广州10年大盘案例:房价涨了十几倍
在中国指数研究院日前公布的7月份中国百城房价指数中,广州新建住宅价格同比又领涨全国。说“又”是因为在今年的百城房价涨幅中,广州频频领先于全国。知名财经评论员叶檀曾说,以前广州房价是白马卖黑马价,现在则是白马卖出了白马价。以这样的势头,在不远的将来,广州房价将会和深圳、北京、上海三个一线城市并驾齐驱,齐齐把白马卖出汗血宝马的价格,所谓的广州房价洼地,应该很快会被填平,变成房价高地。
对买家来说,广州房价快速上涨,让置业梦越来越远,这是“坏事”。但这样的“坏事”是一个必然的结果,即使广州有限购、限价、限售、限签甚至更多的调控手段,最终也无法阻挡。10年前甚至几年前,广州房地产市场还是广州人自己在玩的一个“小圈子”,顶多还有香港资金参与其中;10年后,广州房地产市场已是全国人在玩的一个“大圈子”。在广州一个个地王当中,不乏近几年才进入广州的外来房企的身影,在一些高端项目中,也有不少来自外地的买家。当三线、四线城市开始出现“鬼城”传言的时候,当“泡沫说”甚嚣尘上的时候,越来越多的资金从三线、四线城市撤离,蜂拥进入一线城市,炒高地价,推高房价。因此,此前一直被视为“洼地”的广州房价,近期更以加速度的状态飙升,就这样,从10年前的3888元/平方米进化到去年的14044元/平方米;今年上半年,更飙升至16071元/平方米。 独立经济学家金岩石说,房价过低是一个城市的“耻辱”。按照其说法,过去10年,是广州房价摆脱“耻辱”的10年。众多广州买家,见证了广州房价10年上涨、摆脱“耻辱”的历程;广州的10年大盘,更以自身价格的变迁,证明了广州房价10年上涨的高度。 10年前,即使是珠江新城的高端楼盘,开盘价也不敢越过万元的“红线”;10年后,同一个楼盘,最高售价已经达到16万元/平方米。10年前,被认为很远的广园东楼盘,别墅带装修售价不过是3000元/平方米起;10年后,同一个楼盘,别墅的毛坯价可以达到3万-4万元/平方米……现在看来,假如房价不涨几倍,都不好意思说自己是10年大盘了。 很多年前,人们会为错失的晋升机会、错过的姑娘后悔;如今,人们更多会为错失的买房机会而后悔。那些10年大盘,更是众多买家的痛中之痛。很多人常常说,假如当年买了凯旋新世界、买了罗马家园、买了珠江帝景……现在都应该可以退休了,语气中满是遗憾。 随着土地市场“招拍挂”的全面推行,随着地价越来越高,时下一个占地面积10万平方米的楼盘已算是大盘,开发个三五年也就宣告清盘。10年大盘,在广州将会后无来者,这些10年大盘在房价高潮中陆续进入开发尾声,人们错失10年前买入、令财富增值几倍甚至十倍的遗憾,只能无限期地延续下去。 珠江帝景 涨了5倍多!老业主乐得心里开了花 文/图羊城晚报记者梁栋贤 2001年,珠江帝景刚刚开盘的时候,洪先生就成了首期“倚泓轩”的业主。“倚泓轩”当时的均价是6000元/平方米,洪先生有亲戚是开发商合生创展旗下另一个楼盘的业主,以老业主介绍购买的名义获得了额外的折扣,最终成交价略低于6000元/平方米。即使如此,当初几乎没有谁支持洪先生在这里买楼。 “2003年之前,广州楼市基本处于低迷期,6000元的单价当时在广州有很多选择,且珠江帝景周边当时还是一片荒地和工厂,花这样的价钱在这里买楼,很多人都说我被开发商灌了迷魂药。”然而,洪先生却很坚决要买,“珠江帝景当时的开发方向是‘因地而贵’,三面环水,广州人一向喜欢水景,这里还是城市新中轴线所在地,我坚信以后一定不止这个价”。 事实证明,洪先生说对了。 2003年,珠江帝景的楼价一直保持上涨。到“赏湖轩”推出时,楼价已达到7000元/平方米的水平。“虽然‘赏湖轩’位处小区中心湖附近,比望黄埔涌的‘倚泓轩’地理环境略好些,但是楼价上涨,至少说明我买的房子价格没有下跌。要知道,当时广州不少楼盘都在跌价。” 2004年,“倚泓轩”、“悦涛轩”和“赏湖轩”三大组团全面落成,走进现楼时代的珠江帝景呈现出20万平方米的江、湖、园林景色和3.3万平方米的酒店会所。“特别是珠江帝景酒店,虽然还在建,但每一个亲友看到这个会所都很羡慕。当然,当时的楼价明显上涨了。”当年10月份推出的“鸣泉轩”,开盘价为7800元/平方米左右,产品都是230-400平方米的大户型,170套单位很快就卖完了。 2005年2月份,位于珠江帝景酒店北面的“克莱国际公寓”面市,报价是8000元/平方米,“有一个亲戚过年时来我家,看到楼盘的配套很心动,但总想着和开发商磨一下价,没想到3个月后,楼价没磨下来,却一下子涨到了9000元/平方米,他后悔得捶胸顿足,就想等国庆期间看有没有优惠。更让人意想不到的是,国庆期间楼价一下子冲破了万元大关,亲戚终于下定决心出手。迟了8个月,多掏了30万元”。 “不过,亲戚出手还算及时啦,2006年广州塔建筑一片火热,市民对这个区域的关注度越来越高,这一年,楼价快速飙升了近万元/平方米。”说起当年的涨价,洪先生仍记忆犹新。“人就是这么怪,楼价涨到2万元/平方米,售楼部里看楼的人反而更多了,这可能和对岸的珠江新城越来越成熟也有关系吧,珠江帝景成了珠江新城的后花园,听说在当年那批买家当中,不少都是在珠江新城工作的。” 接下来的几年,珠江帝景一直都在消化“克莱国际公寓”庞大的货量,2007年楼价已上升至2.4万元/平方米。2008年楼市相对低迷,珠江帝景的楼价依然保持上涨的态势,不过涨幅也放慢了,当年仅上涨了1000元/平方米。2009年,广州楼市回暖,珠江帝景的楼价涨幅重新提速,“当时卖的还是‘克莱国际公寓’,当年楼价已经上升到2.7万元/平方米。我那亲戚乐得呀:身家平白无故增加了1.7倍!” 2010年,广州举办亚运会,可直望海心沙的珠江帝景关注度更高了,楼价也涨至2.85万元/平方米。“亚运会开幕时,亲戚家的房子被清场了,不过他挺开心,到哪里都不忘念叨:‘房子位置好才有被清场的必要’。” 2012年6月份,多年没有新货推出的珠江帝景终于推出了“紫龙府”组团。虽然没有江景,但报价却达到2.8万元/平方米以上,“我们这些老业主闲聊时都认为开发商这次把楼价开高了,没想到还有不少人买,去年年底,楼价已经涨到了3万元/平方米左右”。 今年,随着新中轴线南段规划公布和逐步实施,加上南洲路拍出了实际楼面地价达3.5万元/平方米的地王,珠江帝景的楼价又迎来了新一轮的快速攀升期。“4万元/平方米啊!我们这些老业主虽然看不懂这楼价,但却真心高兴,自家的房子这几年实在涨了不少啊!” 凯旋新世界 涨了十几倍!让错过的楼盘策划悔足10年 2012年,配套已经成熟张秀钦摄 文/羊城晚报记者张秀钦 从一个楼盘的营销策划到一个房企的负责人,韩先生历经过东家的改变,也历经了广州楼市的风风雨雨。十多年的房地产行业打拼之路,韩先生接触过的楼盘非常多,不能说千帆过尽,也总算是曾经参与过郊区、中心区不同楼盘的营销策划。但在这么多的楼盘里,韩先生一直对凯旋新世界念念不忘:一方面,凯旋新世界是韩先生工作早期参与营销策划的楼盘,越早的工作,记忆越深;另一方面,也是更重要的原因,2003年,韩先生曾经有过入手凯旋新世界的大好机会,可惜韩先生错过了。2003年错过了凯旋新世界,等于错过了让韩先生财富大幅增加的机会。2003年,凯旋新世界的开盘价为7000-9000元/平方米;如今,凯旋新世界的售价为8万-16万元/平方米,这样的楼价增幅,在广州的楼盘当中又有几个? 时隔多年,韩先生回忆,凯旋新世界开盘时的很多细节依然非常清晰。在开盘之前,韩先生以及同事经过高强度的工作,终于把开盘要推售的每套房子的价格都确定了下来。当时,凯旋新世界对外宣布售价为7000-9000元/平方米。作为敲定最后价格的参与者之一,韩先生很清楚,部分单位公司原先期望的价格要高很多,只是为了打响头炮不得不在价格上作出让步。这样的价格,即使是按照当时的市场,也是偏低的。了解内情的韩先生当时确实非常想购买某套单位,并已经交了订金,可惜,最后还是因为各种原因放弃了。如果韩先生不知道内情,如果韩先生不曾下过订金,也许没有那么后悔,他曾经将这么多的财富放进口袋里,然后又自己亲手掏出来丢掉,这种后悔,随着凯旋新世界房价的不断走高而日益加深。 2004年,一位来自北京的开发商到珠江新城考察高端项目。观看完凯旋新世界后,该开发商很肯定地表示:这样的房子,在北京每平方米至少要卖两三万元。而当时,凯旋新世界的售价不过是8000-9000元/平方米。在良好销售的带动下,开发商表示要提价,提价后也不过是9000-1万元/平方米。直到2005年,凯旋新世界有关负责人才公开表态,未来该项目的售价要上升至2万元/平方米以上。 到了2007年,随着广州楼价不断上升,凯旋新世界的价格也有了较大水平的提升,当时,凯旋新世界部分单位的售价已冲高至3.5万元/平方米。 2010年,广州亚运会令广州房价飞速上升,接近四成的涨幅让人咋舌。因为亚运会,广州对珠江新城的投入力度非常大,珠江新城楼盘获益匪浅,区域楼价水涨船高。2010年,凯旋新世界最后一期一线临江的“广粤尊府”面市,望园林单位每平方米5万多元,望江单位的售价为8万元/平方米。据称,当时楼盘的销售负责人对这样的定价不太满意,认为“太低了,远远不止这个价”。当时,市场也认为凯旋新世界的这个定价较低,想买的人较多,不过并不是想买就能买到,当时的小道消息传要拼关系才能买到,也有传开发商要控制签约节奏。就在当年,和新世界关系密切的人爆料,凯旋新世界“广粤尊府”一套复式单位卖出了12万元/平方米的天价,这是广州当时最贵的洋房售价,另有两套单位也售出了10万元/平方米以上的高价。 现在凯旋新世界在售的单位已经不多,望园林单位售价为8万元/平方米以上,望江单位最高价则摸高至16万元/平方米,后者暂时还没有网签。 罗马家园 涨了8倍多!从“农村里的皇宫”到“地王旁的豪宅” 沥滘村改造仍在蓝图之中詹青摄 小孩子在会所前玩耍,人气非常旺詹青摄 文/羊城晚报记者詹青 十年前的南洲路,尽管在区域划分上属于海珠区,但由于靠近番禺,在不少人心目中属于偏远的“山旮旯”。杂乱的城中村、破落的厂房,令这个板块在广州楼市中的地位一直不高,部分楼盘的售价甚至比番禺楼盘还要低。 谁曾想,十年后,这里出了地王,近3.5万元/平方米的楼面地价创下广州地价新高。作为南洲路“拓荒牛”之一的罗马家园,成了傍着“地王”的标志性豪宅,在即将收官之际,同样做出了一个“创新高”的姿态——在售的收官作“龙禧”成为该盘史上单价最高的组团,3.3万-3.7万元/平方米的售价,相比2003年4000多元/平方米的开盘价,涨幅达八倍多。 “农村里的皇宫”开盘“4字头” 罗马家园在2003年年底开盘,超大的规模和体量,标志性的罗马柱、钟楼、雕塑,大型气派的恺撒会所,在气势上一举压过了同板块的其他楼盘。楼盘定位较高,但由于周边环境太差,被业内戏称为“农村里的皇宫”。 当时,较靠近马路的单位售价为3000多元/平方米,带装修均价是4000多元/平方米。相对于同板块其他楼盘,这个价位已经是偏高的,当时南洲路单价3000多元的楼盘多的是。“开盘主推130平方米左右的中等户型,首次推出近千套,在当时来说算是很大的货量”,当时的项目负责人回忆说,相对高档的定位,一开始心里没底,“因为周边整个片区给人的感觉比较低档,都是大众盘,有钱人不愿意买这里”。 交通数年折腾看楼客扭头便跑 南洲路板块经历了数年的“折腾”,尤其是道路交通环境,让早期的业主诉苦不断。 马小姐虽然不是罗马家园的“元老”,但也算是最早的业主之一。她在2004年年中购买“凯华庭”组团,价格约5500元/平方米,带800元/平方米的装修标准。马小姐坦言,当时真的是“买前景”,不然不会挑选南洲路的楼盘。“买楼的时候,我特意去看地铁站在哪里,我记得那一天很热,我从正门出发,打了一个‘摩的’,七绕八绕地在城中村里头转了五六分钟,差点就想放弃了。后来我老公坚决要买,相信环境日后能搞好,从楼盘后门出去地铁站也不会太远,毕竟是海珠区,规划前景好。” 不过,由于拆迁问题,南洲路的改造扩建工程折腾了好几年,“一条烂路,无路灯,无绿化,天晴时沙尘满天,下雨时水坑遍地”。“记得当时这一条路一年至少要修修补补四五次,很多看楼客一看到这条路,扭头就走”,罗马家园当时的负责人说。 记者查阅了2003年至2005年罗马家园的售价,发现涨幅的确不算太大。2003年开盘到2004年年初,均价约为4500元/平方米;2004年推出“凯华庭”,均价5500元/平方米左右;2005年推出“特莱枫丹”组团,均价约5800元/平方米。 道路地铁通了房价一路往上走 2006年下半年,道路、交通等环境的改善,成了南洲路板块飞跃的契机。这一年,“老大难”南洲路修成双向4车道;地铁3号线通车;新光快线开通。而万亩果园规划、海珠区政府搬迁等各种利好,令广州大道南板块整体飞跃,南洲路板块直接受惠。 罗马家园是见证南洲路板块从“烂泥地”,到交通枢纽核心区转变的一个样本。从2006年之后,罗马家园的房价实现飞跃性上涨。2006年售价为7200-7500元/平方米;2007年,已经升至8000-9000元/平方米;2008年至2009年,均价由9000元/平方米升至1.3万元/平方米;2010年,江景洋房均价冲破2万元/平方米大关。 “地王”来了还有什么不可能? 2011年至2013年,跟随疯狂的大市,海珠区楼市同样进入了涨势激烈的阶段。2012年,海珠区成为房价上涨幅度最快的区域之一。 罗马家园已经进入成熟阶段,更有了待价而沽的资本,在楼价进入“2万字头”后,推货量日渐减少,甚至处于断货状态。2012年,作为该盘最后一批小户型产品,“拜庭II”组团的售价达到2.2万元/平方米,并引发了大规模抢购。2013年,“龙禧”组团以“收官作”的名义,定价跳空高开,售价一跃超过“3万字头”,令不少业主们纷纷感叹:“从开盘‘3字头’起,到现在的‘3万字头’,直接加多一个零啊!” 然而,“地王”来了,还有什么是不可能的?二手市场同样进入了亢奋状态,如今整体挂牌价达2万元/平方米,有的业主更开出2.4万元/平方米的“天价”。人们相信,在奇迹般的楼市里,楼价只有更高,没有最高。 |
关键词:广州,平方,平方米 |