2012年上半年相比，分别上升了58.89%、83.09%。成交方面，2013年上半年与2012年同期相比，商品房成交套数上升97.10%，成交面积上升85.64%。在交投两旺的情况下，今年上半年，石家庄商品房供求基本平衡，供略小于求。

　　但是，自7月以来石家庄集中开展的房地产市场专项整治活动对于很多手续不全的违法违规小企业带来了很大的打击。这些企业如果要继续进行商品房销售一般都需要补缴数额不小的土地出让金等费用，这势必是对企业实力的考验。因此，下半年，省会房企将进行规模不小的洗牌，分化或将明显。

关键词：楼市,降温