地产群雄重返一线抢地 深圳前海两地块拍出123亿

　　卓越集团总裁李晓平在拍卖现场回答记者追问

　　两块地，卖了123亿。

　　7月26日，深圳前海首批土地出让，吸引了万科、绿地、世茂、华润等多家地产巨头前来竞标。结果，短短10分钟，两幅土地被深圳卓越地产以123亿元收入囊中。

　　这一结果出人意料。“卓越总裁李晓平很淡定，但内部员工也没想到两块地都能拿下，”接近卓越地产的人士说。

　　卓越集团是深圳目前最大的商用物业供应商。不过，卓越此次拿下的前海地块仅可以成为总价“地王”，而单价并非最高，每平方米不到2万元，与上周每平方米5万元以上的北京孙河地块相比，不可同日而语。

　　无论总价还是单价，一线城市自5月份以来的地王接力赛不断上演，接下来前海还将有一幅底价高达67.2亿元的地块出让，预计会再创新高；上海一幅底价高达170亿的地王也即将出让，而地价上涨的预期和实际效应已经传导至新房市场，在前海此次拍卖之前，区域周边房价年内已上涨10%-20%。

　　10分钟，“一次竞价”

　　前海“第一拍”留给开发商的时间，只有10分钟。

　　这是此次土地报价的规则：没有拍卖环节，封闭报价，现场开标，竞买人需要在规定的10分钟内一次性投标，价高者得。参与的共有华润、卓越、佳兆业、万科、金融街控股、世茂房地产、绿地7家地产商。

　　7月26日下午3时许，卓越地产分别以51.89亿元及71.8亿竞得前海T201 -0077、T201-0075两幅地。两地块面积分别为49152平方米和57481平方米，建筑面积分别为32万平方米和45万平方米，挂牌起始价分别为35亿元和47亿元。

　　根据起始价格计算，卓越所拿地块其土地溢价率分别为48.25%和52.76%，其中T201-0075地块以71.8亿元成为深圳有史以来的新总价地王。

　　前海管理局规划建设处处长胡灿表示，此次前海拍地采用一次竞价的新方式，一是为防止出现类似现场“竞价”的激烈状况；二是前海土地出让是第一次，对土地价值并没有成熟的认识，一次竞价相当于“试水”，能够指导今后土地出让底价的制定。

　　胡灿称，这也是出于引入城市综合体开发、支持产业发展和限制房地产炒作的考虑，可以有效降低产业项目入驻门槛和发展成本，防止圈地。

　　胡灿还透露，除了首批3宗地块，今年内前海还将推出8—10块地进行招拍挂，但采用的拍卖方式可能不再是“一次竞价”，而是会采取其他创新方式。

　　“深圳多年未有大规模公开出让土地，很多大型开发商对深圳都很有兴趣，”一家中介机构人士表示，预计接下来前海土地市场的热度还将持续。

　　爆冷胜出的“小个子”

　　对于卓越地产连拿两幅地，深圳地产业界人士大多表示未曾预料到。

　　美联物业全国研究总监徐枫告诉本报，根据美联此前的测算，前海这两幅地的合理溢价率区间在10%-20%，这是基于深圳市场目前的写字楼、商业回报率与租金水平得出的，当前深圳甲级写字楼均价4.5万平方米。以此推算，卓越此次拿地将来要卖到7万左右每平米才可盈利。而据徐枫预计，深圳写字楼到2016年的均价也仅为6万平方米左右。

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，今年第二季度深圳写字楼平均售价超过4.9万元每平方米，环比上升5.3%。本次出让的两块地在建成后，分别有约占总建筑面积16%和22%的物业必须无偿移交给前海管理局。其楼面起始价(除去无偿移交面积)已经超过每平方米1.3万元，最后的成交价接近每平方米2万元，而近两年来相邻地区土地成交最高楼面价格不过每平方米1.1万元。

　　此外，根据前海方面的要求，开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米，这意味着卓越所拿地块未来的造价和建筑、装修等成本也要高过一般甲级写字楼。

　　以卓越地产去年刚刚过百亿的销售额，是否足以支撑如此巨量的土地出让金？这也是业界关心的问题。按照当前普遍的土地招拍挂规则，拿地后一般三个月到半年内要支付完全部地价款。

　　卓越地产人士26日在现场表示，其拿地资金均为自有资金，前海这两幅土地价格“不贵”，是较为“合适的价格”，拿地后将按照政府规划开发，预计3个月后可开工。

　　徐枫分析认为，卓越在今年会面临比较大的资金压力，可能会将福田中心区写字楼尽快出售，回笼现金；也可以采取其他融资手段或者合作开发，缓解资金压力。不过，作为首家在前海拿地的开发商，此次卓越拿地的土地款支付节点应该是可以与政府协商的，与一般拿地会不同；此外深圳政府也会在旧城改造项目上给予卓越一些优惠或补贴。

　　地王接力赛未止

　　近期全国地王频出的背后，是众多大型龙头地产商正在重回一二线城市。

　　7月初恒大地产不惜微利拿地首次进京拿下昌平沙河地块，即被业界视为这一趋势的标志性事件。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)高管早在去年中便向本报表示，要回到一二线城市储备土地，去年下半年至今，保利接连在北京、上海、天津、青岛等一二线城市获取多个项目。

　　“三四线城市的消费承载力仍然有限，而且购买力通常只有一波，缺乏可持续性。”一位不具名的地产业界人士说，而一线城市的楼市则有不断增长的庞大人口和巨量刚需支撑。在今年以来全国楼市回暖的形势下，大地产商势必重回一线。

　　北京中原地产总监张大伟称，2012年以来整体市场发展不均衡，三四线城市库存积压过多，需求难以上涨，而一二线城市则领涨市场。预计下半年，房企集中一二线拿地的现象将更普遍。

　　地王、高价地频出对于房价的影响也已显现。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄指出，前海的发展计划以及此次土地出让，被认为是引起周边二手住宅房价上涨幅度达到10%-20%的主要原因；而在北京和广州，多幅地王的拍出产生连锁反应，房价连续数月领涨全国，北京通州号称要步入3万元时代。

　　今年上半年房地产调控政策实际上处于“真空”期，“国五条已经落空，‘20%个税’政策没有得到执行，”全联房地产商会创会会长聂梅生说，因此，开发商对于后市的预期正在变得乐观。

　　“当前低迷的宏观经济，还需房地产投资来托底”，成为普遍流行的观点；华远地产(华远九都汇)董事长任志强指出，“各地已经从控制房价转变成了控制房价涨幅”。

　　世联地产的购房者信心指数显示，预计下半年房价继续上涨的受访者达到了7成以上，创这一轮调控以来的新高。

　　不过，徐枫警告说，房价过快上涨、地王频出也可能成为新一轮调控措施将出的前奏，“中央可能会向地方施压。”