物业就像保姆 公共区域的收益应由业主共享

　　“目前，武汉市住宅专项维修资金约有70亿，已经使用资金接近1亿，使用率居全国第四。”今日，市房管局物业管理处科长吴娟在大楚微访谈上透露说。住宅专项维修资金就像是房屋的养老金，房屋有青壮期、老年期。目前，房龄达到10年以上的住宅在武汉并不少。接下来，武汉维修资金将进入使用井喷期。

　　维修资金的缴纳及使用需形成集体维护的意识

　　2011年5月1日，《武汉市住宅专项维修资金管理办法》(下称《办法》)正式施行。根据《办法》，维修资金属于全体小区业主，所以维修资金的申请必须经过占该小区建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可以申请使用。

　　“因为维修基金主要是用于小区公共部位、公共设施设备的维修维护。当不涉及到个人切身利益时，使用公共资金，每个人都不会有什么顾虑。”吴科长意味深长地说。

　　一旦通过这‘三分之二’并由业主委员会报到区房管局的话，法定申请时间为五个工作日。现在最令人担忧的并不是维修资金申请难，而是未来维修资金使用完后的再次缴纳问题。

　　吴科长认为，小区住房的维护，关键还是靠广大业主，维修资金的缴纳及使用，需要形成集体维护的意识，是一个长期培养的过程。

　　物业就像保姆相互沟通才能促进和谐

　　在网络问答的过程中，涉及小区发生盗窃事件的问题引起网友广泛关注。业主交了物业费后，家里被盗，物业公司到底有没有责任？

　　吴科长介绍，根据《物业管理条例》和《武汉物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。简单来说，就是在对小区安全管理方面，物业服务企业有告知、劝阻、报告的义务。

　　市物业管理处科长孙延彬作了一个形象的比喻：“物业管理就像是保姆，请不请保姆、请什么样的保姆都是全体业主共同协商决定的。而这个‘保姆’做什么、不做什么，也应由全体业主事先制定规章制度，即签定合同。”

　　“开业主大会时，找谁都说忙，没空，最后来不了几个业主。”某社区业委会张主任无奈表示。

　　对此，孙科长认为，目前大部分业主对物业公司和业主大会的定位存在一定偏差。他们觉得检查、督促物业公司工作是业主大会的事情，却不知自己就是业主大会的一员。同时，部分业主对物业公司的职能范围不了解，遇事不知要找谁，甚至认为物业公司不应该收取物业费，由此引发不少纠纷。业主应当增强参与意识，把小区看做“小家外的大家”，通过业委会与物业公司加强沟通。

　　“物业管理是物业公司与业主之间互相配合、进而达到双赢的一件事，业主只有尽了义务，才能享受权利。”孙科长补充道。

　　“武汉现有1600多家物业管理公司，物业管理属于市场行为，物业管理公司作为服务类营利性企业，按照市场去制订价格和提供服务，是合理合法的。政府的主要职责是督促、指导，制订相关法规去约束、协调，并不能直接介入管理。如果物业公司不依据合同提供服务，业主应提交法律部门进行仲裁、维权。”他建议说。

　　代收快递要收费物业公司也无奈

　　近年来，因物业代收贵重物品损坏导致的纠纷比比皆是。因此，武汉200余家小区物业拒绝代收快递，称担不起责任。也有部分物业采取收费方式，代收快递，每件收费1元，但引起业主不满。

　　武汉某小区物业负责人曾直言不讳地说：“签收快递不仅要投入大量人力，同时要承担物品损坏、丢失的风险。”

　　法律界人士认为，如果物业因代收包裹而向业主收取费用，则意味双方发生了合约关系。如果物业与业主有明确约定，虽然收费但不需要尽到验货和保管的义务，则发生纠纷时物业可不承担责任。否则一旦发生纠纷，业主可向物业诉讼赔偿损失，物业需举证自己是否有免责声明。

　　根据《武汉市物业管理条例》第五十条规定：物业服务企业应当按照合同约定履行的物业公共服务事项，其中并没有代收快递这一项。“也就是说，通常情况下，物业公司没有义务帮业主收取快递。”孙科长提议，业主可以通过业委会与物业管理公司沟通，建立一套完善的物业、快递公司、业主权责机制，达到三方共赢。

　　公共区域的收益应由业主共享

　　“经常看到电梯里、走道上张贴各种广告，公摊部分是我们的，广告收入是不是也是我们的？”诸多网友提出的这一问题引起了李科长的注意。

　　李科长告诉大楚网记者，房管局曾出台相关规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　他表示，一切公共区域的收益由全体业主共有。物业公司利用公共区域获得的利润应当用于公共服务中，并由业主委员会监督账目。

关键词：物业管理,物业公司