中介靠什么扛过二手房冰封期

　　北京二手房市场在经历了3月的疯狂后，一如外界所料，新政落地后立刻陷入冰封。随着成交量的迅速下滑，对于刚刚度过了一个饱餐季节的中介来说，饥荒的信号已初步显现，在经历了2008年的关店潮后，中介们又将如何面对这难熬的“冬天”？

　　市场现状：冰冻成定局

　　来自北京市住建委的数据显示，新政细则落地以来北京二手房日均成交水平仅仅为200套左右，比落地前3月日均成交量下降幅度超过80%，比此前常规月份400-500套的日均成交量也有超过五成的跌幅。下滑的不仅仅是成交量，还有来自买卖双方购房卖房的兴趣。根据链家地产市场研究部统计，近一周新增客源量环比下降约28%，与此前正常状态(2012年四季度到2013年1月)相比，下降幅度22%。与此同时，不少卖房者在税费政策落地后，宁愿转售为租也不愿降价或承担大额税负继续卖房。

　　业内对于市场的迅速降温已经早有预料。北京最大的房地产中介——链家地产副总裁林倩便直言：3月的供需爆发，只是对后市成交的提前透支，并且透支程度超过历次调控，4月成交量不足万套属于意料之中。链家地产分析师张旭也认为，今年以来市场回暖，买卖双方对市场未来预期都较高，但3月除了一些赶网签的客户外，新增的客户并不多，有些已经开始观望，这说明新政对人们心理层面上的预期不可忽视。

　　而另一方面，从3月25日开始，北京市各区县公积金贷款通道出现收紧，严格执行“认房又认贷”。“个税20%是加大了成交的成本，而公积金的收紧则是提高了购房的门槛。这对刚需的误伤在所难免，而改善性需求将首当其冲。”业界认为，公积金政策的实际缩紧是“个税20%”之后对于房地产的又一次“追杀”，更是给二手房即将疲软的行情雪上加霜。

　　据北京中原地产市场总监张大伟预测，从之前经验来看，此前二手房成交已经透支了未来至少3个月的成交量，即便不出台细则，未来很长一段时间内市场都不会有太大幅度的成交。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对于张大伟的“很长一段时间”给出了具体判断：二手房市场将面临6-7个月的淡季，届时中介行业可能又要面临部分门店关闭、一些经纪人失业的情况。

　　求生之路：扩张租赁、代理一手、增设融资并存

　　尽管业内对于市场的迅速转冷早已在意料之内，北京市房协秘书长陈志甚至坦言，中介行业就是一个“饥一顿、饱一顿”的行业，但经历过2008年关店潮的中介们已经明白一个道理：不同的环境有不同的活法儿，环境好的时候努力做，环境不好的时候把环境做得好一点。

　　确保生存：强化租赁业务

　　“2008年的那一次调控教会我们一个道理：无论在什么时候都不能丢掉租赁业务，调控来临的时候，它能让你活下去。”回忆上一轮调控，林倩感触最深的就是租赁业务的重要性。她坦言，包括链家在内的很多同行，曾经在买卖与租赁之间，更看重买卖业务，因为毕竟每一单的佣金额差距太大，有时候几十单甚至上百单租赁业务都赶不上一套买卖业务的佣金，然而二手房买卖受环境因素影响是最大的，一旦调控落地，市场便会迅速降温，但租赁业务却反而会间接受益。

　　正因如此，在2008年调控后，包括链家在内的北京各大中介公司都开始大幅扩展租赁代理业务。以链家的“自如友家”为例，从2011年6月收到第一套房屋开始，目前北京市场上约有1万套“自如友家”的房源，超过5万人次的租客租住，资产超过300亿元。

　　某地产公司高管杨健表示，对于中介来说，租赁业务并不是简单的“吃差价”，而是比以前更能控制房源，这既对业绩有稳健的贡献，又能抵御竞争。

　　在房管为中介带来不小的利润同时，目前中介行业内部对于房屋托管业务存在不少争议。比如安全保障不足、隔间太多质量不高、存在吃差价的情况，这也使得一些租房者对此心怀疑虑。

　　“同一区域、年代、户型的房子，自如友家的房租要比普通的贵很多。而且看似不收中介费，但每年收取年总租金的10%作为服务费，算下来比中介费还要高。如果要提前退租需付1个月的违约金，即使你找到下家换租也得付0.5个月的违约金，而且下家还得付服务费。”一位不愿具名的中介资深人士告诉北京商报记者，实际上房管业务是一把双刃剑，安全是最大的问题。“托管大量房屋难免有纰漏，本着利益最大化的出发点，对于维修等能省点则省点，能多租一点钱就多隔出一间出租。而房东则出于安全考虑，会较为勤快地去维修和更换设备，也不愿意把房子租给太多人，因此相对安全。”

　　利用优势：代理一手房源

　　在确保活下去的同时，多元化经营是房产中介面对当前市场挑战和规避风险的一个通用招数，除了传统的二手房买卖和租赁业务以外，帮开发商卖一手房也越来越常见，这有利于规避楼市波动对某单一业务领域造成的影响。

　　目前，北京最大的两家中介公司均进行了自己的一手房业务布局，其中我爱我家早在2009年就与伟业顾问合并。去年，链家先后两次对高策地产注资，成了高策的第一大股东。高策是一家专门代理一手房销售业务的经纪公司，在链家入股之后，高策高层坦承已经自视为链家的一手房事业部。

　　“经纪行业全面整合，既面向开发商、投资机构和企业，又面向个人客户和投资者，有利于规避楼市波动对某一子领域造成的影响，能够在未来持续深入的楼市调控中获得更为稳健的发展空间。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强说。

　　一位链家内部人士向北京商报记者透露，链家自身没有一手房的代理业务，而以战略投资人的方式进入该领域，是因为在一手房业务上缺乏资源和专业度，不过在未来两家可能会进行更大的融合。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，以前的代理行就像“草台班子”，缺乏固定的销售网络，只能死守售楼处。而二手体系完全不同，比如伟业我爱我家在全国有800个门店，相当于800个售楼处，有1.5万个经纪人帮你卖房子，加上网站和呼叫中心，都直接插向终端客户。“这两种商业模式和业态，后者显然更具备可持续发展的潜力。”

　　但北京中原地产市场总监张大伟表示，一手房市场与二手房市场是割裂开的，一二手联动对中介只是一种补充形式，就算一些公司能做也因为其本身就拥有一手房业务，因此这个模式不可能普遍推行。不过在胡景晖看来，未来趋势根本不是一二手联动，而是整个渠道的大整合。他说，中介机构本身就不应该区分一手二手，对开发商来说，不管一手、二手，能卖掉房子就是高手。

　　另辟途径：衍生金融服务

　　“您公司需要融资吗，您消费需要融资吗？”近期，北京商报记者频频接到来自房产中介的短信。将小微企业和个人客户介绍给银行，从中收取不菲的手续费，已经成为中介公司的好生意。链家推出的快速抵押业务称，专为急用钱、缺资金的有北京房产的业主提供融资。其业务员介绍，贷款额在200万元以内的可以做到基准利率，约20天即可放款。

　　据伟业我爱我家旗下金融担保公司伟嘉安捷内部人士介绍，伟嘉安捷目前主要有两大贷款业务，一是涉及房产交易类的住房贷款，二是以房产为抵押的消费贷款。

　　在谈到中介收费时，该人士坦言，目前行业内没有统一收费标准，几家大型中介公司的金融公司通过商议，一般均收取贷款总额的2%为服务费。

　　此前，我爱我家9名业主房款被拖欠一事，牵出房产中介利用“伪担保”只收钱不服务的问题，引发了对中介金融机构的安全与信用的担忧。

　　去年12月，9名业主与一买主商议先过户再付全款，但之后却难讨尾款，面临房财两失。事件被媒体曝光后引起广泛关注，最终伟业我爱我家为其先行垫付了2000多万元尾款了结此事，但中介下属金融机构收取房款的0.5%却不提供担保，对购房者没有实质利益保护，而演变成了中介公司赚钱的新项目。

　　为此，伟嘉安捷内部人士表示，伟嘉安捷虽然是伟业我爱我家集团成员，但实际上并不只为我爱我家服务。由于国家调控持续，目前中介金融机构的业务重心发生了偏移，更多地转向了以房产为抵押的消费贷款。

　　有专家指出，由于银行信息的不对称，小微企业和个人客户要么跟银行接触较少，要么从银行贷款难度较大，中介金融公司因此有了商机，但如果融资中介为获得企业支付的手续费，力促贷款发放而不惜采取各种方式来达到目的，甚至帮助企业从银行骗取贷款，则会加大银行信贷风险。

　　未来：兼并重组加剧

　　2011年房地产遇到了前所未有的寒冬，作为链条之一的房产中介行业遭受到一连串的冷酷打击。当时二手房的成交量接近冰点，许多中小规模的中介无法开张，只能纷纷撤店，苦撑不住而关门的也不在少数。分析人士指出，尽管接下来的形势并不乐观，但与2010年相比，如今的中介生存环境已经有了很大变化，行业的集中度更高，抗风险能力提高，但中小中介的生存环境仍然不乐观。

　　据了解，随着近年来中介行业市场不断经历破产淘汰、兼并重组，市场份额已经集中到最大的几家中介机构手中。数据显示，目前链家地产和伟业我爱我家的市场份额加起来，能达到北京中介市场的七成以上。

　　杨健认为，中介机构目前仍有很长的成长期，如果说以前是黄金几年，今后可能是白银几年。但在房产中介行业内部，领导者已经出现，未来大公司会越来越大，小公司越来越小，破产、收购和合并会越来越多。

　　无论房地产的行情如何变幻莫测，有一点是明晰的：存量房交易将成为未来市场主体。从城市化的角度来说，城市化每提高一个百分点，就有2000万人口进入城市，未来的市场规模仍然可观。但在北上广深等一线城市，土地稀缺，新房大多位于远郊或卫星城，二手房交易量已经超过新房。

　　北京房地产中介行业协会会长李文杰表示：“多年的市场经验告诉我们，调控往往会在大家预想不到的时候到来，有时还会是通过预料不到的方式到来，对于今年的房地产市场，从现实情况来看，市场也没有一些更好的手段来改变当前的局面，所以是否能趁势追击可能是今年最大的机遇。”

　　北京房地产交易所所长臧美华表示，从中介行业的管理角度来看，此前的各种规则都存在缺失，未来还需要政府和企业一起去完善。胡景晖表达了类似的观点，即要利用淡季去加强经纪人的管理培训。此前该公司曾连续两个月曝出负面事件。“市场往下走时，给了那些之前忙于圈钱圈地的公司一个喘息的机会，使得他们有空闲加强内部体系管理，为未来突破式的增长做好功课。”杨健说。

关键词：中介,二手房