建议调整二手房“应税所得率”

　　在“国五条”出台后，为了避免缴纳20%的住房转让个人所得税，在一些城市出现了市民“抢闸”过户的壮观场面。与此同时，各地最新出台的细则，对“能核实房屋原值的应依法严格按转让所得的20%计征个税”这个“国五条”要求，无一不表现出“暧昧”的态度。

　　其实，对决策部门来说，在对二手房转让“核定征收”1%和“据实征收”20%之外，或许还有一条路可走，那就是根据近年来房价上涨的情况，对难以核定房屋原值的二手房转让，通过适当调整核定征收“应税所得率”的办法，缩小目前在1%核定征收和20%据实征收两种计税方式之间造成的巨大税负差距，以改变目前二手房交易中税负严重失衡的情况，缓和二手房交易中存在的强烈避税冲动。

　　在我国税收实际征管中，对于个人销售不动产，在不能提供房地产原值、转让过程中的税费及合理费用情况下，即税务部门难以计算应纳税所得额时，按照规定，允许简化计算，即对转让收入全额进行核定征收。其计税公式是：应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%(税率)。

　　但在可以准确计算房地产原值时，其计税公式则是：应纳税额＝个人转让房产所得×20%(税率)。

　　也就是说，现在大家常说的二手房转让核定征收1%的个税，与据实征收20%的个税，两者在税率上其实是一致的，都是20%，只不过，在核定征收时，计算税额的公式中多了个“应税所得率”，在税务界，“应税所得率×税率”，被称之为“征收率”。在广州，这个“应税所得率”是5%，相对应地，“征收率”即为1%。

　　对二手房转让核定征收时，广州早在2005年已确定“应税所得率”为5%。这5%的“应税所得率”是怎样定出来的？当年市地税局曾公开解释：5%的“应税所得率”，是根据广州往年二手房交易情况的数据，如交易价格、购房成本、合理费用等得出的二手房交易的平均利润率。当时市地税局还表示，5%的“应税所得率”并非一成不变，有可能根据二手房市场变化的情况，如二手房炒作过火时提高“应税所得率”。

　　然而，之后多年来，由于我国宏观经济波动，地方政府楼市调控政策也几经反复，因此，尽管许多城市二手房价格一路走高，但在像广州这样的城市，5%的“应税所得率”一直都没有做出调整。时至今日，是否到了该重新检视这个“应税所得率”的时候了呢？

　　若调整“应税所得率”，可缩小“核定征收”和“据实征收”两种计税方式的巨大差距，但与此同时，也会令部分“核定征收”的房产转让税负变重，因此必须慎重。至于“应税所得率”定在多少才合理，建议税务部门可把这几年的物价上涨、投资成本、物业成本等都适当地计算在其中，并公开测算依据，以数据服人。

　　事实上，套用“应税所得率”的算法，在现实操作中有一定的便利优势，这种“化繁为简”的思路能否延伸一下？比如说，对于“据实征收”的二手房转让，时下有人质疑“转让所得”很难精确计算，因为“转让所得”并非简单的卖出价减去买入价，还应剔除按揭成本、装修成本、税费成本等，而相关单据未必齐全，那么，能否在这方面也允许选择“简化计算”，设置一定的扣除比率呢？