律师提醒买房人：“连环单”最易有陷阱

　　本报昨天（26日）刊发《房款没收齐房子已过户》的报道引发了众多读者的关注。今天上午，多位知名律师接受采访时表示，二手房交易中的各种陷阱几乎难以计数，哪怕是非房产专业的法律工作者，也不一定能全部避过。据介绍，最容易出现问题的就是目前相当常见的“卖小买大”、“卖旧买新”的连环单。

　　刑事立案成讨钱关键

　　“到现在为止，刑事立案还是没成功。但是好歹警察也跟我们说了一些工作流程。”今天上午，被骗事主之一的马先生对记者说。据他讲，朝阳警方已答应启动刑事立案的报批程序，但究竟最后能否正式立案还没有结论。

　　北京市惠诚律师事务所合伙人王宏伟律师说：“这起事件中现在已经爆出涉及9幢房屋，并且大多数向银行办理了抵押贷款。这种情况下，如果能按照刑事立案，那这些房屋将作为诈骗案中的标的物，破案后有望返还给原来的房主。但是这样一来，银行的贷款就会全部打水漂。如果按照民事关系，被认定为合同纠纷，那么双方争执的就是70%的尾款，属于财产关系，受骗的原房主只能要求被告支付尾款。一旦被告拿不出钱，无法偿还，银行会拍卖房产。但是我相信，银行在发放贷款的时候，会有个条件叫‘优先受偿’，拍卖款会首先偿还给银行。这样一来，原房主可能一分钱都拿不到。”

　　王宏伟律师认为，警方能够将此事作为刑事案件，还需要更多证据。“首先要看与房主们签订合同的张某是否主观上有诈骗钱财的故意，她是不是一开始就想将这些钱非法占为己有。从现在她这样大批量买房，并且找没有实际购房能力的众多20多岁年轻人来当‘托’的情况看，涉及诈骗的可能性非常大。”

　　“连环单”最容易出陷阱

　　“现在北京人买房，大多数都是卖小买大、卖旧买新的连环单，越是这种交易，越容易出现各种陷阱。”京伦律师事务所那海涛律师说，特别是“新的已买，旧的未卖”的情况，事主掉进陷阱的几率会大大增加。

　　“比如新房交了100万房款，约定4个月交齐尾款，可是4个月内旧房没卖出去，房主又不愿意大幅度压价，这时候中介一定会出面，游说房主‘抵押贷款’，这里面有太多的陷阱，包括各种苛刻条件，甚至最后干脆是高利贷，而房主即使明知，也不得不往里面跳，否则前期所交的100万房款就收不回来。因此这样的交易最好要避免。”

　　王宏伟律师认为，原来多是对买房人提建议，比如重点关注出卖人是否有权出售房产的情况，在出现近期“我爱我家”的事件之后，看来买方的真实性也必须要多加关注，买卖双方千万不要听中介业务员的忽悠，务必要将对方主体的情况弄清楚。

　　此外，房产是否有抵押、是否一房二卖、是否存在经济适用房不允许转让等问题，都需要关注。“中介的服务费经常几万十几万，这绝不是简单的信息费，而是整个交易过程中的服务费，买卖双方如果通过中介交易，就一定要盯紧了他们，签订的中介合同一定要注明各项服务的内容，最好不要在中介提供的格式合同上签字了事。比如，要将确定对方权力主体、确定标的物的合法性、交易风险的分担等问题都写进去，在过户之后，也得要求中介继续协助确定有没有其他后续问题，比如原房主是否大幅拖欠物业费供暖费等等。”王宏伟说。

　　最重要的是付款时机

　　王律师认为，最值得买卖双方注意的就是付款时机。“在合同中必须要约定好，交易流程走到哪一步，需要付多少钱。过户之前和之后分别要付多少钱。按照正常的情况，过户之前至少要有80%以上的款项支付完毕后才能办。其余的则在物业交割之后全部办完。”

　　他表示，对普通人而言，买卖房子很可能是人生中一次相当大的事情，每签一次字都要提高警惕，千万不能听旁人的忽悠和许诺，一切都要落实到合同的文字里，而且还要弄清期间是否有陷阱，如果确定不了，最好要咨询专业人士，不可轻信中介的口头游说。

关键词：律师,买房人