楼市新政致改善性需求萎缩

　　最新的统计数据表明，新一轮楼市调控效果开始显现。

　　在新一轮房地产调控中，着力最多的是对二手房交易的调控，伴随各地开始从严征收20%房产交易差额个人所得税，很多业界人士认为，这对新房市场可能是一个利好。但各地出台细则之后的十天来看，这一判断并未应验。

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至4月11日，4月份54城市新建住宅成交951万平方米，环比3月同期下跌3.5%，较3月全月的成交均值下降12%。

　　中原地产研究部总监张大伟分析说，虽然各地“国五条”细则力度不一样，但是一线城市从目前影响来看，新建住宅市场受到的影响甚至超过二手房市场。主要的一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从重从严，导致短期内预售项目明显减少。

　　“相比新政前楼市全面火热。4月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同力度的影响。”张大伟说道。相比3月份，各地售价均出现了涨幅放缓，南京等城市逐渐推出限价房平抑房价。目前来看本轮调控影响非常不均衡，一线城市明显有出现倒春寒的可能性，二线城市目前来看可能会继续平稳发展。

　　张大伟分析说，因为目前二手房市场活跃的城市主要为一二线发达市场，在这些城市中，改善型需求已成为市场主力。通常这些购房者都需要通过卖旧换新来实现住房升级，而二手交易成本上升，会影响到这部分需求的释放。

　　“同时，目前各地二手房市场主要集中在中心城区，而新房供应则集中在郊区，两者之间并没有完全的替代关系。”张大伟进一步说道。

　　北京是房价调控的标杆城市，中原地产研究部统计数据显示：4月8日北京恢复网签近一周以来，合计网签套数仅1709套，而且这还包含了在网签暂停期间积压的网签量，1709套的网签量甚至低于3月份单日的签约量。

　　在3月份创造月网签43780套的历史最高纪录后，北京二手房市场明显进入了低谷，相比3月份日均成交1412套，4月份网签恢复后的成交量跌幅高达8成。

　　在房价方面，张大伟称，目前来看有个税影响的房源，买卖双方基本停滞报价；个税影响比较小的房源，虽然房主认为本身房源稀缺意愿提高报价，但购房者目前来看并不接受。

　　链家市场研究部数据显示，新政后首周90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份增加了约18个百分点。受此结构性因素影响，4月首周二手住宅成交均价为26533元/平方米，比3月下降约3%。

　　张大伟介绍说，目前北京新建住宅预售证监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格。虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，而且少数可售房源价格相比之前持平，也影响了二手房的价格。

　　中原地产判断，如果监管时间超过2个月，不仅要面临客户需求变化的影响，各家房企的资金压力也将明显加大，因此预期在1~2个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售。目前来看，房价3个月内零上涨的可能性非常大，北京楼市调控的效果可以说将是全国最明显的。

关键词：楼市,萎缩,二手房