专家称三四线房产不能买

　　4月份经济数据唯一的好消息来自房地产,4月份房地产销售面积同比增长40%、增速高于3月的27%，4月新开工面积，从3月份同比下跌20%回升至同比增长14.5%。尽管如此，在对外经贸大学金融学院与和讯网近日共同举办的“中国经济转型困局与日元大幅贬值影响”研讨会上，嘉宾们多认为住房价格远超其本身价值，尤其是三四线城市的住房存在泡沫，不能买，城镇化恐催生鬼城。

　　三四线房产坚决不能买

　　金融学院教授田秀娟认为，住房有投资功能，但更多是居住功能。所以，在房价走势中，必须要考虑随着人口和收入的增加，对居住的改善需求而导致的上涨。

　　因此，当刚需满足到一定程度，需求就不会再上升。田秀娟说，“有可能房地产的泡沫一发现就是三、四线城市。我回老家看，只要是我们这个年龄段的人，轻轻松松拥有两三套住房是很平常的事。县里大批建房，房子卖给谁？肯定不是当地农民，现在中国的农村都出现空心化、老龄化的问题，指望一个六、七十岁的老人买房住到城里来，这不可能。这个问题隐含了人口规律，韩国和日本都出现了农村地区的空心化和老龄化。

　　田秀娟：当地政府寄希望是在外面打工的人回乡购房。但你不能绑住他们的腿，人是自由的，即使有户口在绑，也绑不住。亚洲文化喜欢聚，日本有大城市，汉城也是大城市，东京和首尔的房价居高不下，在日本经济泡沫破灭以后，东京房价下降到70%左右，但像沿海的房价降到10-20%了，破产了很多金融机构，那就和我们的三、四线城市是一样的。所以，三、四线城市的住房坚决不要买。”

　　国际经济研究院副教授西村友作表示自己决不买房，他认为，住房价格超价值。“在中国结婚必须得有住房，日本没有这样的压力。”因此，他自我嘲讽只敢娶日本女人在北京租房。

　　以北京而言，作为投资功能，买房已无任何余地。田秀娟表示，北京房价短期可能随着市场的羊群效应会涨一点，但这一点最终被那么多的保障房价格拉平。物业税一出台，促使供给增加，把房屋释放出来，届时供给肯定多于需求。因此，房价肯定要走低或者是持平，做价差的投资功能不具备了。

　　国际经济研究院副院长夏占友则认为所有住房都不能买，中国买房只能买70年土地使用权，其他国家是永久产权， 70年土地使用权，使用70年以后怎么办？即使租住房，钱够租100年都用不完，而且老是租新的。

　　尽管《物业法》中提到土地使用权延期问题，但夏占友反问“70年以后在座的还有人在吗？我们炒楼市，都是人为的泡沫，在“十一五”期间从地方政府到中央政府，卖地卖了7万多亿人民币，楼市谁炒起来的？仔细想一想，羊毛出在羊身上，管老百姓要的。”

　　城镇化恐催生鬼城

　　与会嘉宾对城镇化带来的问题表示担忧

　　银行管理系主任孙东升认为，在城镇化过程中，起主导作用的不应该是政府，而是市场本身。但现在，政府的作用往往是圈地、盖房，从农民手中圈走大量的土地盖住房，盖了住房也没有人住。政府起主导作用本身就是错的，现在形成各地把农民轰上楼，把土地抢过来。你一说城镇化就盖上楼，并村、并屯他们就这么干，而且你管不住。这种城镇化并不真实。最实际的问题是人的城镇化。农民要就业岗位、享受和城里人一样的福利。

　　孙东升指出，要解决人的城镇化问题，根本上解决收入分配的问题。“现在我们看不到任何实际行动，光说没有用，城镇化最后就是盖楼圈地，一个个空城。”

　　田秀娟说，城镇化不要弄成很多鬼城，就是因为城镇化的预期已经释放完，引起经济转型困局。

　　孙东升甚至认为，居民进入城不应该指望保障房，而是商品房。“城镇化过程是一个市场化的运作过程，政府只是引导性作用。政府花点钱，盖了住房，通了马路和水，谁来住呢？”

　　如果按照这个逻辑，市场还存在一个问题，即买不起商品房。孙东升说，地价是政府操控的，土地所有权的问题没有解决，政府越不断的操控地价，城镇化越不能实现。

　　物业税明确房产标的不需其他调控政策

　　对于一线城市的房价居高不下会不会跌？

　　张颖的观点独树一帜，她认为，越贵的住房上涨越快，品质越好的住房投资价值越大。出手就出手，没有什么地域限制，什么地方都值得买。

　　金融产品与投资研究中心主任宋国良称，房地产是一种击鼓传花的游戏，物业税只要不出台，房产就是一个击鼓传花的接力棒，这个游戏只要有赚钱效应，后面都会前赴后继。但物业税出来以后，房产标的变成持有成本很大的标的，不再构成一个投机性品种，马上就会出现效应，政府都不需要其他的调控政策。

　　像北上广等一线城市的房价在“国五条”的重压下，一路小跑，孙东升认为，“都跑到北京上海说明权利还是有问题。”资源都集中在这些一线城市，企业总部设在北京，因为有利可图。中央政府有这么大的人财物的权利，北京的人口膨胀永远解决不了。有人在，当然有购房需求。

　　孙东升进一步分析，美国人为什么不去华盛顿呢？我上华盛顿，我和奥巴马关系再近有用吗？没有用，他们的中央政府没有那么大的权利，人家没有人往上贴。比如你要解决北京的问题，要么把中央政府迁走，要么削中央政府的权。这个问题一下子解决了。特大城市在一个国家不可避免，但北京是因为行政权利太集中了。旧社会的时候，包括建国初期的时候，北京人和全国人民收入是平均收入水平，计划经济以后北京人越来越优越了，收入水平越来越高了，占有大量的资源，人口越来越多，我经常说八环就要修到张家口了。

　　吴军补充道，一面三令五申要把房价压下来，但一旦房价真的下跌，可能对我们经济影响会更大，整个产业链会造成很大的影响。所以，“我们总是犹豫不决，解决不了问题，最后解铃还需系铃人。”

　　对于土地财政问题，金融系主任王剑锋指出，在地方层面上，中央政府国土资源部不可能审核每个市的土地使用，事实上把很多权力拨给县一级来管了。

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